Решение по делу № 2-730/2023 от 25.12.2023 - о взыскании денежной компенсации за жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение прекращенным.

КОПИЯ

2-730/2023

№

Мотивированное решение составлено 04.01.2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижние Серги 25 декабря 2023 года

Нижнесергинский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Хотяновской А.В., при секретаре судебного заседания Олейник А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Бисертского городского округа о взыскании денежной компенсации за жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Бисертского городского округа о взыскании денежной компенсации за жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение прекращенным. В обоснование иска, с учётом уточнений указала, что на основании договора купли-продажи от 16.11.2012, ей на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>. На основании постановления администрации Бисертского городского округа от 17.06.2021 № 176 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1058 кв.м., находящийся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> был изъят для муниципальных нужд, в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Администрацией Бисертского городского округа ей направлено уведомление от 15.06.2023 № 2518 с проектом соглашения о выкупе жилого помещения. В проекте соглашения предложено 970722 руб. в качестве выкупной цены. О несогласии с предложенной суммой администрация Бисертского городского округа уведомлена письменно 22.08.2023. Кроме того, истец обратилась к независимому оценщику для определения рыночной стоимости квартиры. Согласно отчету об оценке № 23-445 от 24.07.2023 рыночная стоимость квартиры составляет 1122000 руб., компенсация прочих затрат, связанных с отчуждением 132000 руб. Таким образом, размер компенсации собственнику за изъятие объекта недвижимости составляет 1254000 руб. Просит взыскать с ответчика администрации Бисертского городского округа в ее пользу выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1254000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 14470 руб. После выплаты администрацией Бисертского городского округа установленной судом выкупной стоимости прекратить ее право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Кроме того, в рамках адресной программы «Переселения граждан на территории <адрес> и аварийного жилищного фонда в 2019-2025 году», утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 № 208-ПП, которым увеличена стоимость квадратного метра жилья в 2023 году.

Истец ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований по изложенным в иске доводам. Указала, что одним из приоритетных задач жилищной политики Российской Федерации являются обеспечение безопасных и комфортных условий проживания граждан, решение проблемы аварийного жилищного фонда не соответствующего установленным санитарным и техническим нормам, не согласна с заключением судебной экспертизы, полагает, что представленное в обоснование исковых требований заключение специалиста является обоснованным и разумным.

В судебном заседании представитель ответчика Л.И.В., действующий по доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Многоквартирный дом признан в установленном порядке аварийным, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденную Постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 № 208-ПП. Региональной адресной программой установлен единственный способ реализации программы посредством выплаты гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный <адрес> по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании соответствующего заключения межведомственной комиссии от 20.12.2013 № 9. 17.06.2021 администрацией Бисертского городского округа принято постановление № 176 «Об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (далее – постановление). Согласно отчета об оценке № 145/8-2023 от 05.06.2023 рыночная стоимость жилого помещения составляет 880905 руб., размер убытков 89817 руб. 22.08.2023 ФИО1 отказалась от заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд по причине несогласия с выкупной стоимостью. 01.09.2023 ФИО1 в адрес администрации направлено письмо с требованием о выплате выкупной стоимости в размере 1254000 руб. Представленная истцом оценка завышена.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10).

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи (ч. 11).

Судом установлено, что спорное жилое помещение – <адрес> в <адрес> принадлежит ФИО1 на праве единоличной собственности (л.д. 11).

Указанное жилое помещение приобретено ФИО1 на основании договора купли-продажи от 16.11.2012 (л.д. 10).

Согласно справке МУП Жилищно-коммунальных услуг п. Бисерть № 597 от 06.09.2023 в жилом помещении по адресу: <адрес>, никто не зарегистрирован (л.д. 146).

Постановлением Правительства Свердловской области № 468-ПП от 29.07.2021 многоквартирный жилой дом, расположенный в <адрес>, признан аварийным и внесен в региональную адресную программу «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 № 208-ПП «Об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», с изменениями, внесенными постановлением правительства Свердловской области от 23.01.2020 № 31-ПП, от 04.06.2020 № 373-ПП, от 03.12.2020 № 890-ПП (л.д. 78-84).

