Дело № 3а-156/2022 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 15 июля 2022 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астапенко С.А.
при секретаре Кирьяновой В.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Аль-Вад» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО «Аль-Вад» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:
признать решение Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») от 04.05.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости незаконным;
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, расположенное по адресу: , общая площадь 1297,7 кв.м., кадастровый номер №, по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 80 774 000 руб.
датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 05.04.2022 г.
В обоснование требований административного иска указано, что ООО «Аль-Вад» принадлежит на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по указанному адресу,
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2022 г. кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 102 218 436 руб. 15 коп.
Отчетом об оценке , составленным оценщиком ФИО17, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 80 774 000 руб.
05.04.2022 г. административный истец обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») по вопросу пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Однако решением ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 04.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000006 заявление ООО «Аль-Вад» отклонено.
Административный истец полагает, что решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 04.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000006 является незаконным, замечания, указанные в решении необоснованные. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, установленная актом об утверждении кадастровой стоимости № 706 от 08.11.2022 г., является завышенной и не соответствует рыночной стоимости.
При рассмотрении дела привлечены: в качестве административного ответчика - ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»; в качестве заинтересованных лиц - Правительство Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования «Рощинское городское поселение» Выборгского муниципального района Ленинградской области.
ФИО1 «ЛенКадОценка» ФИО2 в возражениях от 28.06.2022 г. и от 14.07.2022 г. просит отказать в удовлетворении административного иска, поясняя, что отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует законодательству в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поскольку в отчете использовались неполные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на обоснованность оспариваемого решения в связи с наличием в представленном административным истцом отчете недостатков, которые повлияли на итоговый результат определения кадастровой стоимости здания. Поддерживается правовая позиция бюджетного учреждения.
Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО4 разрешение требований административного иска оставляет на усмотрение суда. Отмечается, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 102218436,15 руб. внесены в ЕГРН 10.01.2022 г., дата применения кадастровой стоимости 01.01.2022 г.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «Аль-Вад» ФИО5 требования административного иска поддержала, просила их удовлетворить, ссылаясь на дополнительные пояснения оценщика, полагала отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания соответствующим законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Представители административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2, ФИО6, заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО7 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении административного иска.
Представители ФГБУ "ФКР Росреестра", Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации муниципального образования «Рощинское городское поселение» Выборгского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения участников процесса, показания свидетелей главного эксперта отдела государственной оценки ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО8 и оценщика ООО «Компания оценки и права» ФИО9, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Согласно статье 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области - 1 января 2022 года.
Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является областное государственное бюджетное учреждение «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»).
В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (ч. 1).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).
В ходе рассмотрения дела установлено, что ООО «Аль-Вад» принадлежит на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, общая площадь 1297,7 кв.м., расположенное по указанному адресу.
Согласно постановлению Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области», кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила 102 218 436,15 руб.
Согласно выписки из ЕГРН от 04.04.2022 дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 05.04.2022 года административный истец обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости. К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом приложен отчет об оценке , составленный оценщиком ФИО18, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 80 774 000 руб.
ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» по результатам рассмотрения заявления решением от 04.05.2022 года № ОРС-47/2022/000006 отказано ООО «Аль-Вад» в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки №3 (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2015 года № 611.
Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» причинами принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом явились следующие нарушения:
1. Объект-аналог № 2 на странице 46 отчета представляет собой новое здание площадью 478 кв.м - магазин «Магнит», собранный из сэндвич-панелей. Объект оценки представляет собой нежилое здание торгово-бытового центра, состоящее из торговых помещений. Не учтены отличия объектов по техническим характеристикам. Нарушен п. 10 ФСО №1.
2. На странице 59-60 отчета оценщик приводит критерии отбора объектов-аналогов, выделяя тип объекта – отдельно стоящие здания, однако при расчете рыночной стоимости используются встроенные помещения, являющиеся отдельным видом объектов недвижимости (объекты-аналоги №1, № 3). На странице отчета 156 в объявлении указана стоимость всего торгового центра, вместе с тем оценщик принимает к расчету стоимость встроенных помещений 1 этажа (объект-аналог №3). Оценщик использует в расчетах объекты-аналоги, существенно отличающиеся по площади. В рамках сравнительного подхода – от 255,3 кв.м до 590 кв.м, в рамках доходного подхода – 220 кв.м до 663,1 кв.м.
Не приведены данные Генерального плана МО Рощинское городское поселение о функциональной зоне объектов-аналогов.
На странице 105 отчета выбран для расчета в рамках затратного подхода объект-аналог, имеющий класс качества «Premium». Объект оценки по внутреннему ремонту описан как «средний» (требуется незначительный ремонт). Корректировка на различие класса качества оценщиком не вносилась.
Передаваемые права на землю при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода не учтены.
