Решение по делу № 2-215/2025 от 16.01.2025 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и внесении изменений в сведения ЕГРН.

Дело № 2-215/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2025 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при ведении протокола помощником судьи Хачатрян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и внесении изменений в сведения ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к Благославскому (до перемены фамилии – ФИО8) Д.Б. о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> от 08 мая 2018 года, заключенного между истцом и ответчиком, недействительным в силу его ничтожности, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: признать за ФИО1 право собственности на вышеуказанный земельный участок, признать ФИО2 утратившим право собственности на спорный земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал, что начиная с 2016 года у него были долговые обязательства перед ответчиком, которые он возвращал ему периодически, по частям, разными суммами, но не регулярно. Примерно в весной 2018 года ответчик предложил истцу в целях гарантии возврата долга подписать договор купли-продажи принадлежащего истцу земельного участка и акт приема-передачи земельного участка. При подписании договора купли-продажи истцу было сказано, что для него это не будет иметь значения, так как он возвращает долг, и что это формальность, истец как жил, так и будет жить в доме, который имелся и имеется на участке до настоящего времени. Доверяя ответчику, истец подписал договор купли-продажи от 08 мая 2018 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> за 500000 руб., а также передаточный акт и еще какие-то документы. Фактически сделка не была исполнена и участок не передавался ответчику. Все это время истец постоянно проживал и проживает по указанному адресу. Деньги, указанные в договоре купли-продажи, являются частично возвращенной суммой займа. В договоре купли-продажи не указывался жилой дом, к котором проживал и проживает истец, при этом на момент подписания договора дом уже был построен, к нему проведено электричество. Дом строился истцом совместно с его супругой в период с 2008 года по 2014 год, полностью функционирует, супруга истца оплачивает электроэнергию и все расходы по содержанию дома. Дом и участок являются совместной собственностью истца и его супруги, так как супруга улучшала участок и вкладывала деньги в строительство дома, что подтверждается соответствующими договорами. В мае 2024 года по настоянию супруги истец сдал документы на регистрацию дома, 03 июня 2024 года получил документы из Росреестра о приостановке регистрации дома, в связи с тем, что в данных Росреестра нет сведений об истце, как о собственнике участка. Ранее истцу об этом ничего известно не было, и по этой причине он не мог заявить о нарушении его прав. Без участия истца право собственности на участок было зарегистрировано на основании судебного решения, о котором истец случайно узнал в 2024 году. По мнению истца, течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки и, что фактически сделка была исполнена в 2024 году, когда была произведена регистрация права собственности на спорный земельный участок за ответчиком. Фактически сделка купли-продажи не совершалась, участок не передавался покупателю, и при такой ситуации, сделка не может быть признана действительной. Данная сделка совершалась для вида с целью подтверждения обязательств по возврату долга и не ставила своей целью реальную продажу участка.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, а его представитель – адвокат Свитцов В.В. исковые требования поддержал, пояснив их по существу.

Представители ответчика ФИО3 – ФИО4 и ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, также заявили о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с настоящим исковым заявлением.

Третье лицо ФИО6 полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с требованиями статей 59 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, учитывая, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из материалов дела следует, что 18 мая 2018 года между сторонами заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, в соответствии с которым истец продал, а ответчик купил земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. В подтверждение фактического исполнения договора стороны подписали передаточный акт от 08 мая 2018 года.

В п. 2.3 договора указано, что расчет между сторонами договора произведен полностью до подписания договора. Истец подписал расписку от 08 мая 2018 года о получении им от ответчика суммы в размере 500000 руб. за проданный им земельный участок.

В судебном заседании 17 декабря 2024 года истец не оспаривал, что подписал расписку собственноручно.

Доводы истца о том, что он подписал договор купли-продажи и передаточный акт в состоянии алкогольного опьянения, не подтверждены материалами дела, кроме того, истец представил ответчику заявление от 08 мая 2018 года, удостоверенное нотариусом Солнечногорского нотариального округа Московской области ФИО18., засвидетельствовавшим подпись ФИО1, зарегистрированное в реестре за № №, в котором указано о том, что истец на момент приобретения в собственность земельного участка в зарегистрированном браке не состоял, а также доверенность от 08 мая 2018 года, удостоверенную нотариусом, зарегистрированную в реестре за № №, в которой истец представил право ответчику подать документы для регистрации перехода права собственности на земельный участок. Данные документы заверены нотариально и свидетельствуют о том, что истец подписывал документы осознанно.

Доводы истца о том, что подписание договора купли-продажи (купчей) земельного участка от 08 мая 2018 года является обеспечительной мерой по выполнению им обязательств перед ответчиком по договорам займа, не подтверждены допустимыми доказательствами. Истцом не представлено доказательств заключения им с ответчиком договоров займа до подписания договора купли-продажи земельного участка и действия договоров займа до подписания договора купли-продажи земельного участка, а также доказательств наличия жилого дома, как объекта права, на земельном участке на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка. Суду не представлено разрешение на строительство жилого дома, уведомление о начале строительства жилого дома, документы, подтверждающие государственную регистрацию жилого дома, технические документы на жилой дом. С учетом того, что истцом не представлено документального подтверждения нахождения в спорный период на земельном участке жилого дома, не установлен статус строения, состояние и наличие жилого дома на дату заключения спорного договора купли-продажи земельного участка, суд не принимает во внимание в качестве надлежащих доказательств представленную истцом информацию о строении на земельном участке. Ответчик отрицал наличие жилого дома на земельном участке на дату заключения договора купли-продажи земельного участка, указав, что неоконченное строительством некапитальное сооружение, вместе с остатками строительных материалов, подлежали вывозу истцом с земельного участка.

