Решение по делу № 2-3325/2023 от 04.08.2023 - об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены.

11RS0001-01-2023-001309-30 дело №2-3325/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

с участием помощника прокурора Вовк Я.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 04 августа 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены,

установил:

ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 С-Б.Д., и ФИО2 обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у них жилого помещения по адресу: ..., в размере 3 000 000 рублей.

В обоснование требований указали, что являются долевыми собственниками жилого помещения ..., администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в их адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 1 741 486 рублей, которую они считают явно заниженной.

** ** ** от истцов поступили уточнения к исковым требованиям, в которых они просят изъять жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 2 398 000 руб.; прекратить их право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» компенсацию в размере 2 398 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли» и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании представитель истцов уточненные требования поддержал.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Истцы и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителя истцов, представителей администрации и департамента финансов, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 С-Б.Д. являются долевыми собственниками жилого помещения по адресу: ..., состоящего из двух жилых комнат с кадастровыми номерами №..., №....

На жилую комнату с кадастровым номером №... зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 (1/10 доли), ФИО2 (7/10 доли), ФИО3 (1/10 доли) и ФИО4 С-Б.Д. (1/10 доли).

На жилую комнату с кадастровым номером №... зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 (1/10 доли) и ФИО2 (9/10 доли)

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2022 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный ..., и принадлежащее ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 С-Б.Д. жилого помещения №... в этом доме; а в течение шести месяцев – направить ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 С-Б.Д. проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и принадлежащего ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 С-Б.Д. жилого помещения – комнаты №....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес ФИО1 и ФИО2 проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1 741 486 руб., определенного на основании отчетов об оценке, составленных ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях ФИО1 и ФИО2 отказались и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратились в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения ... (состоящего из двух жилых помещений с кадастровыми номерами №...) администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлены отчеты №... и №... от ** ** **, составленные оценщиком ООО «Аксерли», согласно которым размер возмещения за каждое помещение в составе жилого помещения №... составляет 870 743 руб., и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества – 463 450 руб.; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 355 493 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 14 667 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 33 333 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 1800 руб.

Истцы и их представитель считают отчеты №... и №... недостоверными и указывают, что оценщик ООО «Аксерли» при определении выкупной цены не учел, что истцы используют две комнаты с кадастровыми номерами 11:05:0107005:263 (15,5 кв.м.) и 11:05:0107005:266 (15,5 кв.м.) как одно жилое помещение, имеющее общий №..., при этом одна из комнат является проходной, то есть не может быть использована как самостоятельное жилое помещение. Оценщиком подобраны аналоги в самом некомфортабельном микрорайоне города (Строитель), осмотр спорного жилого помещения не производился.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцами оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по их ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось ООО «Константа».

Согласно заключению №... эксперта ООО «Константа» ФИО8, отчеты №... и №... от ** ** **, составленные ООО «Аксерли» являются недостоверными, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

-в нарушение требований пункта 11 «в» ФСО 7 в отчете отсутствует анализ рынка недвижимости, не проведена выборка по предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому,-в рамках сравнительного подхода оценщик использует три аналога, при этом в нарушение пункта 22 ФСО 7 не приводит обоснования того, почему именно данные объекты использованы для расчетов. Оценщик использовал для расчетов аналоги с наименьшей ценой предложения, что противоречит самому понятию «рыночная стоимость» (средневзвешенная цена). Два из трех аналогов расположены в мкрн.Эжва, Строитель, которые намного отдаленнее от объекта оценки, и ценовой диапазон по жилой недвижимости в них самый низкий среди всех окраин и пригородов г.Сыктывкара, при этом никаких корректировок на местоположение оценщик не производит, что существенно занижает рыночную стоимость оцениваемого объекта,

-при существенной разнице в площади дома (501,5 кв.м.) и площади участка (3208 кв.м.) оценщик не произвел анализ на наличие избыточной площади, которая должна быть включена в выкупную стоимость сверх стоимости жилого помещения.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО8 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 1 372 000 руб.;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 962 000 руб.,

-убытки собственников жилого помещения №..., которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 178 000 руб.,

Общий размер возмещения за жилое помещение ... определен экспертом в сумме 2 398 000 руб. Экспертом также определен размер возмещения по каждому помещению (с кадастровыми номерами №...) в составе жилого помещения №..., в сумме по 1 199 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО «...» ФИО8, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцам жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО8

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... следует определить в сумме, равной 2 398 000 руб., и возложить на администрацию обязанность выплатить собственникам указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Возмещение за изымаемое жилое помещение в силу пункта 9 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит распределению между собственниками - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 С-Б.Д. пропорционально их долям в праве общей собственности.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, жилое помещение №... в ... состоит из двух помещений, имеющих кадастровые номера №....

На жилую комнату с кадастровым номером №... зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 (1/10 доли), ФИО2 (7/10 доли), ФИО3 (1/10 доли) и ФИО4 С-Б.Д. (1/10 доли).

На жилую комнату с кадастровым номером №... зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 (1/10 доли) и ФИО2 (9/10 доли).

Экспертом ФИО8 определен размер возмещения за каждое помещение с кадастровыми номерами №... в сумме по 1 199 000 руб.

Соответственно, возмещение за помещение с кадастровым номером 11:05:0107005:263 в составе жилого помещения №... ... следует распределить между ФИО1 (1/10 доли = 119900 руб.), ФИО2 (7/10 доли = 839300 руб.), ФИО3 (1/10 доли = 119900 руб.) и ФИО4 С-Б.Д. (1/10 доли = 119900 руб.), а за помещение с кадастровым номером 11:05:0107005:266 – между ФИО1 (1/10 доли = 119900 руб.) и ФИО2 (9/10 доли = 1079100 руб.).

Итого, размер возмещения за изымаемую недвижимость для ФИО1 составит 239 800 руб.; для ФИО2 – 1 918 400 руб.; для ФИО3 – 119 900 руб.; для ФИО4 С-Б.Д. – 119 900 руб.

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности истцов на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 ... ФИО2 ... ФИО3 ... ФИО5 ... для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровыми номерами №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 2 398 000 рублей, в том числе:

-для ФИО1 в размере 239 800 рублей,

-для ФИО2 в размере 1 918 400 рублей,

-для ФИО3 в размере 119 900 рублей,

-для ФИО5 в размере 119 900 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 239 800 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровыми номерами №..., расположенное по адресу: ...

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 1 918 400 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровыми номерами №..., расположенное по адресу: ...

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО3 119 900 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровыми номерами №..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО5 119 900 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровыми номерами №..., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 на жилое помещение с кадастровыми номерами №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий О.Л. Саенко