Решение по делу № 2-1235/2023 от 17.10.2023

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2023 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Тепловой С.Н.,

при секретаре Ивановой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1235/2023 по исковом заявлению ФИО4 к ООО «Специнжстрой» о признании действий по получению оплаты дополнительного финансирования как участника долевого строительства незаконными и возложении обязанностей,

установил:

Истец обратился в суд с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли продажи арестованного имущества истец приобрел у <данные изъяты> имущественные права на объект недвижимости по договору долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу: <адрес> (гос. регистрация договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ №, залог права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ) за 3 636 000 рублей. Оплата по указанному договору произведена полностью до подписания договора купли продажи в соответствии с условиями проведения торгов. Подтверждением регистрации перехода имущественных прав является выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор № долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключен между Застройщиком - <данные изъяты> и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ

Застройщик обязался построить на земельном участке по адресу: <адрес> и согласно п.5.4. Договора передать квартиру Дольщику не позднее 3 месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома по передаточному акту или иному документу о передаче для последующего оформления собственность Дольщику объекта долевого строительства (квартиры), со строительным номером №

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ФИО12введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утверждена ФИО2.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование ФИО3 включено в реестр требований о передаче жилых помещений <данные изъяты> в виде однокомнатной <адрес> (строительный), полной строительной площадью <данные изъяты>. (в т.ч. лоджии/балкона), общей площадью <данные изъяты>. (без учета лоджии/балкона), жилая площадь <данные изъяты> расположенной в жилом доме, секции №, по адресу: <адрес>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 3 000 000 рублей.

Согласно определению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. «Торги по реализации имущества не состоялись, так как к участию в торгах был допущен только один участник ФИО13», «агент» по Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с «принципалом» ООО «Специнжстрой» №. В соответствии с п. 17 ст.110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) ООО «Специнжстрой» № направлено предложение о заключении договора купли-продажи, цена реализации 1 500 000 рублей.

Проведена государственная регистрация перехода права собственности, перехода права и обязанностей по договорам аренды, завершено конкурсное производство в отношении <данные изъяты>

Условиями конкурса для нового застройщика, которым является Ответчик, установлено следующее - «к обязательствам застройщика, которые будут переданы покупателю (новому застройщику), относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства ООО «Регламент», за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.»

Обязательства перед участником строительства ФИО3 включены в реестр требований ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ решением Ленинского районного суда г. Самары удовлетворен иск <данные изъяты> о взыскании задолженности с ФИО3 и ФИО7 и обращении взыскания на заложенное имущество - имущественные права по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ гола №, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3 600 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика о заключении указанного выше договора купли продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № получено ДД.ММ.ГГГГ. Из уведомления прямо не усматривается требования ответчика об обязанности истца по внесению оплаты дополнительного финансирования, как участника долевого строительства, но в устных беседах (по телефону) с сотрудником ответчика, завершающего строительство указанного дома, это требование неоднократно озвучено.

На письменную претензию от ДД.ММ.ГГГГ, направленную в адрес ответчика, вместо ответов об основаниях требований по дополнительной оплате и назначении даты и времени подписания акта приема передачи, на электронную почту получены условия конкурса, на которые представитель Ответчика ссылается как на основания требований.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, истцу известно, что пакет документов по указанной квартире находится на согласовании у руководства ответчика. На дату подачи иска письменного ответа на претензию истцу не поступило.

Полагая, что ответчик необоснованно требует внесения оплаты дополнительного финансирования и незаконно уклоняется от передачи истцу объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве жилого дома, чем нарушает права истца, ФИО4 обратился в суд с настоящим иском и просит суд признать действия ООО «Специнжстрой» по получению с ФИО4 оплаты дополнительного финансирования как участника долевого строительства незаконными; обязать ООО «Специнжстрой» передать ФИО4 объект долевого строительства, указанный в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. № в виде однокомнатной <адрес> (строительный), расположенной в жилом доме, секции №, по адресу: <адрес>, в срок не позднее 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специнжстрой» ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве, просила суд в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица – Министерства строительства <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, причину неявки не сообщил, в материалы дела представил отзыв, согласно которому возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, просил суд оставить их без удовлетворения.

Представитель третьего лица – конкурсного управляющего ООО «Регламент» ФИО2 ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, согласно отзыва исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве, полагая, что истец не включен в реестр требований кредиторов ООО «Регламент», имущественные права приобретены истцом после ликвидации ООО «Регламент», условия передачи требований от ООО «Регламент» к ООО «Специнжстрой» были опубликованы на сайте федресурса, в связи с чем были доступны для изучения всеми лицами, следовательно последствия были известны приобретателю, реализация имущества произведена с учетом действующего регионального законодательства и на условиях софинансирования бюджетными средствами, при этом удовлетворение прав лиц, не признанных пострадавшими не допускается в силу закона на основании вышеизложенного просила оставить иск без удовлетворения.