В судебном заседании по ходатайству истца допрошены свидетели:

- ФИО19 показавшая суду, что истец является супругом ее сестры. В 2008 году истец с супругой купили спорный земельный участок, в 2014 году, после окончания строительства, переехали в дом. Строительство дома начато в 2008 году. Истец, его супруга и мама проживают в доме, который является их единственным жильем. Дом представляет собой капитальное строение.

- ФИО20 показавшая, что является соседкой истца, проживает в д. <адрес>. В 2007 году истец купил земельный участок и в 2014 году переехал в дом, в котором постоянно проживает. Дом представляет собой капитальное строение, поскольку имеется водопровод, канализация, отопление. Коммуникации подведены в 2013, либо 2014 годах.

- ФИО21 показавший суду, что знаком и с истцом, и с ответчиком. Ответчика знает, поскольку проживает с ним в одном доме. с ФИО1 знаком через ответчика, который в 2019 году обратился к нему и сказал, что знакомый ему должен денег, показал расписки. Свидетель составлял иск ФИО7 о признании права собственности на участок и сдавал его в Солнечногорский городской суд Московской области. Об обстоятельствах заключения договора купли-продажи ему не известно. О том, почему ФИО1 признал иск о признании права собственности на земельный участок, он не знает. Также ответчик говорил ему о том, что на участке имеется жилой дом и, что ФИО1 должен ему денежные средства. Свидетель видел две рукописные расписки у ответчика, по срокам и суммам он точно не помнит. Суммы были в 150000, 300000 или 500000 рублей.

- ФИО22 показавший суду, что знаком с истцом около 30 лет. С ответчиком он не знаком. О доме в д. <адрес> ему известно. Когда свидетель работал в г. Москве в 2014-2015 гг., он общался с истцом, который рассказывал, что строит дом. С августа по октябрь 2018 года свидетель жил в этом доме. Дом представлял собой пригодное для проживания жилое помещение с коммуникациями. Процесс строительства он не видел. У свидетеля образование инженер-строитель, по специальности «промышленное гражданское строительство». Фундамент дома капитальный, глубина его составляет - 1,8 м., толщина - 1,5 м., что соответствует нормативу. Конструкции стен связаны с фундаментом, что является свидетельством того, что дом жилой. Дом построен из бруса, но его невозможно перенести с фундаментом. Экспертизу он не проводил, узнал о параметрах фундамента из разговора с истцом. Относительно обстоятельств подписания договора купли-продажи и передаточного акта ему ничего не известно. В период проживания свидетеля в доме строительные работы не проводились. Дом полностью готов к проживанию. На 2-м этаже не была выполнена финишная отделка стены под окном.

Из материалов дела следует, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком 20 мая 2024 года (запись в ЕГРН № №) на основании решения Солнечногорского городского суда Московской области от 02 октября 2019 года.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 02 октября 2019 года по гражданскому делу № 2-4609/2019 удовлетворены исковые требования ФИО8 к ФИО1 о признании права собственности на земельный участок. Свои требования ФИО8 обосновывал тем, что сделка купли-продажи от 08 мая 2018 года ее сторонами была фактически исполнена, ФИО8 передал продавцу денежные средства, получил от него документы на земельный участок и сам земельный участок, между сторонами сделки был подписан передаточный акт, однако ФИО1 от регистрации перехода права собственности уклонялся, в связи с чем ФИО8 вынужден обратиться в суд с иском о признании права собственности на спорный земельный участок.

На основании указанного решения, после его вступления в законную силу, за ответчиком признано право собственности на спорный земельный участок. При этом в материалах дела имеется заявление ФИО1 от 11 сентября 2019 года о признании исковых требований ФИО8

На момент разрешения настоящего спора, в связи с восстановлением ФИО6 процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, вышеуказанное решение суда считается не вступившим в законную силу.

Из пояснений представителей ответчика, подтвержденных материалами дела, следует, что ответчик зарегистрировать право собственности на земельный участок в заявительном порядке не смог в связи с наличием обременений на земельный участок, связанными с задолженностями истца. Ответчиком выявлены записи в ЕГРН об арестах на земельный участок, внесенных на основании постановлений судебных приставов-исполнителей Щелковского МОСП и Истринского РОСП в рамках исполнительных производств, должником по которым являлся ФИО1

В связи с наличием обременений в отношении земельного участка, препятствовавшим регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, ответчик обратился в Истринский городской суд Московской области с иском к Истринскому РОСП УФССП России по Московской области, УФССП России по Московской области с требованием о признании бездействия незаконным, указав в качестве заинтересованного лица ФИО1 Определением Истринского городского суда Московской области от 14 сентября 2021 года производство по административному делу № 2а-3355/2021 прекращено, с разъяснением ФИО9 права обращения в Солнечногорский городской суд Московской области с иском об освобождении имущества от ареста.

