Председательствующий: Шакуова Р.И. Дело № 33-3940/2023 (2-65/2023)

УИД 55RS0005-01-2022-004389-35

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Омск 20 июля 2023 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Чернышевой И.В.,

судей Будылка А.В., Григорец Т.К.,

при секретаре Скоревой В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № <...> по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ответчиков на решение Первомайского районного суда г. Омска от 20 марта 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, <...> года рождения (паспорт № <...>) в пользу ФИО1, <...> года рождения (паспорт № <...>) денежные средства в размере 125 762,33 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начисленные в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму 125 762,33 рубля, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательств, расходы по оплате услуг эксперта в размере 12 827,5 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 593,54 рубля.

Взыскать с ФИО4, <...> года рождения (паспорт № <...>) в пользу ФИО1, <...> года рождения (паспорт № <...>) денежные средства в размере 125 762,33 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начисленные в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму 125 762,33 рубля, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательств, расходы по оплате услуг эксперта в размере 12 827,5 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 593,54 рубля.

Взыскать с ФИО3, <...> года рождения (паспорт № <...>) в пользу ФИО2, <...> года рождения (паспорт № <...>) денежные средства в размере 125 762,33 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начисленные в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму 125 762,33 рубля, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательств, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 593,54 рубля.

Взыскать с ФИО4, <...> года рождения (паспорт № <...>) в пользу ФИО2, <...> года рождения (паспорт № <...>) денежные средства в размере 125 762,33 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начисленные в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму 125 762,33 рубля, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательств, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 593,54 рубля.

В остальной части иска отказать.».

Заслушав доклад судьи Григорец Т.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО13 о взыскании денежных средств, в обосновании требований указав, что 18.01.2022 между продавцами ФИО3 и ФИО4 и покупателями ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, площадью 296,8 кв.м, с кадастровым номером № <...>, и земельного участка, площадью 791 кв.м по адресу: г. Омск, <...>. Согласно п. 4.1.2 договора продавцы сообщили покупателям о следующих недостатках дома: отсутствие у дома слива с крыши; крыльцо и козырек подлежат ремонту с боковой части дома; на задней части земельного участка частично отсутствует забор; после демонтажа ламп на стенах и потолке останутся дырки. Покупатели произвели расчет по договору, получили от продавцов дом в апреле 2022 года, после чего начали производить отделочные работы в доме, в ходе которых стали выявляться скрытые недостатки, существующие на момент заключения договора, продавцы о них не уведомили покупателей: все стены выполнены не из кирпича, а из дешевого шлакоблока; отсутствует гидроизоляция фундаментных блоков подвала и отмостка с западной и северной стены дома; тротуарная плитка не имеет однородной фактуры и размеров, в местах укладки видны проседания; крыша дома выполнена с нарушениями и протекает.

Выявленные недостатки подтверждаются заключением строительно-технической экспертизой ООО «Консалдинговый центр «АКМБ», согласно которому стоимость устранения выявленных недостатков дома составляет 427 365, 60 руб.

С учетом уточнений истцы просили взыскать солидарно с ответчиков денежные средства в сумме 685 923,25 руб.; проценты за неисполнение денежного обязательства по ст. 395 ГК РФ от 685 923,25 руб. за каждый день просрочки, начиная с даты вступления в законную силу судебного акта по день фактической оплаты данной суммы; взыскать с ответчиков 35 000 руб. в пользу истца ФИО1 расходы по оплате строительно-технической экспертизы; взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила удовлетворить по изложенным основаниям.

Представитель истцов ФИО5 в судебном заседании просил исковое заявление с учетом уточнений удовлетворить, дополнительно указал, что надлежащим образом осмотреть дом не представлялось возможным ввиду наличия снега на крыше, двор также был не очищен от снега, частично был захламлен. На второй или третий осмотр приглашали кадастрового инженера. Продавцами была лишь указана часть недостатков, все недостатки начали выявляться в ходе проведения ремонтных работ.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчики ФИО13 в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом.

