Дело № 2-406/2023 (25RS0029-01-2022-008113-78)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2023 г. Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Гавриленко И.С., при секретаре Николаевой М.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Уссурийского городского округа, о признании права пользования земельным участком на условиях аренды, возложении обязанности заключить договор аренды, третье лицо АО «Дальневосточная распределительная сетевая компания»,

с участием: представителя истца по доверенности ФИО2; представителя ответчика по доверенности ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчику администрации УГО, мотивируя свои требования следующим. Истец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенному со ФИО6, приобрел объект незавершенного строительства с кадастровым номером XXXX, площадь застройки 179,5 кв.м, степень готовности незавершенного объекта 68%, расположенный по адресу: г. Уссурийск, XXXXЖ. Данный объект ранее принадлежал ПАО «Дальневосточная энергетическая компания», который в 2016 г. продан ФИО6 Строительство объекта ПАО «ДЭК» осуществлено на основании решения: XXXX от ДД.ММ.ГГ Уссурийского городского совета народных депутатов исполнительный комитет «О согласовании земельных участков под проектирование в границах прилагаемых схем; О разрешении строительства и проектирования на ранее отведенных территориях; Об отводе земельных участков под строительство в границах разработанных проектов: О разрешении сноса жилых домов под строительство» решил отвести земельный участок Управлению «Дальэнерго»; постановления XXXX от ДД.ММ.ГГ о предоставлении земельных участков в аренду и реконструкции общежития по XXXX. ДД.ММ.ГГ между муниципальным образованием г. Уссурийска и XXXX и Центральные электрические сети акционерное общество открытого типа «Дальэнерго» заключен договор долгосрочной аренды земельного участка сроком на 25 лет. ДД.ММ.ГГ инспекцией Архитектурно-строительного надзора муниципального образования г. Уссурийска и XXXX выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ на объекте Подстанция 110/6 кв «Гранит-2». Согласно справки Управления архитектуры, градостроительства, землепользования и кадастра муниципального образования XXXX от ДД.ММ.ГГ объекту незавершенного строительства ОАО «Дальэнерго» подстанции «Гранит-2», расположенный по адресу г. Уссурийск, XXXX присвоен адресный номер: г. Уссурийск, XXXX. ДД.ММ.ГГ земельный участок с разрешенным использованием для размещения подстанции «Гранит-2» поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером XXXX. При переходе права собственности на объект незавершенного строительства к ФИО1, право на земельный участок не оформлено. Истец неоднократно обращался к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГ, но получал отказы. При обжаловании действий Управления градостроительства администрации УГО (решения по гражданским делам XXXX, XXXX) суды признали наличие договора долгосрочной аренды «Дальэнерго», несмотря на отсутствие подлинника договора. На сегодняшний день ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении и собственник продолжает использовать спорный земельный участок без возражения со стороны арендодателя, имеет все законные основания для заключения договора аренды. На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просил: признать за истцом право пользования на условиях аренды земельным участком с кадастровым номером XXXX; обязать ответчика осуществить кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером XXXX на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГ; обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером XXXX сроком на три года.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, с учетом уточнений, по доводам, изложенным в исковом заявлении, при этом пояснила, что земельный участок состоит на кадастровом учете без установления границ. Истец лишен прав самостоятельно обратиться в регистрирующие органы для установления границ земельного участка, поскольку он не является стороной договора аренды, в связи с чем, истец обратился к кадастровом инженеру, который составил межевой план земельного участка с кадастровым номером XXXX. Оригинал договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ в настоящее время утерян, однако решением суда установлен факт наличия арендных правоотношений. Истец не может достроить объект незавершенного строительства и ввести его в эксплуатацию, поскольку ответчик отказывает в оформлении договора аренды. На основании изложенного, просила удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что поскольку истец является собственником объекта незавершенного строительства, право на который возникло после ДД.ММ.ГГ, следовательно с ним невозможно заключить договор аренды земельного участка.

Представитель третьего лица АО «Дальневосточная распределительная сетевая компания» в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, а также указал, что АО «ДРСК» не является участником правоотношений по вопросу пользования земельным участком.

Суд, выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, полагает иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из представленных материалов дела и не оспаривается сторонами, истец ФИО1, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, является собственником объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 179,5, степень готовности 68%, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер: XXXX, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ истец обращался в администрацию УГО с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, а также о внесении изменений в договор аренды земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ.

На обращение истца, ответчиком даны отказы в удовлетворении заявленных требований, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства возникло после ДД.ММ.ГГ, следовательно, формирование земельного участка в порядке ст. 39.6, 39.15 ЗК РФ, не предусмотрено.