В этой связи, бюджетным учреждением делается вывод, что подобранные оценщиком объекты не могут быть объектами-аналогами к объекту оценки, нарушен подп. «б» п. 22 ФСО №7.3. В рамках сравнительного подхода к объекту-аналогу №1 оценщиком применена понижающая корректировка в размере 32% в связи с его расположением в Гатчинском районе – районе с развитой промышленностью (страница 65 отчета). При этом не приводятся критерии, которые позволяют сделать такой вывод.
В рамках сравнительного и доходного подходов использованы данные справочника при определении скидки на торг, в расчетах учтено среднее значение диапазона для объектов свободного назначения (страницы 64, 79 отчета). В рамках затратного подхода использовано среднее значение при определении прибыли предпринимателя для торговых объектов (страницы 108, 109 отчета). Между тем, использованные оценщиком значения не анализируются на соответствие текущей рыночной ситуации. Размер внесенных корректировок не является обоснованным.
Не представлены комментарии относительно содержания налога на добавленную стоимость в стоимости аналога в рамках затратного подхода, а также в предложениях по продаже и аренде объектов-аналогов, что ставит под сомнение полученную итоговую рыночную стоимость (страница 78 отчета).
В данном случае бюджетное учреждение указывает на нарушения пункта 4 ФСО № 3.
4. Анализ рынка преимущественно включает в себя ситуацию, сложившуюся на рынке Санкт-Петербурга.
По итогам анализа рынка коммерческой недвижимости Ленинградской области средняя цена предложения сопоставимых коммерческих объектов составляет 88335 руб. за кв.м. Удельный показатель кадастровой стоимости – 62243 руб. за кв.м. Полученный удельный показатель ниже среднего значения по обзору рынка. Анализ данного несоответствия оценщиком не представлен (страница 47 отчета).
В среднем арендная ставка сопоставимых коммерческих объектов в Ленинградской области на дату оценки составляет 15000 руб./кв.м/год (без учета скидки на торг). Скорректированная оценщиком арендная ставка объекта оценки составляет 10560 руб./кв.м/год. Оценщик не приводит разъяснения несоответствия интервальным значениям рыночных данных полученному результату (страницы 53, 89 отчета).
В данном случае бюджетное учреждение указывает на нарушения пункта 10 ФСО № 7.
5. Содержание отчета противоречит выводам по анализу наиболее эффективного использования.
Так, в разделе 9 на странице 55 отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет его текущее использование – торгово-офисное. При этом на страницах 63, 78, 80, 81 отчета при выборе корректировок оценщик ссылается на то, что объект оценки по наиболее эффективному использованию относится к объектам свободного назначения и применяет скидку на торг в размере 10,8%, которая для объектов свободного назначения выше, чем для торговых.
В данном случае бюджетное учреждение указывает на нарушения пункта 15 ФСО № 7.
6. Для расчета стоимости в рамках сравнительного и доходного подходов оценщиком не найдено достаточное количество данных по сделкам и предложениям продажи зданий в Выборгском районе Ленинградской области, поэтому оценщик использовал данные рынка недвижимости в других районах области. В нарушение подп. «б» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком не приведены экономические характеристики (критерии), обосновывающие выбор Волосовского, Всеволожского и Гатчинского районов в качестве сопоставимых для рассматриваемого объекта оценки.
7. В нарушение п. 12 ФСО № 3 к отчету приложены выписки из ЕГРН без подписей уполномоченного лица.
Оценщиком ФИО19 представлены письменные пояснения от 29.06.2022 и даны в суде показания относительно замечаний на отчет.
По первому замечанию, указанному в оспариваемом решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», оценщик поясняет, что расчет производился исходя из анализа наиболее эффективного использования объекта оценки как офисно-торговый объект, где не имеет значение высота потолков, так как рассматривается возможность дополнительных устройств на потолке или переоборудование объекта (например, под автосервис с навесным потолочным оборудованием). Корректировка на такие отличия не предусмотрена. Для данного типа объектов разница в годе постройке не существенна и не влияет на итоговое значение рыночной стоимости.
С такими доводами суд не соглашается.
Исходя из пункта 10 ФСО № 1 и пункта 22 ФСО № 7 объект-аналог должен быть сходным объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости используются среди прочего элементы сравнения, связанные с физическими характеристиками объекта.
Объект оценки и объект-аналог №2 имеют разные конструктивно-технические характеристики. Стоимость строительства заданий различных конструктивных систем различна.
По второму замечанию решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» оценщик поясняет, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. По причине отсутствия достаточного количества информации по продаже и аренде торгово-бытовых зданий, в качестве аналогов использованы также помещения, схожие по основным характеристикам, кроме типа (встроенное помещение или отдельно стоящее здание). В соответствии со справочником произведена корректировка при расчете рыночной стоимости.
В тексте объявления собственник не дает информации об общей площади объекта, его этажности, что не дает возможности провести корректный расчет с объектом-аналогом, как с отдельно стоящим зданием, поэтому принята к расчету стоимость встроенных помещений.
