РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2023 года город Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего Сергеева Ю.С.

при секретаре Пилипенко А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствия недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

истцы предъявили в Минусинском городском суде иск к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствия недействительной сделки.

Свои требования истец мотивировал тем, что ФИО1 на основании свидетельства о праве наследства по закону являлся собственником квартиры п адресу: <адрес>. После уговоров своего знакомого истец решил взять в долг у ответчика ФИО3 денежные средства, при этом сделка должна была быть оформлена договором купли-продажи с залогом квартиры, который должен был быть снят после возврата суммы займа.15.03.2022 года истец подписал договор купли-продажи указанной квартиры с ответчиком и документы были сданы в МФЦ, после чего ответчик передала истцу 1 100 000 рублей. 15.04.2022 года ответчик требовала у истца 100 000 рублей проценты по займу либо ключи от квартиры. В настоящее время у истца денежных средств нет, он является наркозависимым, из полученных денежных средств 600 000 рублей находятся у его знакомого, остальные ушли на долги. Истец считает, что его воля была искажена под воздействием наркотических средств, так как квартиру он продавать не желал и просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры применить последствия недействительности сделки и взыскать в его пользу государственную пошлину, оплаченную при обращении в суд.

В судебное заседание истцы не явились, направили своего представителя по доверенности ФИО4 (л.д. 27), который на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также на уточнении к исковому заявлению (л.д. 26).

В судебном заседании представитель ответчика не согласился с предъявленными требованиями и просил в удовлетворении иска отказать. ФИО3 свою позицию изложила письменно в возражениях, которые предоставила в суд (л.д. 41).

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО1, а в удовлетворении требований истца ФИО2 отказать по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что 15.03.2022 года между ФИО1 и ФИО3 был подписан договор купли-продажи квартиры, принадлежащей истцу на основании свидетельства о праве на наследство по адресу: <адрес>

Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 1 100 000 рублей, что отражено в п. 3 договора (л.д. 7).

Кроме того, судом установлено, что ФИО3 была собственноручно написана расписка в тот же день 15.03.2022 года (л.д. 8), согласно которой она заключила договор купли-продажи с истцом на условиях денежного займа.

Также в расписке от 15.03.2022 года указано, что при достижении обоюдных соглашений, и исполнения обязательств со стороны ФИО1, обязуюсь рассмотреть пролонгацию договора, либо соглашения на обоюдных условиях.

Факт написания такой расписки ответчик в ходе рассмотрения дела подтвердил.

В своём уточнении к иску (л.д. 26) сторона истца указывает на то, что ФИО1 был введен в заблуждение относительно природы сделки, так как считал, что заключает с ответчиком договор займа, по которому передает в залог займодателю свою квартиру. Истец считает, что указанной распиской ответчик и ввела истца в заблуждение.

По поводу указанных обстоятельств истец обращался с заявлением в МО МВД России «Минусинский» в отношении ФИО3 и ФИО5

Суд приходит к выводу о том, что в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при добросовестности, которая от него требовалась по условиям делового оборота.

Исходя из смысла указанной нормы, под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. При этом обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в частности, относится к мотиву сделки.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынуждено, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры от 15.03.2022 года был заключен истцом ФИО1 под влиянием обмана, поскольку истец был убежден ответчиком ФИО3 в том, что выдается заем в 1 100 000 рублей под обеспечение в виде залога квартиры истца.

Такой вывод суд делает на основании оценки в совокупности и взаимосвязи представленных в дело доказательств.

Так, из материалов дела усматривается, что по оспариваемому договору купли-продажи спорная квартира была продана по цене 1 100 000 руб., которая не менее чем в два с половиной раза ниже рыночной стоимости квартиры, указанной в справке <данные изъяты> в размере 2 762 654 рубля (л.д. 36).

Полученные по договору купли-продажи спорной квартиры денежные средства истец ФИО1 планировал инвестировать в строительство недвижимости совместно с третьим лицом, с целью перепродажи и получения прибыли, данные обстоятельства не были опровергнуты никем из участников спора.

После заключения оспариваемого договора купли-продажи истец ФИО1 остался проживать в спорной квартире, нес расходы по оплате жилого помещения.

Также установлено, что спорная квартира является единственным жилым помещением для истца ФИО1, и он не имел намерений выехать из квартиры, при этом передав безвозмездно вырученные от продажи квартиры деньги (их часть) третьему лицу.

Суд отмечает, что действия по продаже единственного жилья за цену, более чем в два с половиной раза ниже рыночной, последующее длительное проживание в квартире, отсутствие намерений по выезду из квартиры, безвозмездная передача полученных от продажи денежных средств третьему лицу не отвечают требованиям разумности и обычной экономической целесообразности.

