Дело № 2-514/2023
35RS0010-01-2022-012497-02
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Вологда 12 января 2023 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе: председательствующего судьи Улитиной О.А.
при секретаре Атциевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО7 к ФИО8 об уменьшении покупной цены квартиры,
установил:
13.01.2022 между ФИО8(продавцом) и ФИО7, ФИО9.(покупателями) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее – квартира), согласно которому Л. приобрели квартиру в долевую собственность по <данные изъяты> доле в праве на имя ФИО1 и ФИО2 и <данные изъяты> доли в праве в совместную собственность на имя ФИО7 и ФИО9
Цена и порядок оплаты стоимости квартиры установлен п.3 договора, в силу которого стоимость квартиры составляет 5 400 000 руб., и оплачивается в следующем порядке: 4 000 000 руб. оплачивается покупателем продавцу в день подписания договора купли-продажи, 1 400 000 руб. оплачивается путем перевода через систему (ООО «ЦНС») на счет продавца после государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателю ПАО «Сбербанк».
Согласно расписке от 13.01.2022 ФИО8 получила от ФИО7 в качестве первоначального взноса по договору 4 000 000 руб.
Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> осуществляет ООО УК «ВИСИС» на основании договора управления многоквартирным домом от 20.05.2015.
19.01.2022 в адрес ООО УК «ВИСИС» от ФИО7 поступило заявление, в котором она просила обследовать террасу по адресу <адрес> связи с протечками и распространением черной плесени, а также разобраться с незаконно установленной теплицей, зимним садом, бассейном, мангалом и изменением покрытия с линокрома на кафель.
В ответ на заявление ООО УК «ВИСИС» направило ФИО7 ответ, что открытая терраса является собственностью жильцов <адрес>, в соответствии с чем ответственность за установку теплицы, зимнего сада и изменение покрытия несет собственник квартиры.
В актах обследования дома (квартиры №) от 17.01.2022, 21.01.2022, 15.02.2022, 18.02.202 составленных представителями ООО УК «ВИСИС» указано на влажные пятна на стенах под потолком кухни площадью 1 м?; в прихожей на стенах под потолком имеются следы отслоения штукатурки площадью 1м?, причина отслоения штукатурки неизвестна, требуется обследование кровли в осенне-летний период. При повторном осмотре квартиры от 21.01.2022 указано на имеющиеся следы отклеивания обоев слева от входа в комнату над потолком, в кухне справа от входа на стене под потолком серое влажное пятно площадью 1,8 м?. В акте от 15.02.2022 указано, что крышей квартиры является терраса жильцов <адрес>, указано на сухие и влажные пятна в прихожей, над дверями в комнату, на стене напротив туалета, на штукатурке следы набухания; в квартире идет ремонт; требуется детальное обследование открытой террасы расположенной выше квартиры. В акте от 18.02.2022 указано, что протечка произошла через открытую террасу <адрес>, являющуюся крышей <адрес>.
Адвокатом Аршиновым А.Н. в защиту интересов ФИО7 11.04.2022 подано заявление в Администрацию г. Вологды, Прокурору г. Вологды, Государственную жилищную инспекцию Вологодской области, ООО УК «ВИСИС» с просьбой провести проверку, установить причины систематических протечек в квартире ФИО7, принять меры прокурорского и административного реагирования.
В ответ на указанное обращение ООО УК «ВИСИС» 26.04.2022 сообщило, что 15.02.2022 произведено обследование жилого помещения, в ходе которого обнаружено, что в жилом помещении по адресу: <адрес> происходит намокание стен по причине таяния снега на террасе жилого помещения №; 18.02.2022 собственнику жилого помещения № выдано предписание о незамедлительной очистке террасы от снега и наледи, а также обеспечить допуск на террасу для проверки и осмотра ее состояния.
Департаментом городского хозяйства Администрации города Вологды 04.05.2022 направлен ответ на обращение, в котором указано, что в период с 14 по 19 апреля 2022 проведена внеплановая выездная проверка ООО УК «ВИСИС», в ходе проверки установлено, что центральная часть террасы <адрес> выполнена из керамической плитки, видимых разрушений не наблюдается, по периметру террасы покрытие выполнено из мягкого кровельного материала, на котором имеются трещины и разрывы, на террасе организован внутренний водосток; документов свидетельствующих на вид покрытия террасы <адрес> при введении в эксплуатацию многоквартирного дома не представлено. При обследовании <адрес> коридоре, в комнатах, кухне, на потолке и стенах имеются следы протечек общей площадью 8 кв.м; на стенах наблюдается вспучивание и отслоение штукатурного слоя. В качестве причины протечки указано на дефекты гидроизоляционного слоя плиты перекрытия над квартирой № многоквартирного дома. Установлены нарушения со стороны ООО УК «ВИСИС» лицензионных требований, установленных п. «а» и «б» п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
По заказу ФИО7 ООО «Экспертный центр» подготовлено заключение эксперта № от 08.07.2022, согласно выводам которого возможной причиной залива помещения квартиры № является нарушение работоспособности 8-водоизоляционного ковра; указанный дефект является критическим, устранимым.; стоимость ущерба по устранению возможной причины залива составит 404 344 руб., а ущерб, возникший от залива – 636 962 руб.
ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО8 об уменьшении выкупной стоимости квартиры, в обоснование требований указав, что сразу после покупки квартиры обнаружены существенные недостатки, которые не были оговорены до покупки продавцом, а именно: по всему квартиры и стенам идут протечки, наблюдается появление черной плесени. Указанные недостатки причинили ущерб первичной и чистовой отделке квартиры в размере 636 962 руб., ссылаясь на ст.475 ГК РФ просит уменьшить выкупную стоимость купленной квартиры; взыскать с ответчика 636 962 руб. в качестве убытков, понесенных в результате покупки некачественной квартиры; государственную пошлину в размере 9570 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. В ходе судебного заседания представитель истца просил не взыскивать в рамках рассмотрения настоящего дела юридические расходы, заявленные в исковом заявлении.
Определением Вологодского городского суда от 28.11.2022 внесенным в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен ФИО9
Истец ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, действовала через представителя.
Представитель истца ФИО7 на основании доверенности адвокат Аршинов А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что ФИО10 при продаже квартиры до покупателей Л. не доведена информация о наличии постоянного подтопления квартиры вследствие конструктивного недостатка.
Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, действовала через представителя.
Представитель ответчика ФИО8 по ордеру адвокат Матакова Н.Г. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, полагала, что Л. знали о недостатках квартиры при ее покупке, на фото в отчете об оценке можно увидеть недостатки, в виде плесени, отставших обоев, на полу стоят ведра. Изначально квартира продавалась по более высокой цене, но в связи со следами затопления цена была снижена.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО9, ФИО11, представитель ООО УК «ВИСИС» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО3 в судебном заседании пояснила, что занималась продажей квартиры ФИО8 как риелтор с весны, собственник ей коротко пояснила, что квартира свободна, но имеет проблемы с протечками с крыши; квартира была в удовлетворительном состоянии: были видны проблемы с протечкой, поскольку стояли ведра, с натяжного потолка через отверстие в ведра стекала вода, имелись пятна на полу в прихожей, в зале; полагала, что первоначальная цена, заявленная по квартире в размере 6,5 млн руб. - адекватная цена за такую квартиру с учетом проблем; осенью собственник попросила снизить стоимость до 5 400 000 руб., пояснила, что если по такой цене не удастся продать, то в дальнейшем квартиру снимут с продажи; после поступил звонок от Л., при осмотре квартиры проблемы были озвучены и причины скидки также, озвучены проблемы с соседом, в связи с имеющимися у него на терассе теплицами и бассейном; при осмотре квартиры Л. кое-где ободрали обои, видели плесень; между собой договорились, что они сделают дешевый ремонт и вызовут страховую компанию; после встречи Л. сообщили, что решили брать квартиру, просили снять квартиру с продажи и заняться продажей их квартиры.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с положениями п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, юридически значимым по делу обстоятельством является не только наличие недостатков (ненадлежащее качество) товара - квартиры, но и были ли оговорены данные недостатки продавцом.
Судом установлено, что квартира приобретена ФИО8 в собственность на основании договора № 47 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенным 03.05.2013 с ЗАО «Стройтранссервис в лице генерального директора ФИО6.»; свидетельство о государственной регистрации права № выдано ФИО8 26.02.2015.
Согласно кадастровому паспорту помещения квартира с кадастровым номером № имеет общую площадь 64,9 м?, в экспликации к кадастровому плану указано, что квартира имеет лоджию 1,9м? и террасу 81,1 м?.
Терраса квартиры № № расположенной выше является крышей квартиры № №, собственником которой является ФИО11
Согласно показаниям свидетеля ФИО3, которая занималась продажей квартиры, ФИО8 не устраивали протечки в квартире с крыши и она приняла решение о продаже квартиры.
16.12.2021 частнопрактикующим оценщиком ФИО4 составлен отчет об оценке № рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет 5 455 395 руб., заказчиком оценки указан ФИО9, которая проведена для целей залога объекта оценки в ПАО «Сбербанк». К отчету приложены фотографии объекта, на которых видно, что в коридоре отслаиваются обои от потолка, на полу стоят ведра.
В ходе судебного заседания судом установлено, что Л. застраховали квартиру и получили страховую выплату за ущерб.
Судом также установлено, что в производстве Вологодского городского суда Вологодской области имеется исковое заявление ФИО7 к ООО «УК «ВИСИС», ФИО11 о взыскании ущерба, сумма заявленных требований составляет 636 962 руб.; 25.11.2022 судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза по определению причины протечек(гр.дело №).
21.09.2022 ФИО7, ФИО9 обращались в полицию с заявлением по факту мошеннических действий со стороны ФИО3, ФИО8; ОП №3 УМВД России по г. Вологде зарегистрирован КУСП №. 20.10.2022 ст. УУП ОУУП полиции № 3 УМВД России по г. Вологде майором полиции ФИО5 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на том основании, что ФИО3 были представлены фотографии квартиры №, датированные 20.11.2021, на которых отчетливо видны последствия протечек потолка.
Установив обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку перед покупкой Л. осматривали квартиру, в которой имелись следы протечек, которые также видны в отчете об оценке № от 16.12.2021, сделанному по заказу ФИО9
Таким образом, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 об уменьшении покупной цены квартиры отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья О.А. Улитина
Мотивированное решение изготовлено 19.01.2023