Представители ответчиков по доверенности ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебном заседании возражали против иска ввиду того, что истцы перед покупкой дома осматривали его неоднократно с привлечением специалиста, в договоре купли-продажи недостатки были указаны, в связи с чем дом продан по более низкой цене.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчики ФИО3 и ФИО4 просят решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Полагают, что, заключая сделку купли-продажи, оговорив ее условия, договорившись о цене, обсудив все нюансы сделки, неоднократно осмотрев объект, имеющий характеристики не нового домостроения, покупатель согласился и приобрел объект за обозначенную цену. Выводы суда навязывают продавцу нести материальную ответственность за технические недостатки объекта недвижимости, которые ему не были известны, но которые теперь хочет устранить новый собственник в целях улучшения жилищных условий путем осуществления ремонта за счет продавцов. Указанные недостатки не препятствуют эксплуатации жилого дома и земельного участка согласно их назначению, сведений о том, что технические особенности объектов недвижимости влияют на рыночную стоимость спорных объектов, не имеется, как и не имеется сведений о том, что выявленные недостатки строительные, а не эксплуатационные. Специалист исполнивший досудебную оценку пояснил, что выявленные недостатки не влияют на теплопроводность и на технические характеристики объектов, состояние крыши не обследовалось, в результате осмотра крыши видимых повреждений не установил, стены из шлакоблоков по теплопроводности имеют лучшие эксплуатационные характеристики, чем из кирпича. В заключении судебной экспертизы из 8 недостатков только 2 признаны скрытыми, остальные 6 являлись явными для покупателей, однако, получив скидку в 700 000 руб. в виде соразмерного уменьшения цены, покупатели согласились на покупку дома. На момент продажи жилой дом эксплуатировался на протяжении 25 лет, с учетом давности постройки имевшаяся гидроизоляция могла износиться под воздействием внешних факторов, кроме того, истцы при проведении работ могли снять имевшийся старый слой гидроизоляции, поэтому доказательств того, что строение не имело необходимой гидроизоляции не представлено, равно как и доказательств подтопления подвала дома. Обращают внимание, что акт подписан 07.04.2022, в весенний период, претензий о наличии признаков подтопления подвальных помещений и прочих недостатков не имелось. Ранее, до соответствующих выводов эксперта истцы не ссылались на низкую температуру в доме, заключение выводов в отношении температурного режима не содержит. Усматривают со стороны истцов злоупотребление правом, поскольку заявляя о взыскании стоимости ремонтных работ, улучшают характеристики, меняют объем прав и обязанности ранее переданных ответчикам по договору, хотя пришли к соглашению о соразмерном уменьшении цены с учетом недостатков. Выводы эксперта носят вероятностный характер, невозможность установления давности затопления не оспаривалась. Необходимость и целесообразность расходов, которые понесли истцы, в частности при производстве работ по ремонту крыши, ничем не подтверждена.

В возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях истцы согласились с решением суда, просят жалобу оставить без удовлетворения. Полагают, что доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию оценкой доказательств и выводами суда. Цена дома была согласована с учетом недостатков оговоренных в договоре. О выявленных недостатках знали, скрывали их, приглашали на осмотр вечером, в теплую снежную погоду. В жалобе ответчики искажают смысл сказанного экспертом. Дополнительно представили объявления о продаже похожих объектов по цене от 9 700 000-9 800 000.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца ФИО2, ответчиков ФИО13, представителя третьего лица Управления Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не просивших об отложении слушания по гражданскому делу.

Проверив материалы дела, заслушав представителя ответчиков ФИО8, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца ФИО1 и представителя истцов ФИО5, возражавших против ее удовлетворения, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не были учтены в полной мере, что привело к вынесению решения, не соответствующего нормам процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 и ФИО1 являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, кадастровый № <...>, площадью 296, 8 кв.м, 1997 года постройки, количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, по ? доли в праве с <...>.

Право собственности истцов на жилой дом возникло на основании договора купли-продажи, заключенного 18.01.2022 с ФИО3 и ФИО4 на приобретение жилого дом, кадастровый № <...>, и земельного участка, кадастровый № <...>, общей площадью 791 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, <...>, общей стоимостью 9 800 000 руб.

Объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, принадлежали продавцам на праве общей долевой собственности по ? доли в праве.

В п. 1.3.7 договора определено, что в отношении дома и земельного участка отсутствуют какие-либо существенные недостатки (т.е. полностью исправны инженерные и коммунальные сети, пол, несущие конструкции, стены не имеют трещин и выбоин, не протекает крыша над домом и не затапливает подвал дома).

Стороны согласовали, что дом и земельный участок передаются продавцами покупателям по передаточному акту в срок не позднее 03.04.2022 включительно (п. 3.1. договора).

Пунктом 4.1.2 предусмотрено, что продавцы в письменном виде обязаны предупредить покупателей обо всех недостатках дома и земельного участка, а также предоставить покупателям все необходимые сведения, связанные с продаваемым домом и земельным участком.

Согласно приложению №1 к договору купли-продажи от 18.01.2022, подписанному обеими сторонами договора, осмотр дома и земельного участка производился 4 раза покупателями дома с привлечением профессионального строителя внутри и снаружи дома. Во исполнение п. 4.1.2 продавцами предоставлены следующие сведения: у дома отсутствуют сливы с крыши; крыльцо и козырек подлежат ремонту с боковой части дома; на задней части земельного участка частично отсутствует забор (т.к. сосед разбирает примыкающий к участку сарай); после демонтажа ламп на стенах и потолке останутся дырки; все коммуникации в исправном и рабочем состоянии (газ, вода, свет, канализация).

27.01.2022 сторонами сделки составлен передаточный акт, согласно которому расчет за дом и земельный участок произведен покупателями полностью в сумме 9 800 000 руб.

Однако как следует из объявления о продаже, спорное недвижимое имущество предлагалось к продаже за 10 500 000 руб.

04.04.2022 между ФИО4, ФИО3, с одной стороны, и ФИО1, ФИО2, с другой стороны, составлен передаточный акт к соглашению от 27.01.2022 к договору купли-продажи от 18.01.2022 о передаче покупателям всех экземпляров ключей от дома, земельного участка, гаража, домовой книги, пультов от кондиционеров, оставляемого согласно договора имущества, технической документации, неотделимых улучшений дома и земельного участка.

Согласно техническому паспорту жилого дома по <...> г. Омске по состоянию на 22.12.2011 жилой <...> года постройки, площадью 296,8 кв.м., материалы стен основного строения – кирпичные, подвалы, крыльцо – кирпичные (том 1 л.д.15-24).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истцы указали, что после переезда и начала ремонтных работ в жилом доме обнаружились скрытые недостатки, о которых сразу же сообщили продавцам.

В материалы дела представлена переписка из мессенджера WhatsApp между покупателями и продавцами за период с 21.01.2022 по май 2022 года о выявлении истцами после переезда и начала проведения ремонтных работ несоответствия материала стен дома заявленным, отверстий в крыше, наличии плесени, сопровождающаяся направлением соответствующих фото, с уведомлением о проведении экспертизы и предложением принять участие в осмотре.

Согласно заключению досудебной строительно-технической экспертизы ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» №219-22 от 16.05.2022 по результатам инструментального обследования определено, что несущие стены здания выполнены из шлакоблоков (толщина 2 шлакоблока), облицованы кирпичом. Центральная, несущая перегородка в здании выполнена из кирпича.

В результате анализа данных визуального осмотра составлен перечень несогласованных продавцами строительных недостатков: отсутствует отмостка с двух сторон здания, у западной и северной стены здания. С южной стороны асфальтное покрытие и тротуарная плитка, с восточной стороны здания имеется тротуарная плитка. Тротуарная плитка по периметру здания не имеет однородной фактуры и размеров. В местах укладки тротуарной плитки видны проседания, наблюдаются фундаментные блоки стен подвала без вертикальной гидроизоляции. Отсутствует гидроизоляция фундаментных блоков подвала. Стены представляют собой конструкцию, выполненную из шлакоблоков с облицовкой кирпичом.