Ответчик обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 об освобождения имущества от ареста. Определением Солнечногорского городского суда Московской области от 30 ноября 2022 года по гражданскому делу № 2-5242/2022 исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Ответчик вновь обратился с исковым заявлением к ФИО1 об освобождении имущества от ареста. Определением Солнечногорского городского суда Московской области от 07 сентября 2023 года по гражданскому делу № 2-2810/2023 исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Кроме того, истец являлся стороной (ответчиком) при рассмотрении гражданского дела № 2-3308/2019 в Солнечногорском городском суде Московской области по исковому заявлению судебного пристава-исполнителя Истринского РОСП УФССП России по Московской области к ФИО1 об обращении взыскания на земельный участок. 12 августа 2019 года Солнечногорским городским судом Московской области вынесено заочное решение по делу № 2-3308/2019, в соответствии с которым обращено взыскание в рамках исполнительного производства № 23112/19/50012 на спорный земельный участок. Указанное заочное решение отменено судом по заявлению ФИО1 от 20 января 2020 года об отмене заочного решения, в котором он указывал, что в тот период он фактически проживает по адресу: <адрес>. Следовательно, истец не имел оснований заявлять о том, что ему не было известно о заключении договора купли-продажи земельного участка ответчику.

Вступившим в законную силу решением Солнечногорского городского суда Московской области от 05 июля 2022 года по гражданскому делу № 2-2961/2022, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО1 о признании права собственности на долю земельного участка.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 21 октября 2024 года по гражданскому делу № 2-4243/2024 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании земельного участка совместной собственностью. Указанное решение на момент разрешения настоящего спора в законную силу не вступило в связи с обжалованием в апелляционном порядке.

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме, поскольку стороной истца, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи земельного участка между истцом и ответчиком заключен в нарушение требований закона или иного правового акта, в том числе, злоупотреблением ответчиком своим правом, либо посредством обмана или введении истца в заблуждение относительно правовой природы оспариваемой сделки.

Как следует из содержания договора, передаточного акта, расписки, денежные средства переданы продавцу в день подписания договора. Правообладателем спорного имущества, согласно выписке из ЕГРН является ФИО2, которым последовательно, в том числе, в судебном порядке, предпринимались меры по регистрации перехода права собственности на земельный участок в связи с многочисленными обременениями, наложенным в отношении спорного объекта недвижимости по обязательствам ФИО1 перед третьими лицами.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен в установленном законом порядке. Сделка совершена в предусмотренной законом форме с достижением сторонами всех его существенных условий и фактически исполнена в соответствии с волей сторон договора.

Допрошенные в судебном заседании свидетели со стороны истца не смогли подтвердить наличие займов между истцом и ответчиком, размер займов, сроки и порядок их возврата. Свидетели также не смогли подтвердить технические характеристики строения, находящегося на спорном земельном участке. Характеристики строения, находящегося на спорном земельном участке, свидетель ФИО23 сообщил со слов истца.

В материалы дела представлен технический план здания - жилого дома, площадью 156,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, из которого следует, что строительство указанного жилого дома завершено в 2021 году. Также в 2021 году на основании решения администрации городского округа Солнечногорск Московской области от 21 июня 2021 года данному жилому дому присвоен адрес.

Между тем, доказательств того, что на момент совершения оспариваемой сделки указанный объект недвижимости фактически был возведен и находился на спорном земельном участке, в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности. Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку исковое заявление подано в суд спустя более 6 лет с момента совершения сделки.

Доводы истца о том, что о нарушении права ему стало известно 03 июня 2024 года после получения документов из Росреестра о приостановке регистрации дома, являются несостоятельными, поскольку данное обстоятельство не опровергает того факта, что об исполнении принятых на себя обязательств по договору с ответчиком и, соответственно, возникновении у последнего обязанности оплатить и принять земельный участок, истцу было известно не позднее 08 мая 2018 года.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи (купчей) земельного участка заключен сторонами и фактически выполнен сторонами 08 мая 2018 года, между сторонами подписан передаточный акт, истцом выдана расписка о получении им денежных средств, истец выдал нотариально удостоверенную доверенность на проведение от его имени перерегистрации права собственности на земельный участок в Росреестре, 11 сентября 2019 года подписал заявление о признании исковых требований ФИО8 о признании права собственности на спорный земельный участок. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности пропущен истцом в отсутствие доказательств уважительности пропуска такого срока.

Суд приходит к выводу о необоснованности доводов истца о том, что срок исковой давности начинает течь с даты государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок, так как договор фактичекски выполнен 08 мая 2018 года, а зарегистрировать право собственности ответчику не представлялось возможным, так как были выявлены обременения на земельный участок, препятствовавшие регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и внесении изменений в сведения ЕГРН – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 27 января 2025 года.

Судья Байчоров Р.А.