В то же время заключение такого договора с учетом продолжения проживания в спорной квартире и отсутствия действий по передаче квартиры ответчику разумно объясняются тем, что сторона сделки при их совершении действовала под влиянием обмана, поскольку в результате воздействий на нее третьих лиц была убеждена, что квартира передается под залог займа, предоставляемого ответчиком, и что квартира не выходит из обладания истца.

Кроме того, по делу была проведена первичная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза от 12.12.2022 № 1066, согласно выводов комиссии экспертов по которой установлено, что ФИО1 обнаруживает расстройство, связанное (вызванное) с употреблением психоактивных веществ (группы опия) в виде синдрома зависимости от опиоидов средней стадии (наркомания) и обнаруживал таковое в момент совершения сделки 15.03.2022 года.

Также эксперты указывают, что при подписании договора купли-продажи квартиры от 15.03.2022 года ФИО1 возможно находился в состоянии микстного (наркотического и алкогольного) опьянения, которое обуславливало недостаточную способность его к обдумыванию, планированию и прогнозированию своих поступков, последствий их для себя и окружающих, а также импульсивность поведения с непосредственной реализацией возникающих побуждений, и не мог в полной мере отдавать отчет в своих действиях и руководить ими в момент совершения сделки 15.03.2022 года. При этом эксперты отмечают, что данное заключение носит предположительный характер.

Оценив заключение экспертов как допустимое доказательство по делу о психическом состоянии истца ФИО1 на момент совершения сделки, суд приходит к выводу, что описанное экспертами психическое состояние истца позволило легко ввести его в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, именно о том, что в результате сделки квартира будет передана в залог в обеспечение договора займа, а не отчуждена.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли истца ФИО1 на подписание договора купли-продажи произошло не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий ответчика, заключающихся в умышленном создании у ФИО1 ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Обманные действия были совершены путем умышленного умолчания покупателем, о последствиях сделки, о переходе прав на квартиру, о необходимости освобождения квартиры.

Делая вывод о недействительности сделки в результате обмана истца ФИО1, суд кроме пояснений самого истца, принимает во внимание факт обращения истца в органы предварительного расследования с заявлением о введении его в заблуждение при продаже квартиры.

При таких установленных обстоятельствах, суд не может согласиться с доводами стороны ответчика об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между истцом и ответчиком.

Совокупность представленных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что заключение истцом ФИО1 оспариваемого договора купли-продажи квартиры с ФИО3 явилось следствием действий, в результате которых у истца сложилось ошибочное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Требования ФИО2 к ФИО3 не подлежат удовлетворению, так как стороной оспариваемой сделки она не являлась, собственником спорной квартиры также не являлась и никаких доказательств нарушения её прав ответчиком ФИО3 при оформлении оспариваемой сделки суду предоставлено не было.

Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры является недействительным, то его заключение в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ не породило каких-либо юридических последствий, в связи с чем истец ФИО1 не может считаться утратившим статус собственника спорной квартиры.

Установлением судом обстоятельств заключения истцом договора купли-продажи квартиры под влиянием обмана, не освобождает истца ФИО1 при возврате ему ответчиком квартиры в собственность от возврата ответчику указанных денежных средств.

Таким образом, в связи с признанием недействительным договора купли-продажи от 15.03.2022 года, заключенного между истцом ФИО6 и ответчиком ФИО3 в собственность истца ФИО1 подлежит возврату квартира по адресу: <адрес>

Также из Единого государственного реестра прав недвижимости подлежит исключению запись о регистрации права собственности на спорную квартиру за ответчиком ФИО3

Кроме того, на ФИО1 суд считает необходимым возложить обязанность по возврату ФИО3 денежной суммы 1 100 000, полученной истцом по договору купли-продажи от 15.03.2022 года.

В силу требований ст. 88, 98 ГПК РФ в пользу истца ФИО1 с ответчика ФИО3 подлежит взысканию уплаченная при обращении в суд с иском государственная пошлина в сумме 13 700 рублей (л.д. 4).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствия недействительной сделки - отказать.

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствия недействительной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 15 марта 2022 года, заключенный между истцом ФИО1 «продавец» с одной стороны и ответчиком ФИО3 с другой стороны в отношении квартиры, с кадастровым номером №, общей площадью 54,2 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>

Применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи квартиры от 15 марта 2022 года, следующим образом:

- возвратить в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартиру, с кадастровым номером №, общей площадью 54,2 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>

- исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на квартиру, с кадастровым номером №, общей площадью 54,2 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>

- возложить на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 04 <данные изъяты> обязанность по возврату ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>, уплаченной по договору купли-продажи квартиры от 15 марта 2022 года, с кадастровым номером 24:53:0110171:146, общей площадью 54,2 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, денежной суммы 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии <данные изъяты>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>, возврат государственной пошлины в сумме 13 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда.

Председательствующий:

Мотивированный текст решения суда изготовлен 23.02.2023 года.