11RS0001-01-2024-019987-78 дело №2-1489/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
с участием помощника прокурора Ковалева Д.К.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 14 апреля 2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... ....
В обоснование требований указал, что предложенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соглашении об изъятии недвижимости выкупная цена жилого помещения (3 736 191 рубль) явно занижена.
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, и в окончательной редакции (от ** ** **) просил изъять жилое помещение по адресу: ... для муниципальных нужд путем выкупа за 4 408 108 рублей; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 4 408 108 рублей в счет возмещения за изымаемое жилое помещение с последующим прекращением его (истца) права собственности на жилое помещение.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Лидер Оценка», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО2 и ФИО3
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Представитель администрации возражала против удовлетворения требований.
Истец и третьи лица в суд не явились.
Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 46,1 кв.м., кадастровый №....
В указанном жилом помещении по месту жительства зарегистрированы ФИО2 и ФИО3
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный дом №... признан аварийным и подлежащим сносу.
** ** ** администрацией принято постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2133 кв.м., находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: .... Этим же постановлением изъяты для муниципальных нужд квартиры №....
Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения №... в доме №...; а в течение шести месяцев – направить истцу ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение вступило в законную силу ** ** **
** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа у собственника жилого помещения расположенного по адресу: ... ....
** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 3 736 191 рубль, определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Лидер Оценка».
Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказался и, полагая определенную ООО «Лидер Оценка» выкупную цену заниженной, обратился в суд.
Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В обоснование выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения №... в доме №... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., составленный оценщиком ООО «Лидер Оценка», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 3736191 рубль, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 2318600 рублей (из которых 1183743 рубля – стоимость жилого помещения, 106714 рублей – доля земельного участка под жилым объектом, 1028143 рубля – доля общего имущества в многоквартирном доме); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1274942 рубля; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 88349 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 43300 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 9000 рублей.
Истец и его представитель считают отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «ЛидерОценка» неверно определил рыночную стоимость квартиры, не учел показатели средней стоимости 1 квадратного метра по субъекту Российской Федерации.
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по его ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7
Согласно заключению эксперта ФИО7 №..., составленный ООО «...» отчет №** ** **-9 является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:
-при расчете рыночной стоимости квартиры оценщик применил корректировку на качество отделки без визуального осмотра жилого помещения; в корректировке на местоположение приведена таблица из справочника оценщика недвижимости, года издания которого не указан;
-при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщиков включены виды работ по капремонту, который по данному дому не требуются, а расчет площади кровли произведен по внешнему периметру здания.
По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО7 рассчитаны и определены:
-рыночная стоимость жилого помещения №... в доме №... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 2 784 442 рубля;
-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома №... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1 478 106 рублей;
-убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 145 560 рублей, из которых: 73 430 рублей – расходы на поиск на аренду иного жилья, 18 130 рублей – расходы на переезд, 50000 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 4000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.
Общий размер возмещения за жилое помещение №... в доме №... определен экспертом в сумме 4 408 108 рублей.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.
Оценив экспертное заключение эксперта ФИО7, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.
С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО7
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.
В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.
В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.
В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.
В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.
Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.
С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому истцу как собственнику жилого помещения №... в доме №... изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).
Оснований для включения в состав убытков истца расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата поиска и аренды иного жилого помещения) суд не усматривает, поскольку в собственности истца имеется благоустроенное жилое помещение, а именно –квартира №№... в доме №..., где он зарегистрирован по месту жительства.
Необходимость несения расходов на аренду иного жилого помещения, связанную именно с изъятием для муниципальных нужд квартиры №..., истцом не доказана.
Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истца недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО7:
-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 2 784 442 рубля,
-компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 1 478 106 рублей,
-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 18 130 рублей,
-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,
-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 4000 рублей.
Общий размер возмещения составит 4 334 678 рублей.
С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в доме №... следует определить в сумме, равной 4 334 678 рублей, и возложить на администрацию обязанность выплатить истцу указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».
В соответствии со статьями 88,94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; сумм, подлежащих выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами; других расходов, признанных судом необходимыми.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначалась экспертиза. Расходы по оплате экспертизы были возложены на истца.
Стоимость экспертизы (20000 рублей) оплачена истцом в полном объеме.
Суд относит расходы истца на оплату экспертизы к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу, в целях определения выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Поскольку требования истца удовлетворены судом, в его пользу следует присудить понесенные расходы на оплату экспертизы.
Учитывая, что решением суда взыскание в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Изъять у ФИО1 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ... ....
Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 4 334 678 рублей.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 4 334 678 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 14 апреля 2025 г.
Председательствующий О.Л. Саенко