На основании заключения межведомственной комиссии № 9 от 20.12.2013 многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан не пригодным для постоянного, в связи с признанием технического состояния несущих конструкций ограниченно работоспособным, капитальному ремонту и реконструкции не подлежит (л.д. 125-128).

Постановлением администрации Бисертского городского округа № 176 от 17.06.2021 было принято решение «Об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу» (л.д. 85-88).

Уведомлением № 2518 от 15.06.2023 администрация Бисертского городского округа в рамках реализации программы «Переселением граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 № 208-ПП уведомило ФИО1 о приятом решении об изъятии земельного участка на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес> для муниципальных нужд, путем предоставления истцу возмещения в соответствии с произведенной оценкой рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве на земельный участок (отчет об оценке № 145/8-2023 от 05.06.2023), а также размера убытков, указанных в ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в общей сумме 970722 руб. Согласно уведомлению собственнику жилого помещения необходимо в 30-дневный срок с момента получения уведомления обратиться в отдел ЖКХ администрации Бисертского городского округа для заключения Соглашения о выкупе жилого помещения в многоквартирном доме.

22.08.2023 ФИО1 отказалась от заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд по причине несогласия с выкупной стоимостью.

01.09.2023 ФИО1 в адрес администрации Бисертского городского округа направлено письмо с требованием о выплате выкупной стоимости в размере 1254000 руб., согласно отчета об оценке проведенной по инициативе истца.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет об оценке № 23-445 от 24.07.2023, выполненный частнопрактикующим оценщиком К.Е.О., согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.07.2023 составляет 1 254 000 руб. и складывается из: стоимости жилого помещения – 1 122 000 руб., компенсация прочих затрат, связанных с отчуждением – 132 000 руб.(л.д. 19-65).

По ходатайству ответчика определением суда назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России № от 22.11.2023 рыночная (выкупная) стоимость квартиры, площадью 25,70 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости земельного участка, рыночной стоимости находящегося в надлежащем состоянии, аналогичного по техническим характеристикам жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, по состоянию на 22.11.2023, составляет 789 236 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры – 637 617 руб., стоимость доли в общедомовом имуществе – 40 036 руб., стоимость доли в земельном участке под домом – 111 583 руб. (л.д. 155-181).

В силу ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России № от 22.11.2023 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

В совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу заключение эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России № от 22.11.2023 при определении размера возмещения за жилое помещение, поскольку отчет об оценке № 23-4445 не в полной мере отражает стоимость помещения, подлежащего изъятию.

Доказательств опровергающих объективность выводов эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России № от 22.11.2023, свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено. В тоже время, отчет об оценке истца № 23-445 не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, доли в общедомовом имуществе, его стоимости.

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта № от 22.11.2023 года в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчику долю в жилом помещении, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное токование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Таким образом, заключение эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России № от 22.11.2023 содержит описание проведенного исследования, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих его составляющих.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежной компенсации за спорное жилое помещение в размере 1254000 руб., признании права собственности на жилое помещение прекращенным.

То обстоятельство, что ответчик направлял истцу проект соглашения с указанием выкупной цены в ином размере, определив условия договора, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Истец, приводя такие доводы, не учитывает особенности спорных правоотношений, связанных с отчуждением квартиры, как одного из видов недвижимого имущества.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Проект соглашения о выкупе спорной квартиры (доли в праве собственности на жилое помещение) за 970722 руб., на который ссылается истец, сторонами не подписан.

Обмен документами: направление ответчику уведомления об отсутствии согласия на выкуп спорной квартиры, сам по себе заключением договора выкупа спорной квартиры не является, поскольку законом предусмотрена иная форма такого договора (соглашения).

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к администрации Бисертского городского округа о взыскании денежной компенсации за жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение прекращенным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда через Нижнесергинский районный суд Свердловской области.

Судья (подпись) А.В. Хотяновская

Копия верна. Судья