дело № 2-1016/2025 (2-8205/2024;)

50RS0036-01-2024-009903-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» июня 2025 года

Пушкинский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи Малюковой Т.С.,

при секретаре Капрару Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "ТрастФИО2." о расторжении договора купли-продажи, обязании вернуть денежные средства, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику с требованиями о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от 27.03.2024 года, обязании ответчика вернуть денежную сумму, внесенную по договору купли-продажи земельного участка в размере – 2 800 000 рублей, взыскания расходов по оплате государственной пошлины в размере – 3 000 рублей.

В обосновании иска указано, что <дата> между ФИО1 и ООО "ТрастФИО2." заключен договор №, по услуовиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок общей площадью 702+/-19 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием под дачное строительство с к.н.50:13:0040338:5841, расположенный по адресу: <адрес>, д.Степаньково, по цене 2 800 000 рублей. Указанный земельный участок перешел в собственность истца <дата>. После передачи земельного участка, истцом было обнаружено, что земельный участок расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>. Согласно п. 1.3.2 Договора купли-продажи, Продавец уведомил Покупателя о расположении участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>. Вместе с тем, согласно п. 1.5 Санитарных правил и норм СанПиН 2.<дата>-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от <дата> N 10 «О введении в действие санитарных правил и норм «Зоны санитарной жраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. ГанПиН 2.<дата>-02», ЗСО (зоны санитарной охраны) организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию )расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и ядопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения. Указанный земельный участок расположен во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>. Во втором поясе запрещается такое использование территории или источников водоснабжения, которое может вызвать качественное или количественное ухудшение последних, то есть имеются ограничения. Ответчик не уведомил Истца о наличии поясов зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес> и о нахождении конкретного участка во 2-ом поясе с имеющимися ограничениями. О наличии таких ограничений Покупатель узнал лишь после получения Градостроительного плана земельного участка. <дата> Ответчику была направлена претензия с требованием о расторжении Договора № купли-продажи земельного участка от <дата> и возвращении уплаченных денежных средств, однако до настоящего времени ответ на претензию истцу не поступил.

Истец ФИО1 и его представитель по ордеру, адвокат Насыров Т.К. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, просили удовлетворить; истец пояснил, что имеет юридическое образование, однако указанным в договоре купли-продажи условиям об ограничениях, не придал должного внимания.

Представитель ответчика ООО «ТрастФИО2.» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы письменных возражений, указав, что вся информация об использовании земельного участка была доведена до истца, указана в самом договоре, а также размещена в открытом доступе, соответственно, истец при должной осмотрительности мог отказать от сделки, но оценив риски, принял решение на совершение сделки на предложенных условиях.

Суд, выслушав участников процесса, проверив материалы дела, полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

При этом в пункте 2 ст. 451 ГК РФ перечислены условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Тем самым законом установлено, что обстоятельства должны измениться после заключения договора и их изменение является существенным.

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 и ООО "ТрастФИО2." заключен договор купли-продажи земельного участка №. Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 702+/-19 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием под дачное строительство с к.н.50:13:0040338:5841, расположенный по адресу: <адрес>, д.Степаньково. Согласно п.4.1 договора цена объекта составила 2 800 000 руб.

Согласно п.5.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта от продавца к покупателю. Вышеуказанным пунктом установлено, что покупатель осмотрел участок и не имеет претензий к продавцу по передаваемому объекту.

Расчет истца с ответчиком по договору купли-продажи произведен в полном объеме, что подтверждается приходно-кассовым ордером №.

Право собственности истца на указанный земельный участок было зарегистрировано в соответствии с установленным порядком, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как указывает истец, после передачи земельного участка, истцом было обнаружено, что земельный участок расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>. В свою очередь истец приобретал данный земельный участок именно для строительства дачи и выращивания сельскохозяйственных культур, в соответствии с видом разрешенного использования и категории земли спорного земельного участка. О наличии ограничений в использовании земельного участка истец узнал только после получения Градостроительного плана.

В адрес ответчика истцом <дата> была направлена досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченный по договору денежных средств.

В силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Частью 3 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указывая на то, что ответчик заведомо знал о наличии ограничений в использовании земельного участка, при этом скрыл от истца (покупателя) данную информацию, в связи, с чем истец лишен права использовать данные земельные участки по их целевому назначению для целей их приобретения - строительства дома и выращивание сельскохозяйственных культур, ФИО1 обратился в суд за зашитой своих нарушенных прав.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В данном случае истец должен доказать, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при его заключении.

Заявив о расторжении указанного договора, истец ссылается на существенное изменение его условий, поскольку целью приобретения им земельного участка являлось строительство дома и выращивание сельскохозяйственных культур, что полагает невозможным ввиду установленных ограничений в пользовании земельным участком, находящимся во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>.

В силу ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами (ч. 1). Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (ч. 5).

Судом установлено, что ранее спорный земельный участок принадлежал ООО «Кронос».