Стоимость устранения строительных недостатков жилого дома составляет 216 535,20 руб., компенсации разницы материалов стен - 210 830,4 руб.

25.06.2022 в адрес ответчиков направлена претензия о соразмерном уменьшении покупной цены в связи со скрытыми недостатками переданного по договору недвижимого имущества и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы в размере 427 365,60 руб., однако оставлена ответчиками без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела увеличили исковые требования в части взыскания с ответчиков стоимости оплаченных работ по устранению недостатков крыши дома на сумму 136 330 руб., произведенных по договору о выполнении работ по устранению недостатков крыши дома от 01.06.2022 с ФИО9, приложением к которому является смета-перечень работ. Факт оплаты подтвержден актом выполненных работ от 08.10.2022.

Дополнительно приобщили договор о выполнении работ по гидроизоляции фундамента от 22.08.2022 на сумму 361 740 руб., договор о выполнении работ по монтажу отопления от 11.02.2023 на 173 800 руб.

Просили суд обратить внимание, что осмотр дома производился зимой, в вечернее время, в теплую снежную погоду, отмостка и крыша были засыпаны снегом, заявляемые недостатки очевидно имеют скрытый характер, поскольку явно скрывались ответчиками. Продавцам было известно о них, поскольку из объявлений о продаже дома следует, что ответчики годами ранее производили капитальный ремонт, в том числе замену проводки и окон) и перепланировку дома (перенос стен и мокрых зон), однако данные недостатки не были оговорены, не указаны в договоре, поэтому не были учтены при согласовании цены договора.

В конечном варианте истцы указали на следующие недостатки дома: стены дома выполнены не из кирпича, а шлакоблока; отсутствует гидроизоляция фундаментных блоков подвала; отсутствует отмостка с двух сторон дома (у западной и северной стены); имеющаяся тротуарная плитка не имеет однородной фактуры и размеров, в местах укладки видны проседания; крыша дома выполнена с нарушениями, имеет сквозные отверстия и протекает; полное отсутствие армирования стен из шлакоблока по всем стенам дома; отсутствуют армпояса на шлакоблочной стене в ванной под плитой потолочного перекрытия в ванной комнате первого этажа; отсутствие кладочного раствора между шлакоблоками в кладке несущих стен дома (пустые швы между шлакоблоками).

По ходатайству стороны истцов судом допрошен специалист ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» ФИО10, который указал, указанные им в досудебной экспертизе недостатки имеют строительный характер. Дополнительно пояснил, что на крыше шлакоблоки находятся в открытом доступе, при осмотре их можно было обнаружить, им были обнаружены недостатки в кровле, сквозные отверстия, но в заключении они не отражены, заключение не полное.

Свидетель ФИО11 пояснил, что является кадастровым инженером, состоит в дружественных отношениях с ФИО5, был приглашен и участвовал в осмотре приобретаемого дома для установления соответствия планировки дома техническому паспорту. Обходил дом, вокруг него была дорожка, очищенная от снега.

Возражая против удовлетворения иска, ответчики в лице представителя полагали, что снований для удовлетворения иска не имеется ввиду того, что при покупке дома покупателями осматривался его неоднократно – 4 раза, в том числе с привлечением и участием специалиста, приняли решение о приобретении дома в существующем состоянии, с учетом имеющихся недостатков цена имущества была снижена продавцами с 10 500 000 руб. до 9 800 000 руб.

По ходатайству представителя ответчиков по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро диагностики строительных конструкций».