Как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

ДД.ММ.ГГ истец обращался с иском в суд к ПАО «Дальневосточная энергетическая компания» о возложении обязанности заключить договор передачи прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды земельного участка (дело XXXX). Решением Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Как следует из указанного решения, судом установлено, что на основании постановлений объединенной Уссурийской администрации от ДД.ММ.ГГ XXXX и от ДД.ММ.ГГ XXXX о предоставлении на условиях долгосрочной аренды Центральным электрическим сетям АООТ «Дальэнерго» земельного участка по XXXX на территории г. Уссурийска для размещения подстанции «Гранит-2» между муниципальным образованием г. Уссурийск и XXXX и Центральными электрическими сетями ОАО «Дальэнерго» сроком на 25 лет ДД.ММ.ГГ заключен договор долгосрочной аренды земельного участка. Данный договор в установленном порядке был зарегистрирован в Уссурийском объединенном комитете по земельным ресурсам и землеустройству ДД.ММ.ГГ, и как правоустанавливающий документ послужил одним из оснований государственной регистрации права собственности ОАО «Дальэнерго» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Приморский край г. Уссурийск XXXX. В дальнейшем в порядке правопреемства право собственности на объект незавершенного строительства оформлялось на ПАО «ДЭК», по договорам купли-продажи на ФИО6, затем на истца. Право собственности ОАО «Дальэнерго» на объект незавершенного строительства зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, по сообщению Управления Росреестра, на регистрацию был представлен договор долгосрочной аренды земли от ДД.ММ.ГГ, в правоустанавливающих документах находится его ксерокопия.

Установив указанные обстоятельства, суд в своем решении от ДД.ММ.ГГ (дело XXXX) сделал вывод, что при регистрации права собственности ОАО «Дальэнерго» был предоставлен подлинный договор долгосрочной аренды земельного участка, при этом данных о прекращении действия договора аренды земельного участка не имеется, факт регистрации данного договора в Уссурийском объединенном комитете по земельным ресурсам и землеустройству ДД.ММ.ГГ администрацией Уссурийского городского округа не оспаривается, следовательно, договор является действующим, в силу вышеизложенного права и обязанности по договору аренды перешли к истцу с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства. Между тем, поскольку договор аренды отсутствует в подлиннике, следовательно, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности невозможно, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Также истец ДД.ММ.ГГ обращался в Уссурийским районный суд с иском к администрации УГО о признании незаконным отказа в согласовании предоставления земельного участка в аренду, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду (дело XXXX). Решением Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В указанном решении суда отражено, что согласно выписки из ЕГРН первоначальным собственником указанного объекта незавершенного строительства являлось ОАО «Дальэнерго», право за которым зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, при этом, ДД.ММ.ГГ на основании постановлений объединенной администрации XXXX от ДД.ММ.ГГ и XXXX от ДД.ММ.ГГ между муниципальным образованием г. Уссурийска и XXXX и Центральными электрическими сетями ОАО «Дальэнерго» заключен договор долгосрочной аренды сроком на 25 лет по ДД.ММ.ГГ земельного участка общей площадью 0,15 га, расположенного по XXXX, для размещения подстанции «Гранит-2». Таким образом, испрашиваемый истцом земельный участок не свободен от прав третьих лиц, отсутствуют сведения о том, что указанный договор аренды расторгнут, соответственно указанный договор долгосрочной аренды является действующим. При указанных обстоятельствах суд сделал вывод, что требования к администрации УГО не подлежат удовлетворению.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает, что срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ истек, при этом ответчик отказал в заключение договора аренды земельного участка для завершения объекта строительства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГ регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание факт предоставление земельного участка до ДД.ММ.ГГ, и учитывая, что ранее договор аренды не продлевался, суд находит подлежащим удовлетворению исковые требования о признании за истцом право пользования земельным участком с кадастровым номером XXXX по ДД.ММ.ГГ (до даты действия договора аренды от ДД.ММ.ГГ), и возложении на ответчика обязанность заключить с истцом договор аренды земельным участком с кадастровым номером XXXX сроком на 3 года, для завершения объекта строительства.

Принимая во внимание, что возможность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером XXXX возможно только при установлении его границ, при этом истец лишен возможности выполнить данные действия, суд возлагает на ответчика обязанность произвести кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером XXXX на основании представленного истцом межевого плана от ДД.ММ.ГГ (кадастровый инженер ФИО7), который соответствует требованиям законодательства, при этом от ответчика не поступило возражений относительно правильности его составления.

Руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 право пользования земельным участком с кадастровым номером XXXX до ДД.ММ.ГГ, на условиях аренды.

Обязать администрацию Уссурийского городского округа произвести кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером XXXX на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГ (кадастровый инженер ФИО7).

Обязать администрацию Уссурийского городского округа заключить с ФИО1 договор аренды земельным участком с кадастровым номером XXXX сроком на 3 года для завершения объекта строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.01.2023.

Председательствующий И.С. Гавриленко