Согласно письму руководителя Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от <дата>, направленного в адрес ООО «Степаньково-3» согласована возможность градостроительных проектов на земельных участках в пределах 1Б пояса зоны санитарной охраны, расположенных вблизи д.<адрес> МО.

В перечень проекта включен земельный участок с к.н. 50:13:040338:1480 из которого путем раздела был образован спорный земельный участок с к.н. 50:13:0040338:5841.

Постановлением <адрес> МО от <дата> № согласованы изменения вида разрешённого использования земельного участка, расположенного по адресу: МО, <адрес>, вблизи д.Степаньково, общей площадью 32,3 га, принадлежащего по праву собственности ООО «Кронос», с «сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство» при условии положительного заключения согласующих служб.

Согласно заключению экспертной комиссии государственной экологической экспертизы Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от <дата> ЭЭ-624/05, комиссия посчитала возможным выделение земельного участка площадью 32,3 га ООО «Кронос» западнее д.<адрес> МО под размещение дачного строительства.

Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок с к.н. 50:13:0040338:5841 относятся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - под дачное строительство.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и прочих зон, так или иначе обременяющих земельные участки.

На основании внесенных в реестр границ сведений о зоне с особыми условиями использования территорий, определяются земельные участки, ограничения в использовании которых установлены требованиями нормативно-правовых документов (статья 56 Земельного кодекса РФ). Зона с особыми условиями использования территорий считается установленной с момента внесения сведений о се границах в Единый государственный реестр недвижимости.

В Единый государственный реестр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

индивидуальные обозначения таких зон (вид, тип, номер, индекс);

описание местоположения границ таких зон;

наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;

содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон.

Статья 7 Федеральный закон от <дата> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" определяет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. В соответствии ст. 7 ч. 2 п. 9 Федеральный закон от <дата> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости входят сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав па объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения).

В силу ст.37 ЗК РФ расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно в случае, если продавец знал или должен был знать о наличии ограничения в использовании земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке.

Согласно тексту договора земельного участка, существующих ограничений (обременений) права на момент продажи не зарегистрировано.

Вместе с тем, согласно пункту 1.3.2 договора купли-продажи земельного участка №, при заключении договора продавец - ответчик уведомил покупателя - истца, а покупатель уведомлен о том, что приобретаемый земельный участок расположен в зоне предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>.

Наличие зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования, установленным законом, следовательно, является общедоступной информацией, что подтверждается, в том числе справкой, с Геопортала Подмосковья в отношении земельного участка с к.н. 50:13:0040338:5841.

При указанных обстоятельствах, из имеющихся в деле доказательств суд приходит к выводу, что ответчик должным образом уведомил истца относительно расположения спорного земельного участка в зоне санитарной охраны, доказательств недобросовестного поведения ответчика не представлено.

Кроме того, при заключении сделки купли-продажи продавцом указан вид разрешенного использования – под дачное строительство, сообщена вся необходимая информация об участке и покупатель нашел его в приемлемом состоянии, соответствующем условиям договора и не имел претензий.

Оценивая доводы истца о том, что продавец не поставил истца в известность о том, что земельный участок полностью в границах полос воздушных подходов аэродрома Москва (Шереметьево), суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ (ред. от <дата>) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» До установления с первой по шестую подзон приаэродромной территории в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов, в границах указанных в части 1 настоящей статьи приаэродромных территорий или указанных в части 2 настоящей статьи полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней.

Приаэродромная территория аэропорта Шереметьево установлена приказом Федерального агентства воздушного транспорта от 17.04.2020г. №-П. Данный приказ расположен в открытом доступе. В соответствии с данными нормативами в секторе 3.1 запрещается размещение объектов, предельная абсолютная высота которых от минимального до максимального значения определяется для сопутствующей ограничительной поверхности от 317 м до 342 м. В пределах пятой зоны приаэродромной зоны запрещается размещать опасные производственные объекты, определенные Федеральным законом №116-ФЗ.

Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не был лишен возможности получения сведений о расположении спорного земельного участка в приаэродромной зоне, поскольку указанные сведения являются открытыми и общедоступными.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что у истца была доведена полная и достоверная информация о приобретаемом земельном участке, истец согласился с условиями договора купли-продажи земельного участка № от <дата>, с техническим состоянием приобретаемого земельного участка, в том числе, принимая во внимание, что информация, которую, как считает истец, ответчик от него скрыл, является общедоступной и истец не был лишен возможности ознакомится с ней при заключении договора купли-продажи, каких-либо нарушений действиями или бездействиями ответчика прав истца, судом не установлено, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, оснований для расторжения договора и взыскания денежных средств, установленных законом, не имеется, соответственно, также не имеется оснований для удовлетворения производных требований о взыскании судебных расходов.

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности все представленные сторонами доказательства, в контексте комментируемых правовых норм, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении всех заявленных исковых требований по всем заявленным основаниям в полном объеме.

Иные доводы сторон были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО "ТрастФИО2." о расторжении договора купли-продажи, обязании вернуть денежные средства, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья: