Дело №57RS0026-01-2024-002237-25 Производство № 2-44/2025

(№ 2-2233/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2025 г. г. Орел

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Мукан Т.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Грачевой Ю.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокурора Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области, неопределенного круга лиц, к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО3, ФИО2, о признании недействительным договора аренды земельного участка по встречному иску ФИО3 к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

прокурор Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области, неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Исковые требования обоснованы тем, что постановлением администрации от Дата ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок на срок 20 лет без проведения торгов на основании ст. 17 Федерального закона от Дата №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», Дата заключен договор аренды участка. Вместе с тем, ФИО1 не признавался нуждающимся в улучшении жилищных условий, на жилищном учете не состоял, в связи с чем не имел права на получение участка на льготных условиях. Помимо этого, Дата ФИО1 уступил свои права арендатора в пользу ФИО2, а ФИО2 Дата уступила свои права в пользу ФИО3, что указывает на отсутствие намерения первоначального истца на улучшение своих жилищных условий..

При рассмотрении дела прокурор неоднократно уточнял иск и окончательно просил суд признать недействительными постановление администрации Орловского муниципального округа Орловской области от Дата №, договор аренды земельного участка от Дата №, соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от Дата и от Дата, постановление администрации Орловского муниципального округа Орловской области от Дата №, признать недействительным договору купли-продажи земельного участка от Дата №, заключенный между администрацией Орловского муниципального округа Орловской области и ФИО3, применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН сведений о правах в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Не признавая первоначального иска ФИО3 предъявила к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО2 встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем.

Требования обоснованы тем, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен без торгов ФИО1, являющемуся инвалидом. Согласно подп. 6 пункта 5.1 договора аренды, арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, заключить договор субаренды при условии полученного согласия Арендодателя при сроке аренды, указанного в п.2.1 договора, не более 5 лет. Пунктом 2.1 данного договор определен срок аренды земельного участка на 20 лет - с Дата по Дата В последующем права и обязанности по договору аренды были уступлены ФИО2 Дата между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли, в соответствии с которым ФИО2, уступила, а ФИО3 приняла в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от Дата.

Дата между администрацией Орловского муниципального округа Орловской области и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого продавец передал в собственность, а ФИО3 приняла и оплатила вышеуказанный земельный участок. Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что цена земельного участка составляет 109011,76 руб. и была оплачена ФИО3 в полном объеме. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в установленном порядке Управлением Росреестра по Орловской области.

В связи с изложенным просила суд признать себя добросовестным приобретателем земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1859 кв.м., с кадастровым номером: №, местоположением: Орловская область, Орловский муниципальный округ, <адрес>.

В судебном заседании помощник прокурора Гущина И.В. доводы первоначального иска поддержала, встречный иск полагала необоснованным.

Представитель администрации округа ФИО4 в судебном заседании первоначальный иск не признал, ссылаясь на доводы письменных возражений. Считал, что встречный иск является обоснованным.

Представитель ФИО3 - ФИО5 поддержала встречный иск по изложенным в нем доводам и полагала, что правовых оснований для удовлетворения иска прокурора не имеется.

Представитель материального истца - Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Согласно пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован ст. 39.14 ЗК РФ.

Согласно пп. 2 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в пп. 1 - 13, 14.1 - 19, 22, 23 ст. 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Конституция РФ (ст. 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

К числу таких гарантий в жилищной сфере относятся положения ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», закрепляющие право инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на обеспечение жилой площадью (ч. 1); на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ч. 16).

Исходя из толкования во взаимосвязи ч. 1 ст. 17 указанного Федерального закона, согласно которой инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, и ч. 16 ст. 17 этого же Федерального закона, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства с учетом цели использования земельного участка установлено в качестве меры, направленной на улучшение жилищных условий инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов; соответственно, указанное право ставится в зависимость от наличия нуждаемости соответствующей категории лиц в улучшении жилищных условий.

При этом предоставление гражданину земельного участка для строительства жилого дома является основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 5 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, прокурор исходя из системного толкования приведенных норм, полагал, что одной из форм обеспечения инвалида, нуждающегося в улучшении жилищных условий, жилой площадью является реализация им права на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Таким образом, правомерность предоставления земельного участка инвалиду на льготных условиях обусловлена его нуждаемостью в жилом помещении.

