Дело № 2-826/23

УИД - 09RS0001-01-2022-005679-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Черкесск КЧР 02 мая 2023 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Турклиевой Ф.М., при секретаре судебного заседания Каблаховой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Управлению по имущественным отношениями мэрии муниципального образования города Черкесска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском в Черкесский городской суд к Управлению по имущественным отношениями мэрии муниципального образования г.Черкесска и просит возложить на ответчика обязанность заключить с истцом новый договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, под жилую застройку индивидуальную. В обоснование иска указывает, что 27.09.2017 года между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, предметом которого был объект незавершенного строительства со степенью готовности 11 процентов - жилой дом площадью застройки 196,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: КЧР, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество сделана запись о регистрации №. В виду отсутствия у продавца права собственности на земельный участок под объектом незавершенного строительства, ей перешло право пользования земельным участком, в связи с чем она обратилась к ответчику и 29.12.2017 года между нею, ФИО1 и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования-<адрес> был заключен договор № от 29,12.2017 г. на аренду земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: КЧР, <адрес>. Согласно постановлению Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования <адрес> от 29.12.2017 г. №, договор заключен сроком до 29.12.2020 года. В связи с истечением срока аренды истцом было подано заявление в адрес Управления по имущественным отношениям мэрии МО <адрес> от 05.09.2022 года о перезаключении договора на новый срок. 29.09.2022 года был получен отказ № в виду отсутствия преимущественного права на предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. Кроме того, в отказе указано, что земельный участок уже предоставлялся в аренду и в отношении него приводилась государственная регистрация ограничения (обременения) права. С данным отказом она не согласна. Договор аренды № от 29.12.2017 г. не предусматривает условия, что он заключен до окончания строительства. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В отсутствие судебного акта об изъятии незавершенного строительства собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи I и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО4, представитель ответчика Управления по имущественным отношениями мэрии муниципального образования г.Черкесска, третьего лица Управления Росреестра по КЧР в судебное заседание не явились, о нем уведомлены, от истца и его представителя поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. При таких данных, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив в судебном заседании представленные материалы, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 является пользователем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. мерою 600 кв.м, с кадастровым номером №, под индивидуальную жилую застройку, и собственником расположенного на участке объекта незавершенного строительства.

Как видно из истребованных судом: из мирового суда (судебный участок №8 судебного района г.Черкесска) гражданского дела №, из ППК «Роскадастр» реестрового дела по адресу: <адрес>, из Управления по имущественным отношениями мэрии муниципального образования <адрес> земельного дела по указанному адресу – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, постановлением главы <адрес> № от 18.06.2004 года был предоставлен под строительство индивидуального жилого дома ФИО3. Какого-либо документа удостоверяющего право на землю не оформлялось.

Решением мирового судьи судебного участка №8 судебного района г.Черкесска от 06.04.2017 года за дома ФИО3 по его исковому заявлению признано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11 процентов, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: КЧР, <адрес>.

27.09.2017 года между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, предметом которого был объект незавершенного строительства со степенью готовности 11 процентов - жилой дом площадью застройки 196,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: КЧР, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество сделок с ними сделан запись, регистрации №.

Постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии МО <адрес> № от 29.12.2017 года земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО2, предоставлен в аренду ФИО2

29.12.2017 года между ФИО2 и Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии МО <адрес> был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому она, как арендатор приняла в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м., под индивидуальную жилую застройку на котором расположен объект незавершенного строительства. Договор заключен сроком до 29.12.2020 года.

В связи с истечением срока аренды истцом было подано заявление в адрес Управления по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска (правопреемник Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии МО г. Черкесска) от 05.09.2022 о перезаключении договора па новый срок.

29.09.2022 г. был получен отказ № 30-954/1 в виду отсутствия преимущественного права на предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. Кроме того, в отказе Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска № 30-954/1 от 29.09.2022 г. указано, что согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.09.2022 г. и договора аренды" от 29,12.2017 г. № 147, указанный земельный участок уже предоставлялся в аренду и в отношении него приводилась государственная регистрация ограничения (обременения) права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Кроме того, согласно пункту 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Однако если обратиться к договору аренды от 29.12.2017 года №147, то в нем нет указания, что договор аренды земельного участка заключен для окончания строительства. В пунктах 1.1 и 1.2 договора аренды указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Более того, отказ Управления в предоставлении в аренду земельного участка препятствует ФИО2 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов. В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в 2020 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах, исковое заявление признается обоснованным и подлежит удовлетворению. Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из части 4 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если обе стороны освобождены судом от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела, возмещаются за счет средств соответствующего бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к Управлению по имущественным отношениями мэрии муниципального образования города Черкесска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Возложить на Управление по имущественным отношениями мэрии муниципального образования г.Черкесска (ИНН <***>) обязанность заключить с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт серии №, новый договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, под жилую застройку индивидуальную.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 10 мая 2023 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М. Турклиева