С учетом мнения сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, ссуд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком - ФИО14 и ФИО1 заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора застройщик обязался построить на земельном участке по адресу: <адрес>.

Согласно п.5.4. застройщик обязался передать квартиру дольщику не позднее 3 месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома по передаточному акту или иному документу о передаче для последующего оформления собственность дольщику объекта долевого строительства (квартиры), со строительным номером <данные изъяты>

ФИО15 - застройщик – свои обязательства по договору не исполнило.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации), которым также устанавливаются гарантии зашиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 названного федерального закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно статье 11 Федерального закона №214-Ф3 допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору участи в долевом строительстве в порядке, установленном ГК РФ.

На территории Самарской области меры государственной поддержки пострадавшим участникам долевого строительства уставлены Законом Самарской области от 08.07.2019 № ГД 84-17 «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав и требований участников долевого строительства, на территории Самарской области».

Порядок признания участника долевого строительства пострадавшим от действий недобросовестного застройщика закреплён в статье 5 указанного Закона.

Согласно п.п. 1 и 3 части 1 статьи 5 названного закона пострадавшим от действий недобросовестного застройщика признается гражданин имеющий договор участия в долевом строительстве на приобретение жилого помещения, заключенного с недобросовестным застройщиком, нерасторгнутого, а также не признанного ничтожным, за исключением случаев, когда у гражданина право требования на получение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве установлено в соответствии с положениями Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)» и заключение договора долевого участия в строительстве и (или) договора уступки прав требования по такому договору до признания объекта проблемным и (или) введения в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

Перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области утвержден постановление Правительства Самарской области от 13.07.2011 №329.

Пунктом 2 названного постановления, предусмотрено, что при намерении заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на территории Самарской области гражданам рекомендовано обращаться в министерство строительства <адрес> для получения полной и объективной информации об объекте долевого строительства и правовых последствиях заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении <данные изъяты>введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утверждена ФИО2.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование ФИО3 включено в реестр требований о передаче жилых помещений <данные изъяты> в виде однокомнатной <адрес> (строительный), полной строительной площадью <данные изъяты> кв.м. (в т.ч. лоджии/балкона), общей площадью <данные изъяты>. (без учета лоджии/балкона), жилая площадь <данные изъяты> расположенной в жилом доме, секции №, по адресу: <адрес>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 3 000 000 рублей.

На основании Постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. № объект включен в Перечень проблемных объектов.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении <данные изъяты>) завершено.

ДД.ММ.ГГГГ решением Ленинского районного суда г. Самары удовлетворен иск <данные изъяты> о взыскании задолженности с ФИО3 и ФИО7 и обращении взыскания на заложенное имущество - имущественные права по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ гола №, по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3 600 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах проведения торгов истцом заключен договор с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в лице <данные изъяты> действующего на основании Государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому истец приобрел имущественные права на объект недвижимости по договору долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу: <адрес> (гос. регистрация договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ №, залог права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ) за 3 636 000 рублей. Предмер договора обременен в пользу <данные изъяты>

Оплата по указанному договору произведена полностью до подписания договора купли продажи в соответствии с условиями проведения торгов.

Согласно п. 5.3 указанного договора покупатель добровольно выразил согласие на приобретение имущества, проявив при этом должную осмотрительность (л.д. 9-10).

Права по указанному договору долевого участия в строительстве перешли к истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика о заключении указанного выше договора купли продажи.

В реестр требований застройщика истец включен не был, заявления о включении в реестр пострадавших участников долевого строительства не подавал.

Порядок признания участника долевого строительства пострадавшим от действий недобросовестного застройщика закреплен в статье 5 Закона Самарской области N 84-ГД.