Между тем, при рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

ФИО1, являясь инвалидом, обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 1859 кв.м. в <адрес> <адрес> <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства.

Постановлением главы администрации от Дата № ФИО1 в аренду на срок 20 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Орловский муниципальный округ, <адрес>, с видом разрешенного использования - «для ведения личного подсобного хозяйства», общей площадью 1859 кв.м.

Дата между администрацией и ФИО1 заключен договор № аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № на срок 20 лет.

Дата между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, по которому с момента подписания соглашения права и обязанности арендатора перешли к ФИО2

Дата аналогичный договор заключен между ФИО2 и ФИО3

Постановлением администрации от Дата № спорный участок предоставлен в собственность ФИО3, а Дата заключен договор купли-продажи земельного участка.

Ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

П. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 данного кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что по условиям оспариваемого договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, общей площадью 1859 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> на срок с Дата по Дата. По данному договору предусмотрена арендная плата, начиная с Дата.

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию.

Таким образом, из анализа условий договора аренды, на основании которого спорный земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду на срок более чем пять лет, а также с учетом положений ст. 22 ЗК РФ, следует, что у ФИО1 не было препятствий распорядиться своим правом арендатора земельного участка и передать его по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли ФИО2 на тот же срок, что и ему был предоставлен данный земельный участок в аренду.

Соответственно аналогичное право приобрела и сама ФИО2, уступив право аренды в пользу ФИО3

Проверяя доводы администрации округа и ответчика ФИО3 о добросовестности приобретателей прав аренды при заключении оспариваемых соглашений, судом установлено следующее.

Согласно п. 3 соглашения об уступке прав от Дата сделка между ФИО1 и ФИО2 являлась возмездной, стоимость уступки прав составила 25000 руб.

Сделка между ФИО2 и ФИО3 от Дата также являлась возмездной, ее стоимость составила 30 000 руб.

Как указывала ФИО3 во встречном исковом заявлении, договор аренды земельного участка, так и последующие соглашения прошли государственную регистрацию, при заключении соглашения от 19.12.2023 она убедилась в наличии прав ФИО2 на заключение данного соглашения об уступке прав и обязанностей, поскольку договор аренды был заключен на основании постановления органа местного самоуправления, договор аренды прошел государственную регистрацию, его условия предусматривали возможность передачи прав и обязанностей по договору иному лицу, в связи с чем оснований сомневаться в законности передачи прав и обязанностей у нее не имелось. Кроме того, она не была знакома с ФИО1, приняла все необходимые меры для установления юридической чистоты сделки и о предоставлении земельного участка с нарушением закона не знала и не могла знать.

Данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства не были опровергнуты прокурорам.

Согласно реестровому делу на момент составления соглашения об уступке прав и обязанностей по договору каких-либо обременений на земельный участок в ЕГРН не имелось.

Таким образом, ФИО2, а затем ФИО3 на законных основаниях приобрели право аренды земельного участка у ФИО1 Никаких препятствий для такого приобретения не было, переход права аренды на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке. На момент приобретения, земельный участок не находился под арестом, не имел ограничений и обременений.

При этом представители материального истца Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры администрации Орловского муниципального округа Орловской области и ответчика администрации не ставили под сомнение законность уступки прав требований, выразив фактически согласие с такими изменениями.

Таким образом, из анализа вышеприведенных доказательств следует, что ФИО2, а затем ФИО3 при приобретении права аренды земельного участка, а затем и права собственности вправе были добросовестно полагаться на факт предоставления данного земельного участка органом местного самоуправления, заключившим договор аренды с ФИО1, на регистрацию права аренды и его перехода в ЕГРН и на уведомление органа местного самоуправления о согласии на заключение соглашения об уступке прав и обязанностей, в связи с чем, ФИО3 является добросовестным приобретателем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения иска прокурора не имеется.

В свою очередь встречное требование ФИО3 надлежит признать законным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований прокурора Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области, неопределенного круга лиц, к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО3, ФИО2, о признании недействительным договора аренды земельного участка, отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.

Признать ФИО3, Дата года рождения, паспорт серии № №, выдан Дата Советским РОВД г. Орла, добросовестным приобретателем земельного участка площадью 1859 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение одного месяца с момент изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2025 г.

Судья Т.Г. Мукан