Согласно заключению 07-12/22-СЭ по результатам визуального и инструментального осмотра объекта, а также исследования фотоматериалов, имеющихся в деле, экспертом ФИО12 выявлены следующие недостатки: отмостка выполнена не по всему периметру стен дома (не скрытый, существенный недостаток); имеющаяся плитка на отмостке, тротуарная плитка имеет следы проседания, местами неоднородная (не скрытый, существенный недостаток); фундаментные блоки, не имеют гидроизоляционный слой по примыканию с землей(явный, существенный недостаток); кирпичная кладки кирпичной шахты выше кровли имеет разрушение раствора кладки (явный, существенный недостаток); на поверхности кровли имеются сквозные отверстия, а также нарушены примыкания по месту прохода металлических и иных элементов (явный, существенный недостаток); металлические листы прикручены по верхней части волны, а не по нижней (примыкающей с обрешеткой), в большей части вместо метиз использованы гвозди (явный, существенный недостаток); по 2-м стенам дома для стропил не предусмотрен мауэрлат (явный, существенный недостаток); имеется разное исполнение по диаметру горизонтального лежака отопления «подачи» от котла газового (явный, существенный недостаток), при измерении температуры труб на подаче замечена разница в 5 градусов при разряжении давления на переходнике из 25 в 50 диаметр.

Кроме того, эксперт пришел к выводу о том, что выполнение стен дома не из кирпича, а шлакоблока, полное отсутствие армирования стен из шлакоблока по всем стенам дома; отсутствие армпояса на шлакоблочной стене в ванной под плитой потолочного перекрытия в ванной комнате первого этажа, заявленные истцами, недостатками не являются, а отсутствие местами кладочного раствора между шлакоблоками является не существенным недостатком, ввиду того, что с момента постройки и эксплуатации прошло более 20 лет, а следов разрушений и промерзаний нет, имеется штукатурный слой компенсирующий дальнейшее выпадение швов.

Эксперт И.Д.С., суду первой инстанции пояснил, что выполнение стен дома не из кирпича, а шлакоблока, облицованного кирпичом, не является недостатком, так как стена уличная сборная из кирпичной кладки и шлакоблока, несущая стена кирпичная, у каждого материала есть свои плюсы и минусы, но выявить различия невозможно, при осмотре кладки фасада и кладки в чердачном помещении это усматривается.

Отсутствие гидроизоляции фундаментных блоков подвала является скрытым существенным недостатком, так как недостаток расположен ниже уровня земли, она должна быть для защиты от попадания влаги, долговечности, нормального микроклимата дома, возможно затопление подвальных помещений дома, вымывание раствора кладки и снижение несущей способности фундамента.

Отсутствие отмостки с двух сторон дома, - западной и северной стены, проседание, различие плиток является явным, существенным недостатком, так как нет герметичности (гидроизоляционного замка) в результате чего происходит переувлажнение фундамента, но не скрытый, поскольку виден при осмотре в весенне-осенний период, либо при чистке участка, равно как и то, что имеющаяся тротуарная плитка не имеет однородной фактуры и размеров, в местах укладки видны проседания, что ведет к переувлажнению фундамента.

При осмотре в чердачном помещении также видно, что крыша дома выполнена с нарушениями, имеет сквозные отверстия и протекает, отсутствует прилегание по месту прохода металлических и иных элементов, вследствие чего происходит затопление помещений 2-го этажа, что относит данный недостаток к существенным.

Полное отсутствие армирования стен из шлакоблока по всем стенам дома и отсутствие армпояса на шлакоблочной стене в ванной под плиты потолочного перекрытия в ванной комнате первого этажа не определены экспертом в качестве недостатков, поскольку конструктив исполнения стен и перекрытия позволяет не выполнять армопояс, могут быть выявлены при помощи специального прибора-детектора, с момента постройки и эксплуатации прошло более 20 лет, не имеет следов разрушения и трещин.

Эксперт И.Д.С., дополнительно пояснил, что, по его мнению, основная проблема в доме – это система отопления, из-за разницы в диаметре труб идет потеря тепла, его не хватает, нужно восстанавливать микроклимат. Полагал, что дом не может эксплуатироваться из-за нарушенного микроклимата и отсутствия гидроизоляции.