Согласно части 1 статьи 5 названного закона пострадавшим от действий недобросовестного застройщика признается гражданин Российской Федерации, соответствующий одновременно следующим условиям:

1) наличие заключенного с недобросовестным застройщиком договора участия в долевом строительстве на приобретение жилого помещения;

2) исполнение им обязательств в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве;

3)???заключение договора долевого участия в строительстве и (или) договора уступки прав требования по такому договору до признания объекта проблемным и (или) введения в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика;

4) ???признание гражданина потерпевшим согласно постановлению следователя, дознавателя, судьи или определению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (при наличии уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков);

5)???отсутствие на момент заключения договора долевого участия в строительстве близкого родства с учредителем недобросовестного застройщика, и (или) лицом, осуществляющим полномочия его единоличного исполнительного органа, и (или) членами коллегиального органа управления недобросовестного застройщика, и (или) членами его коллегиального исполнительного органа;

6)???отсутствие оплаты по договору долевого участия в строительстве в виде зачета взаимных требований по договорам поставки и (или) подряда и (или) иным договорам.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, следует, что пострадавшим участником долевого строительства признается лицо, исключительно заключившее договор долевого участия в строительстве и (или) приобретшее права по данному договору вследствие договора уступки прав требования по такому договору и соответствующий одновременно всем критериям, установленным в статье 5 Закона о поддержке обманутых дольщиков.

Таким образом, судом на основании вышеперечисленных доказательств установлено, что права требования перешли к истцу на основании договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ который был заключен после признания дома проблемным объектом и проведения процедуры банкротства застройщика.

Частью 5 статьи 6 Закона о поддержке обманутых дольщиков установлено, что меры государственной поддержки могут представляться как непосредственно пострадавшему участнику долевого строительства, так и опосредованно через нового застройщика, нового застройщика-инвестора.

В соответствии с Законом о поддержке обманутых дольщиков постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Порядок заключения соглашения о реализации масшабного инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором, в том числе новым застройщиком-инвестором принявшего обязательств по завершению строительства проблемного объекта и исполнению обязательств застройщика перед пострадавшими участниками долевого строительства в рамках Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Названным порядком предусмотрено, что обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилое помещение осуществляется новым застройщиком-инвестором, реализующим масштабный инвестиционный проект, на основании соглашения, заключенного с министерством. Для удовлетворения прав требований пострадавших участников долевого строительства новому застройщику-инвестору представляются компенсационные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, в рамках исполнения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Специнжстрой» приняло на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта и по обеспечению удовлетворения прав требований 113 пострадавших участников долевого строительства проблемного объекта. Для реализации данного проекта ООО «Специнжстрой» были предоставлены компенсационные земельные участки.

Таким образом, меры государственной поддержки 113 пострадавшим участникам долевого строительства проблемного объекта предоставляются опосредованно через нового застройщика-инвестора ООО «Специнжстрой».

Частью 2 статьи 3 Закона о поддержке обманутых дольщиков установлено, что орган исполнительной власти Самарской области, осуществляющий полномочия в сфере оказания мер государственной поддержки участников долевого строительства, ведет перечень проблемных объектов и реестр пострадавших участников долевого строительства.

Порядок ведения реестра пострадавших участников долевого строительства, утвержден постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии с пунктом 1.3 Порядка формирование Реестра осуществляется министерством в целях оказания мер государственной поддержки в соответствии с Законом о поддержке обманутых дольщиков.

Согласно п.3.1. Порядка формирование Реестра пострадавших участников долевого строительства проблемных объектов, строительство которых подлежит завершению, осуществляется министерством раздельно по каждому объекту по форме, установленной приложением 3 к Порядку, на основании данных Единого государственного реестра недвижимости, реестра требований участников строительства, заявлений документов пострадавших участников долевого строительства, поданных ранее в соответствии с приказами от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом ст. 5 Закона о поддержке обманутых дольщиков.

Участники долевого строительства, которые не соответствуют условиям, установленным статьей 5 Закона о поддержке обманутых дольщиков, и которым меры государственной поддержки не оказываются, участвуют в завершении строительства проблемного объекта на условиях софинансирования по соглашению с лицом, осуществляющим завершение строительства проблемного объекта.

Заключенным между министерством и ответчиком соглашением предусмотрен перечень пострадавших участков долевого строительства, чьи требования подлежат удовлетворению в рамках соглашения. В указанный перечень был включен первоначальный дольщик – ФИО3, поскольку ранее был включен в Реестр, однако после реализации его имущественных прав, его права как обманутого дольщика были восстановлены путем реализации его имущества, в связи с чем права на получении мер государственной поддержки были утрачены.

Как было ранее установлено судом, договор купли –продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключен между лицами, на которых не распространяются требования Закона Самарской области №.

При таких обстоятельствах в силу подпункта «а» пункта 2.5. Порядка ведения реестра и пункта 3 ч. 1 ст. <адрес> № истец пострадавшим от действий недобросовестного застройщика не является, в связи с чем заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ООО «Специнжстрой» о признании действий по получению оплаты дополнительного финансирования как участника долевого строительства незаконными и возложении обязанностей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья С.Н. Теплова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

<данные изъяты>