№ 2-1229/2025
УИД 61RS0009-01-2023-004508-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
7 мая 2025 года г. Азов
Азовский городской суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Булгакова В.А.,
при секретаре Булгаковой А.И.,
с участием представителя истцов ФИО1,
с участием представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к администрации г.Азова Ростовской области, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Азова Ростовской области, ППК Роскадастр по Ростовской области о признании объекта недвижимости жилым домом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились в суд с иском к администрации г.Азова Ростовской области о признании объекта недвижимости жилым домом блокированной застройки, указав в обоснование иска, что ФИО3 является собственником квартиры № 4, расположенной по адресу: <адрес>, которая, согласно сведениям из ЕГРН находится в многоквартирном доме. Собственником квартиры № 1 является ФИО4, собственником квартиры № 2 является ФИО7 – 1/6 доля, ФИО8 – 1/3 доля, ФИО3 – 1/6 доля, ФИО9 – 1/6 доля, ФИО10 – 1/6 доля, а собственником квартиры № 3 является ФИО11
Данный дом расположен на земельном участке, с кадастровым номером №.
Истцы полагают, что данный дом не является многоквартирным и просят суд, с учетом уточнений, признать данные квартиры жилым домом блокированной застройки каждую.
Представитель истцов в суд прибыл, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика против исковых требований не возражала, просила принять решение на усмотрение суда.
Истцы, представители третьих лиц, извещенные о времени и месте судебного заседания в суд не прибыли, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Ростовской области сообщает, что Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки - это жилой дом блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
С учетом изложенного, здание можно отнести к дому блокированной застройки, если каждый блок (дом) соответствует признакам индивидуального жилого дома, при этом в сведения ЕГРН в отношении такого блока (дома) вносятся сведения с указанием вида объекта недвижимости - здание, назначение - жилой дом, вид разрешенного использования - дом блокированной застройки.
Таким образом, государственный кадастровый учет дома блокированной застройки, возможен лишь при признании помещений (квартир) домами блокированной застройки.
С учетом вышеизложенного, Управление полагает, что с целью соблюдения принципа исполнимости судебного акта (в случае удовлетворения исковых требований в данной части) в данном гражданском деле следует рассмотреть вопрос признании многоквартирного дома домом блокированной застройки, а о признании каждого помещения (квартиры), расположенного в соответствующем многоквартирном доме, домом блокированной застройки с обязательным указанием идентифицирующих - характеристик (адрес, площадь, кадастровый номер, вид объекта недвижимости, назначение, вид разрешенного использования) в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ. Вышеуказанная позиция изложена Управлением исключительно с точки зрения последующей исполнимости судебного акта, принятого по заявленным требованиям, поскольку именно на Управление возложена обязанность последующего исполнения резолютивной части судебного акта.
Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям как объектам прав относятся жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком доме (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Перечень общего имущества многоквартирного дома содержится в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ, который относит к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Следовательно, многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ имуществу общего пользования.
По смыслу пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Таким образом, отличительным признаком жилого дома блокированной застройки от многоквартирного жилого дома является отсутствие элементов общего имущества, принадлежащего собственникам всех помещений в доме, статус земельного участка.
При толковании норм действующего гражданского законодательства и в частности статей 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации N 47 от 28 января 2006 года, суд пришел к правильному выводу о том, что основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Согласно СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-022001 (утверждены и введены в действие Приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. N 725/пр) блок жилой автономный представляет собой жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.
Как следует из указанных норм, жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 является собственником квартиры № 4, расположенной по адресу: <адрес>, которая, согласно сведениям из ЕГРН находится в многоквартирном доме.
Собственником квартиры № 1 является ФИО4, что подтверждается договором дарения.
Собственниками квартиры № 2 является ФИО7 – 1/6 доля, ФИО8 – 1/3 доля, ФИО3 – 1/6 доля, ФИО9 – 1/6 доля, ФИО10 – 1/6 доля, что подтверждается свидетельством о регистрации права.
Собственником квартиры № 3 является ФИО11, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Данный дом расположен на земельном участке, с кадастровым номером №.
Пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
При этом Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17 мая 2023 г. N 350/пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 свода правил СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные", утвержденного и введенного в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 г. N 725/пр.
Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 г.) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу названного федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу названного федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной - власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных названным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.
Таким образом, с 1 марта 2022 г. в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
Приведенные выше нормы закона с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ, суд принимает во внимание, как и принимает выводы, содержащиеся в заключении экспертизы, выполненной <данные изъяты> (ИП ФИО13) от ДД.ММ.ГГГГ о том, что объект недвижимости, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (ранее <адрес>), является жилым домом блокированной застройки на четыре автономных жилых блока.
Кроме того, в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ в случае, если созданный до дня вступления в силу названного федерального закона жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 данной статьи, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 данной статьи, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для указанного в данной части раздела земельного участка.
Суду предоставлено заключение кадастрового инженера, который при выходе на место по адресу: <адрес> выполнил кадастровые работы.
В заключении №1989 от 12.03.2024 эксперт ФИО14 изложил следующие результаты: объект недвижимости, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (ранее <адрес>), является жилым домом блокированной застройки на четыре автономных жилых блока.
Оснований, которые бы ставили под сомнение законность, обоснованность и объективность приведенного заключения, не установлено.
Судом установлено, что стороны имеют отдельные входы на дом, в каждой части жилого дома имеется свои коммуникации, независимо друг от друга.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
С целью соблюдения принципа исполнимости судебного акта и положений Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» суд полагает необходимым признать каждое помещение (квартиру), расположенную в соответствующем многоквартирном доме, домом блокированной застройки с указанием идентифицирующих - характеристик (адрес, площадь, кадастровый номер, вид объекта недвижимости, назначение, вид разрешенного использования) в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ.
Таким образом, заявленные требования истцов являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к администрации <адрес>, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Азова Ростовской области, ППК Роскадастр по Ростовской области о признании объекта недвижимости жилым домом блокированной застройки – удовлетворить.
Признать квартиру № 1, общей площадью 70.0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> жилым домом блокированной застройки.
Выделить в собственность ФИО5 объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, общей площадью 70.0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать квартиру № 2, общей площадью 92.9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> жилым домом блокированной застройки.
Выделить в собственность ФИО6 – 1/6 долю, ФИО8 – 1/3 долю, ФИО3 – 1/6 долю, ФИО9 – 1/6 долю, ФИО10 – 1/6 долю объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, общей площадью 92.9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать квартиру № 3, общей площадью 53.6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> жилым домом блокированной застройки.
Выделить в собственность ФИО11 объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, общей площадью 53.6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать квартиру № 4, общей площадью 20.4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> жилым домом блокированной застройки.
Выделить в собственность ФИО3 объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, общей площадью 20.4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, постановки на кадастровый учет и регистрации права на выделенные в собственность сторон жилые дома блокированной застройки.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 16.05.2025.