Экспертизой предусмотрены работы по демонтажу плитки отмостки, разработка грунта экскаватором, вручную, расчистка фундамента из блоков ФБС, грунтовка фундамента, оштукатуривание фундамента, обмазка фундамента битумной мастикой, гидроизоляция плоскости фундамента, обратная засыпка грунта, устройство подушки из щебня с трамбованием, устройство песчаной подушки с трамбованием, укладка бортового камня, укладка плитки тротуарной, демонтаж, кладка кирпичной шахты, демонтаж, устройство листов из профнастила, укладка мауэрлата, демонтаж, монтаж труб отопления, установка дополнительного насоса с байпасом, установка шаровых кранов, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков дома, определена экспертом в размере 503 049,32 руб.

Руководствуясь ст. 469, 474, 475, 557, 395 ГК РФ, допросив свидетеля, специалиста и эксперта, исследовав результат экспертизы, иные письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части, поскольку факт продажи ответчиками истцам жилого дома ненадлежащего качества, имеющего существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, проявившиеся после передачи недвижимости, о которых истцы не знали и не могли знать, не могли обнаружить их при осмотре дома при его покупке, нашел подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Приняв во внимание заключение судебной экспертизы, а также те обстоятельства, что осмотр и приобретение дома состоялось в зимний период в условиях наличия снега во дворе и на крыше дома, передача дома покупателям произведена в апреле 2022 года, в скором времени истцами обнаружены перечисленные недостатки, суд определил ко взысканию по 125 762,33 руб. с каждого ответчика в пользу каждого истца, исходя из стоимости устранения выявленных недостатков в размере 503 049,32 руб., распределил судебные расходы.

Поскольку спорый жилой дом принадлежал продавцам на праве общей долевой собственности по ? и приобретен покупателями также по ? доле, соответственно с ответчиков подлежат взысканию в равных долях денежные средства в пользу истцов в равных долях ((503 049,32 : 2) : 2 = 125 762,33, т.е.).

Проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начисленные в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму 125 762,33 рубля, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательств.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о взыскании разницы в стоимости дома из кирпича и шлакоблоков, решение в данной части не обжалуется.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, сделанными без учета, следующего.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Требования к качеству товара установлены статьей 469 ГК РФ, из содержания которой следует, что качественные характеристики товара должны соответствовать предусмотренным соглашением сторон и договором купли-продажи, а при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец, обязан передать покупателю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется,

Согласно статье 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что, обратившись в суд с требованиями, истец просил взыскать стоимость устранения недостатков приобретенного дома, ссылаясь на то, что после приобретения дома вскрылись недостатки, которые невозможно было обнаружить при приобретении дома.

Суд первой инстанции с учетом приобретения дома в зимний период, в условиях наличия снега, во дворе дома, на крыше, передачи дома в апреле 2022, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости всех выявленных недостатков.

По мнению судебной коллегии, при заключении договора сторонами были согласованы все существенные условия сделки, включая стоимость дома и земельного участка с учетом его качества, замечаний о несоответствии стоимости дома его качеству истцами высказано не было, за исключения отдельных положений договора. При данных обстоятельствах, с учетом совершения сделки на тех условиях, которые были согласованы между истцами и ответчиками, ссылаться на наличие недостатков истцы не вправе, если недостатки были оговорены договором, являлись видимыми и на момент совершения сделки не являлось препятствием у истца к приобретению указанного дома в том виде, в котором был осуществлен его осмотр.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны согласовали скидку в 700 000 руб., предусмотрев все имеющиеся недостатки в том числе скрытые подлежат отклонению, поскольку договор указанных положений не содержит. Представленные дополнительно и принятые судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК Ф фотографии объявлений о продаже аналогичных домов за 9 700 000- 9 800 000 руб. не свидетельствую о продаже домов с без недостатков за ту же цену.

