Производство № 2-5126/2023

УИД 28RS0004-01-2023-004100-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 ноября 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Назаровой М.Г.,

С участием истца – ФИО1, представителя истца – ФИО2, ответчика – ФИО3, представителя ответчика – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 И.чу о признании сделки недействительной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований которого указал, что является собственником 8/9 доли в квартире ***, расположенной по адресу ***. Согласно выписке из ЕГРН кроме истца правообладателем является посторонний человек– Ковалевича И.И, которому на праве собственности принадлежит 1/9 доля в праве собственности на указанное жилое помещение. Истец полагает, что его родная сестра ФИО5, получившая 1/9 долю в квартире после смерти отца ФИО6 подарила ее своему сыну ФИО7, а последний подарил ее постороннему лицу – ответчику ФИО3 Ссылаясь на требования ст. 50 ГК РФ, истец указывает, что ни какие письма, уведомления, ни телефонные звонки на его адрес ни от каких-либо не поступали, в связи с чем, было нарушено его право преимущественной покупки. О том, что в данной квартире правообладателем является некий ФИО3 узнал от нотариуса, которая предоставила выписку из ЕГРН 18.03.2023 года.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит признании недействительным договора купли-продажи от 29 января 2021 года 1/9 доли квартиры № ***, заключенного между ФИО7 и ФИО3 ем.

Согласно направленного в суд возражения, ответчик исковые требования ФИО1 не признает по следующим основаниям. 29 января 2021 года между ФИО7 (продавец) и ФИО3 И.ем был заключен договор купли-продажи 1/9 доли вправе общей долевой собственности на квартиру по адресу: ***, кадастровый помер ***. Указанное имущество продано покупателю по цене 350 000 рублей, которые выплачены продавцу до подписания договора (и. 4 договора купли-продажи). Перед продажей 1/9 доли в праве собственности на квартиру другие участники долевой собственности на указанную квартиру - ФИО1. ФИО8 были надлежащим образом уведомлены о предстоящей продаже указанной доли, что было установлено нотариусом Благовещенского, нотариального округа ФИО9 и отражено в пункте 8.1. договора. Требования ч. 2 ст. 250 ГК РФ об обязанности продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее продавцом были соблюдены. При указанных обстоятельствах, договором купли-продажи от 29 января 2021 года права истца не были нарушены. Кроме того, требования истца о признании сделки недействительной не могут быть удовлетворены поскольку согласно ч. 3. ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Других способов восстановления прав (в т.ч. оспаривание сделки) иными участниками долевой собственности при продаже имущества с нарушением преимущественного права закон не предусматривает. В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению (п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). С требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя истец не обращался. С учетом вышеизложенного, просит в иске отказать.

В судебном заседании истец и его представитель на исковых требованиях, с учетом их уточнения настаивали, просили требования, с учетом их уточнения удовлетворить. ФИО1 дополнил, что в период направления ему ФИО7 уведомления о намерении продать 1/9 доли в квартире *** по адресу ***, он был зарегистрирован и фактически проживал в городе Чите, его мать ФИО8, возможно, и получила указанное уведомление, однако, ему об этом факте не сообщала. И только, получив 18.03.2023 года от нотариуса Нотариальной палаты Амурской области выписку из ЕГРН, в связи с регистрацией перехода права собственности на 4/9 доли в квартире от матери ФИО8 к нему, он узнал, о том, что ответчику принадлежит 1/9 доля в праве собственности в указанной квартире.

Представитель ответчика, ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения требований искового заявления, поддержал доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление. Ответчик указал, что истцу было известно о продаже доли, ФИО7 в его присутствии неоднократно звонил истцу, в момент осмотра квартиры перед заключением договора купли-продажи истец находился в квартире, открыл дверь. Истец в момент направления ему уведомления о намерении продать 1/9 доли в квартире *** проживал в этой квартире и проживает в настоящее время. Указал, что истцом неверно избран способ защиты, поскольку сделка не может быть признана недействительной. Представитель ответчика, ответчик просили отказать в удовлетворении исковых требований полностью.

В судебное заседание не явились: третьи лица ФИО7, представитель НО "Нотариальная палата Амурской области", представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, о дате слушания дела извещены. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

11 июня 2003 года между ФИО6, действующим от своего имени и от имени ФИО8, ФИО1 (сторона 1) и ФГУП Дальневосточная железная дорога (Сторона 2) был заключен договор мены, согласно которого в общую долевую собственности в равных долях по 1/3 доли каждому ФИО6, ФИО8, ФИО1 перешла квартиры № ***.

