Дело № 2-4542/2025

36RS0005-01-2025-005242-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08.10.2025 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе председательствующего судьи Зелениной В.В., при секретаре Судаковой А.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

Установил:

ФИО3 обратилась в суд с данным иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (далее - ООО «СЗ «Воронежбытстрой»), указав, что 26.11.2024г. между нею и ответчиком был заключен договор № 16/138-482 участия в долевом строительстве квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 22.04.2025г. квартира была по акту приема-передачи передана истцу. Застройщиком вышеуказанного дома является ООО СЗ «Воронежбытстрой». В ходе эксплуатации объекта недвижимости в пределах гарантийного срока были выявлены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ, которые подтверждаются экспертным заключением № 036-25-06 от 17.06.2025г. Жилая комната № 1, пл. 13,7 кв.м.: мусор под обоями, нет обоев за радиатором, складка у дверного блока; отклонение стен от плоскости 6 мм; глухие створки 2 шт., некорректно смонтирован нащельник снаружи; зазоры деревянного дверного блока. Жилая комната № 2, пл. 10,9 кв.м.: складки, расхождение швов обоев, мусор под обоями, нет обоев за радиатором; глухие створки 2 шт.; зазоры деревянного дверного блока. Жилая комната № 3, пл. 17,4 кв.м.: складки, расхождение швов обоев, мусор под обоями, нет обоев за радиатором; некорректно смонтирован нащельник снаружи; зазоры деревянного дверного блока. Кухня, пл. 13,2 кв.м.: складки, доклейка, расхождение швов на обоях мусор под обоями, нет обоев за радиатором; отклонение пола от плоскости 4 мм; зазоры деревянного дверного блока. Коридор, пл. 11 кв.м.: складки, расхождение швов, доклейка, следы монтажной пены на обоях, обои наклеены внахлест; отклонение стен от плоскости 7 мм; отклонение пола от плоскости 3 мм. Ванная, пл. 3,7 кв.м.: отклонение стен от плоскости 3 мм; нет герметизации прохода труб; разная ширина швов на полу; нет порога; зазоры деревянного дверного блока, дверь не закрывается. Туалет, пл. 1,9 кв.м.: отклонение стен от плоскости 3 мм; пустоты (3 шт.); нет герметизации прохода труб; разная ширина швов на полу; изменение характера звучания при простукивании (1 шт.); нет порога; зазоры деревянного дверного блока. Лоджия, пл. 5,2 кв.м.: зазоры в раме, глухие створки, пропуск уплотнительной резинки, зазоры между штапиками, нет ограждения лоджии; брызги и полосы на потолке. Стоимость устранения строительных недостатков и нарушений общестроительных работ составляет 282 015,73 руб. С учетом положений п. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, составляет 5 964 777,00 * 3% = 178 943,31 руб. Истец 26.06.2025г. обратилась к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены договора, которая получена 01.07.2025г., однако оставлена без ответа.

В связи с чем, истец просит: взыскать с ООО СЗ «Воронежбытстрой» в пользу ФИО3 в качестве соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве денежные средства в размере 178 943,31 руб.; компенсацию морального вреда в размере 30 000,00 руб.

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена в установленном законом порядке, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, поддержал доводы письменных возражений, просил в иске отказать в полном объеме, с учетом положений Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024г.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений частей 1, 2 и 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве…), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, 26.11.2024г. между ООО «СЗ «Воронежбытстрой» и истцом ФИО3 был заключен договор № 16/138-482 долевого участия в строительстве <адрес> общей площадью 71,8 кв.м., в жилом доме <адрес>. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 38-50).

Согласованная сторонами цена договора, с учетом скидки составила 5 964 777,00 руб., оплата произведена истцом в полном объеме.

Квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, передана истцу по акту приёма-передачи № 16/138-482 от 22.04.2025г. (л.д. 35).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности истца на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке. Кадастровый номер квартиры № (л.д. 31-32).

Истцом в пределах гарантийного срока, в процессе эксплуатации вышеуказанной квартиры обнаружены недостатки.

Согласно экспертному заключению № 036-25-06 от 17.06.2025г., выполненному ИП ФИО4, стоимость устранения строительных недостатков и нарушений общестроительных работ в спорной квартире составляет 282 015,73 руб. (л.д. 16-30).

26.06.2025г. истец отправила претензию в адрес застройщика ООО «СЗ «Воронежбытстрой», в которой просила в добровольном порядке выплатить денежные средства, как соразмерное уменьшение цены договора (л.д. 12-15, 37).

Претензия получена ответчиком 01.07.2025г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления (л.д. 36).

Однако, как установлено судом и не опровергнуто материалами дела, требования, указанные в претензии не были удовлетворены, чем и мотивировано настоящее обращение в суд.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023г. № 2380 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Поскольку спорная квартира передана истцу ответчиком по акту приема-передачи 30.01.2025г., то отношения сторон регламентировались Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 установлены следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2025 г. включительно:

в) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта;

г) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

д) при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением;

е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;

ж) в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;

з) требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства;

и) в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте "з" настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В абзаце пятом пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" предусмотрено, что при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В Решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.03.2025 № АКПИ25-36 содержится вывод о том, что положение абзаца пятого пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 не лишает граждан права на защиту своих нарушенных прав в случае наличия недостатков (дефектов) у объекта долевого строительства, поскольку у граждан сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих расходов на устранение недостатков. В свою очередь, уменьшение цены договора производится с учетом особенностей применения к застройщику финансовых санкций, предусмотренных Постановлением. При этом за участником долевого строительства сохранено право на односторонний отказ от исполнения договора в установленных Федеральным законом N 214-ФЗ случаях.

В Апелляционном определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 10.07.2025 N АПЛ25-138 указано, что при соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве с застройщика подлежит взысканию в пользу участника долевого строительства излишне уплаченная денежная сумма. Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом, то есть относится к убыткам.

Поскольку квартира передана истцу ответчиком 22.04.2025г., то с учетом особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326, возмещение убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, до 31 декабря 2025 г. является ненадлежащим способом защиты права, а потому требования истца о взыскании с ответчика 178 943,31 руб. в качестве уменьшения цены договора подлежат оставлению без удовлетворения.

При этом истец не лишена права, в соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ требовать, как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих фактически понесенных расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 30 000,00 руб.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

В ходе рассмотрения дела материалами дела подтвержден и не опровергнут ответчиком факт виновного нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, в частности истцу передана квартира с допущенными застройщиком недостатками строительно-отделочных работ.

Принимая во внимание характер перенесенных страданий, вследствие нарушения прав и законных интересов истца, степень вины ответчика, исходя из требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3 000,00 руб.

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет соответствующего уровня пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в бюджет муниципального образования - городской округ город Воронеж, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> компенсацию морального вреда в размере 3 000 (трех тысяч) рублей 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>) государственную пошлину в доход муниципального образования городской округ город Воронеж в размере 3 000 (трех тысяч) рублей 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.В. Зеленина

Решение в окончательной форме принято 21.10.2025 года