Однако по мнению судебной коллегии такие недостатки как отсутствие отмостки с двух сторон дома, неоднородность плитки тротуарной и отмостки, ее проседание, отсутствие мауэрлата по двум стенам дома, которые не оговорены продавцом, не отражены в договоре купли-продажи при описании качества приобретаемого объекта недвижимости, истцам могли быть известны, при обычных условиях оценки приобретаемого объекта недвижимости. При должной степени заботливости, осмотрительности, четыре раза осматривая дом, покупатели могли предложить продавцам отчистить от снега не просматриваемую часть отмостки, тротуара, а также предложить осмотреть дом в дневное время. Доказательств того, что истцы при приобретении дома предлагали отчистить отмостку, провести осмотр в дневное время, а продавцы отказались, тем самым скрывали ее отсутствие, неоднородность и проседание плитки не представлено, напротив свидетель ФИО11 суду первой инстанции пояснял, что дорожки вокруг дома были очищены. Следовательно препятствий к очистке не имелось. Отсутствие мауэрлата по двум стенам дома, которые не оговорены продавцом, также экспертом указан как явный недостаток, истцы со специалистом строителем поднимались на крышу не могли не видеть отсутствие мауэрлата.

В данной части доводы апелляционной жалобы заслуживают внимание, решение подлежит изменению, из взыскиваемой суммы следует исключить работы по укладке плитки и поребрика с двух сторон дома, стоимость плитки, поребрика вокруг всего дома, устройство и стоимость мауэрлата, всего 62 277 руб. Стоимость работ по демонтажу, монтажу плитки отмостки с восточной и южной стороны подлежит взысканию, как необходимая при выполнении работ по устройству гидроизоляции фундамента.

В остальном судебная коллегия соглашается с выводами суда о необходимости о взыскания стоимость недостатков дома, так как указывалось выше в п. 1.3.7 договора определено, что в отношении дома и земельного участка отсутствуют какие-либо существенные недостатки (т.е. полностью исправны инженерные и коммунальные сети, пол, несущие конструкции, стены не имеют трещин и выбоин, не протекает крыша над домом и не затапливает подвал дома).

В то время как экспертом обнаружены существенные явные недостатки крыши выразившиеся в наличии на поверхности кровли сквозных отверстий, имеются нарушения примыканий по месту прохода металлических и иных элементов, металлические листы прикручены по верхней части волны, а не по нижней (примыкающей с обрешеткой), в большей части вместо метиз использованы гвозди, в результате чего, происходит протекание кровли, что подтверждается имеющимися фотоматериалами.

Кроме того, такой недостаток как разное исполнение по диаметру горизонтального лежака отопления «подачи» от котла газового как явный, суд первой инстанции верно отнес к недостатку который покупатель не мог обнаружить при покупке дома. Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда, полагает, что фактически речь идет о недостатках отопительной системы, ввиду отсутствия положенной температуры воздуха в помещении в зимний период.

Так эксперт суду первой и апелляционной инстанции пояснял, в доме недостаточно тепло 18 градусов и меньше, из-за ненадлежащей температуры стен в закрытом шкафу имеется плесень, визуально видно разный диаметр труб, полагал, что несведущий человек увидеть разницу в диаметре и понять, что отопления недостаточно не может. С учетом объемов помещений, из-за недостаточности циркуляции тепла, котел не может обеспечить достаточным количества тепла, постоянно работает на пределе возможностей. При осмотре температура в котле 60 градусов, на выходе из-за разности диаметра труб 47 градусов, вся отопительная система ненадлежащего качества, разбалансирована, необходима замена труб, установка дополнительного насоса с байпасом. Таким образом имеет место быть неисправность инженерной сети.

При заключении договора, при получении дома, у истцов на момент покупки дома не имелось оснований не доверять условиям договора о качестве крыши, системы отопления, истцы праве были рассчитывать на товар соответствующий условиям договора, несмотря на возможно явный характер, в связи с чем истцы вправе требовать от продавца возмещения денежных средств для устранения данных недостатков.

Тот факт, что истцы не ссылались на низкую температуру дома, не влияет на выводы суда первой инстанции, т.к. истцы на момент рассмотрения дела делали ремонт, данный факт выявлен экспертом, при том, что отопительная система работает на предельных показателях, что недопустимо, а довод о том, что изменение диаметра трубы не может влиять на температуру опровергнут показаниями эксперта в суде.

