УИД 61OS0000-01-2022-000173-19
Дело № 3а-163/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2022 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Водяной В.Ю., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 26 мая 2022 года в размере 1 850 000 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 является арендатором названного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по сведениям ЕГРН составляет 3 212 405,64 рублей, что значительно выше его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, и влечет завышение размера арендной платы. В связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты.
От представителя административного истца ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с указанием на согласие с выводами, сделанными при производстве судебной экспертизы.
От представителя Правительства Ростовской области ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором указано на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.
От представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО6 на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде поступил отзыв на административное исковое заявление, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
От представителя Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты ФИО7 в ходе производства по делу поступил отзыв, содержащий просьбу об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду существенного уменьшения поступлений в местный бюджет в случае установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, указанной в административном иске. Также просит рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 22 сентября 2022 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что на основании договора аренды №9724 от 1 июня 2022 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом администрации г. Шахты, ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 658 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - автостоянки и гаражи.
Согласно информации, представленной ФГБУ «ФКП Росреестра», земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, поставлен на учет 26 мая 2022 года.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии в пунктом 24 Порядка, утвержденного приказом Миэкономразвития России от 24 сентября 2018 года № 514, по состоянию на 26 мая 2022 года в размере 3 212 405,64 рублей с применением удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемых земельных участков, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №778.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, что подтверждается представленным расчетом арендной платы за землю. Соответственно, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
В обоснование заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке № О-1083/2022 от 5 июля 2022 года. Оценщиком ООО «Тезаурус» ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 мая 2022 года составляет 1 850 000 рублей.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области, оспорившего отчет об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «Бета-Консалтинг» ФИО2 от 8 сентября 2022 года №25СЭ/76-2022 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 мая 2022 года с учетом его индивидуальных особенностей составила 2 178 000 рублей.
Замечаний и доводов, позволяющих усомниться в достоверности выводов эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы.
Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт мотивированно использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования.
Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в суд - 15 июля 2022 года (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Ссылки представителя Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к уменьшению суммы платы, поступающей от административного истца в местный бюджет, неубедительны, поскольку в силу ст.57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.
При этом возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, предусмотрена нормой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ему на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (32,2%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривалось.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено выявлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе, по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО «Бета-Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной оценочной экспертизы и счет в сумме 40 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
В обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы ФИО3 внесла на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 40 000 рублей. Сумму в размере 40 000 рублей необходимо перечислить ООО «Бета-Консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 658 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автостоянки и гаражи, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 26 мая 2022 года в размере 2 178 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 15 июля 2022 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, внесенных ФИО3, в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-163/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета-Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья В.Ю. Водяная