2 октября 2015 года ФИО6 умер и согласно свидетельству о праве собственности по закону от 18.04.2016 года ФИО8, ФИО1, ФИО5 перешли в собственность по 1/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № ***.

27 марта 2023 года между ФИО8 (даритель) и ФИО1 (одаряемый) был заключен договор дарения, согласно которого даритель подарила ФИО1 4/9 доли в праве общей собственности на квартиру № ***.

25 июля 2019 года между ФИО5 (даритель) и ФИО7 (одаряемый) был заключен договор дарения, согласно которого даритель подарила одаряемому 1/9 долю в праве общей долевой собственности на квартиру ***.

29 января 2021 года между ФИО7 (продавец) и ФИО3 был заключен договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности, согласно которого продавец продал покупателю, принадлежащую ему 1/9 долю в праве общей долевой собственности на квартиру ***, а покупатель купил у продавца указанную долю за 350 000 рублей.

Судом при разрешении спора установлено, что правообладателями квартиры *** на праве общей долевой собственности являются: ФИО1, которому принадлежит 8/9 доли и ФИО3, которому принадлежит 1/9 доля. Указанное обстоятельство подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН от 08.06.2023 года и сторонами не оспаривается.

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Оспаривая договор купли-продажи доли в праве собственности на спорную квартиру, заключенный между ФИО3 и ФИО7, истец ссылается на нарушение ответчиком его права преимущественной покупки доли квартиры.

Исследуя оспариваемый договор купли-продажи от 29 января 2021 года 1/9 доли квартиры № ***, заключенный между ФИО7 и ФИО3, суд установил, что договор удостоверен нотариусом Благовещенского нотариального округа ФИО10 Согласно п. 8.1 договора купли-продажи от 29 января 2021 года другие участники долевой собственности на указанную квартиру ФИО8, ФИО1 надлежащим образом уведомлены о предстоящей продаже принадлежащей ФИО7 1/9 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, что подтверждается почтовым отправлением с простым уведомлением с описью вложения от 17 марта 2020 года.

Право собственности ФИО3 на 1/9 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 04.02.2021 года, регистрационная запись № ***

Как следует из представленных нотариусом на судебный запрос документов,17.03.2020 года ФИО7 в адрес долевых сособственников ФИО1, ФИО8 заказными письмами с описью вложения были направлены уведомления о продаже доли в праве собственности на квартиру. Согласно отчета об отслеживании почтовых отправлений уведомление, направленное в адрес ФИО8 (ФИО11) вручено адресату 23 марта 2020 года, уведомление, направленное в адрес ФИО1 (***), в связи с истечением срока хранения выслано обратно отправителю.

Согласно п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Поэтому в указанном случае должен быть заявлен иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя, а не о признании недействительным договора купли - продажи. При этом иск должен быть заявлен в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Следовательно, последствием нарушения продавцом правила извещения участника общей собственности о намерении реализации своей доли посторонним лицам является не признание договора купли-продажи недействительным, а право требования участником долевой собственности в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права и в данном случае истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Однако, такого требования истцом заявлено не было. Обращаясь в суд с иском, истец не ссылалась на желание использовать свое право, предусмотренное п. 3 ст. 250 ГК РФ, обосновав исковые требования ненадлежащим уведомлением вторым собственником о продаже доли в общем имуществе.

Возражения истца о том, что нарушено его право преимущественной покупки отчуждаемой доли, уведомление о намерении продать долю он не получал не имеют правового значения, поскольку в данном случае истцу предоставлен иной способ защиты своих нарушенных прав.

На основании изложенного, учитывая, что истец обратился с требованием о признании договора купли-продажи от 29 января 2021 года 1/9 доли квартиры № *** недействительным, а пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены специальные последствия при несоблюдении правил преимущественной покупки доли участником общей долевой собственности - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности, права которого были нарушены, а иные последствия не предусмотрены законом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи 1/9 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, заключенный между ФИО7 и ФИО3

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 И.чу о признании недействительным договора купли-продажи от 29 января 2021 года 1/9 доли квартиры № ***, заключенного между ФИО7 и ФИО3 ем – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 20 ноября 2023 года