Несмотря на то, что эксперт указал недостатки в виде разрушения раствора кирпичной кладки кирпичной шахты выше кровли явными, судебная коллегия полагает, что при обычных условиях оценки приобретаемого объекта истцы не могли узнать о разрушении раствора кирпичной кладки кирпичной шахты выше кровли, ввиду недоступности, а доводы эксперта об обратном не подлежат учету, т.к. исследование приобретаемого объекта при помощи механической руки, в результате чего, истцы смогли бы обнаружить данный недостаток судебная коллегия не относит к обычным условиям оценки приобретаемого объекта.

Такие недостатки как отсутствие гидроизоляции фундаментных блоков эксперт отнес к скрытым недостаткам, поскольку у покупателей отсутствовала возможность обнаружить наличие указанного недостатка ввиду нахождения фундамента под землей. Доводы жалобы о том, что подвал не затапливается, гидроизоляция могла износиться или удалена при ремонте подлежат отклонению, т.к. эксперт категорично суду первой инстанции пояснил, что из имеющихся фотоматериалов четко следует, что гидроизоляция отсутствовала на момент строительства( том 1 л.д. 146), а иные имеющиеся фотографии свидетельствуют о ее очистке, оштукатуривании во время проведения ремонта(том 1 л.д. 149).

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы как указал суду первой инстанции эксперт, все недостатки являются строительными, существующие на момент строительства, не связаны со сроком эксплуатации, в том числе и разрушение кирпичной шахты, поскольку шахта разрушена по причине недостаточности цемента в растворе при строительстве дома, а потому у истцов отсутствует обязанность нести расходы на текущий ремонт в данной части, в связи с приобретением дома 1997 года постройки, вопреки доводам апелляционной жалобы.

Утверждения ответчиков о том, что заявленная стоимость ремонтных работ, улучшает характеристики дома, меняют объем прав и обязанностей ранее переданных ответчикам по договору, хотя пришли к соглашению о соразмерном уменьшении цены с учетом недостатков подлежат отклонению, т.к. необоснованные.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности невозможности использования объекта по целевому назначению, влияния на цену объекта, отсутствие осведомленности о них, как и остальные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, в связи с чем, признаются несостоятельными.

Судом верно принята в качестве относимого, допустимого, законного доказательства экспертиза ООО «Бюро диагностики строительных конструкций», как соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ. В то время как досудебная экспертиза ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» явилась основание обращения в суд с иском и содержит не все недостатки как пояснил специалист ее исполнивший-Берин.

Таким образом, с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию сумма в возмещение расходов на устранение недостатков товара в сумме 503 049,32-62 277=440 772,32/2/2=110 193,08 руб., с каждого из истцов в пользу каждого из ответчиков, с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ с момента вступления решения в законную силу.

Изменение решения суда, влечет изменение, взысканной суммы судебных издержек в пользу каждого истца. С каждого из ответчиков в пользу ФИО1 подлежат взысканию понесенные ею расходы на производство досудебной оценки, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в сумме 22491 руб., по 11 254 руб. с каждого истца. (35000х440772,32/685923,250), в пользу ФИО2 с каждого ответчика подлежит взысканию государственная пошлина уплаченная при подаче иска в суд по 1616 руб. (4348х440772,32/685923,250).

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 20 марта 2023 года изменить.

Взыскать с ФИО3, <...> года рождения (паспорт № <...>), ФИО4, <...> года рождения (паспорт № <...>) в пользу ФИО1, <...> года рождения (паспорт № <...>) денежные средства по 110 193,08 руб. с каждого, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начисленные в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму 110 193,08 руб. с каждого, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательств, расходы по оплате услуг эксперта по 11 245 руб. с каждого.

Взыскать с ФИО3, <...> года рождения (паспорт 5212 № <...>), ФИО4, <...> года рождения (паспорт № <...>) в пользу ФИО2, <...> года рождения (паспорт № <...>) денежные средства по 110 193,08 руб. с каждого, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начисленные в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму 110 193,08 руб. с каждого, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательств, расходы по оплате государственной пошлины по 1616 руб. с каждого.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 31.07.2023.