В качестве аналогов взяты объекты завершенного строительства, предназначенные для ведения торговли. Оценщик исходил из допущений, что разрешенное использование земельных участков соответствует функциональному назначению данных объектов. При этом оценщиком определены территориальные зоны объекта оценки и объектов-аналогов.
Согласно справочнику укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ, эконом, стандарт, премиум относятся к типовому проектированию. Оценщик счел возможным отнести объект оценки к отделке класса премиум.
Все объекты-аналоги представлены на продажу/аренду на праве собственности с земельным участком.
С приведенными доводами оценщика согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно подп. «е» пункт 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает среди прочего физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.
Ценообразующие факторы сегмента рынка отдельно стоящих зданий, и сегмента рынка встроенных нежилых помещений разные.
В расчетах не учтен такой элемент сравнения как соотношение площади земельного участка и площади его застройки, которое влияет на стоимость объекта.
В пункте 24 ФСО № 7 рекомендовано применение затратного подхода для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Условиями применения такого подхода названа низкая активность рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.
Подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 установлена следующая последовательность расчета при определении стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
В соответствии с подп. «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объекта капитального строительства производится на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированных справочников и других данных.
В отчете не приведено достаточное обоснование отнесения объекта-аналога к классу качества «премиум», без учета алгоритма определения класса качества здания, предусмотренного в сборнике УПСС исходя из конструктивных элементов и материалов, составляющих здание.
По третьему замечанию решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» оценщик поясняет, что по своему функциональному назначению объект оценки универсален и не является полностью торговым или офисным зданием, поэтому оценщик счел возможным отнести его к объектам свободного назначения. Как правило, при развитом и динамичном рынке продажи и аренды офисно-торговых объектов, используются средние значения корректировок (10,8% на странице 64 отчета и 9,5% на странице 79 отчета). Затратный подход реализуется по наиболее близкому аналогу из сборника Ко-Инвеста по своим техническим характеристикам. Объектом-аналогом является магазин универсальный, поэтому используется среднее значение при определении прибыли предпринимателя для торговых объектов.
Относительно налога на добавленную стоимость (НДС) оценщик полагает, что при определении рыночной стоимости недвижимого имущества НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается. Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим вычитанием.
По четвертому замечанию решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» оценщик поясняет, что на странице 53 приводит подробные разъяснения несоответствия интервальным значениям рыночных данных полученному результату.
Анализируя в совокупности данные и выводы отчета на страницах 47, 53, 54, доводы оценщика относительно несоответствия интервальным значениям рыночных данных полученному результату суд считает несостоятельными, поскольку в нарушение пункта 10 ФСО № 7 в отчете об оценке ошибочно определен сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, что привело к искажению стоимости объекта оценки.
По пятому замечанию решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» оценщик поясняет, что по функциональному назначению объект оценки, как и все аналоги, универсальны, не являются полностью торговыми или офисными зданиями/помещениями, поэтому оценщик счел возможным отнести их к объектам свободного назначения. Содержание отчета не противоречит выводам по анализу наиболее эффективному использованию.
Данные выводы оценщика судом не могут быть приняты во внимание, поскольку они не согласуются с выводом, приведенным на странице 55 отчета о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является торгово-офисное использование.
Согласно ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (пункт 12).
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13).
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункт 15).
В нарушение пункта 15 ФСО №7 при определении рыночной стоимости оценщик не руководствовался результатами анализа наиболее эффективного использования для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости.
По шестому замечанию решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» оценщик поясняет, что использованы предложения по продаже и аренде аналогичной недвижимости в соседних районах по причине отсутствия достаточного количества информации по продаже и аренде аналогичных объектов недвижимости. При этом применена корректировка на различие в местоположении.
Суд отклоняет данный довод как необоснованный.
В силу подп. «б» пункта 11 ФСО №7 если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Оценщиком не представлена информация о том, что экономические тенденции на рынке недвижимости Выборгского района соответствуют рынку недвижимости Гатчинского, Всеволожского и Волосовского районов Ленинградской области, что стоимости предложений на торгово-офисные здания являются сопоставимыми. Не представлены доказательства отсутствия информации по продаже и аренде аналогичных объектов в Выборгском районе Ленинградской области (скриншоты запросов на сайтах агентств недвижимости, в поисковой строке и т.д.).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Пунктом 5 ФСО № 3 предусмотрено, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
При составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № использованы неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности.
Приведенные нарушения не позволили административному ответчику утверждать о достоверности полученного в отчете результата.
С учетом изложенного, решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 04.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000006 об отказе ООО «Аль-Вад» в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости суд признает законным.
Оснований для удовлетворения требований административного иска об оспаривании решения ГБУ «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной не имеется.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления ООО «Аль-Вад» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 04.05.2022 г. и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания, кадастровый номер №, отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Мотивированное решение изготовлено 29.07.2022 г.