< >

Дело № 2-1879/2023

УИД 35RS0001-02-2023-000090-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2023 года г. Череповец

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

судьи Кургузкиной Н.В.,

при секретаре Кошуровой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли жилого помещения и переводе прав и обязанностей покупателя, признании недействительным договора купли-продажи,

установил :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли жилого помещения и переводе прав и обязанностей покупателя, в обоснование требований указав, что она является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером №, назначение - жилое, вид жилого помещения - квартира, этаж 1, площадью 57,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности на долю в квартире возникло на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть при её приватизации. Вторым сособственником квартиры, участвовавшим в приватизации, являлся ФИО3, приходящийся Г.. В ДД.ММ.ГГГГ года она узнала, что ФИО3 заключил договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, в результате которой право на ? долю в праве общей долевой собственности перешло к ФИО2 ФИО3, не проживавший в квартире и не имевший интереса в её использовании, выражал мнение о возможной продаже своей доли в квартире, но с конкретным предложением о продаже к ней не обращался. До обращения в Череповецкий городской суд с административным иском к Управлению Росреестра по <адрес> (дело №) ей не были известны условия совершения сделки между ФИО3 и ФИО2, поскольку она не получила извещение о продаже доли. Из материалов дела № стало известно, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - ? доля в праве общей долевой собственности, принадлежавшая ФИО3, была продана ФИО2 за 1 500 000 руб. (пункт 4.1. и пункт 4.2. договора), уплаченных наличными денежными средствами до подписания договора. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ от Ш. узнала о том, что в день заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру ФИО2 получил от Й., действовавшей в качестве представителя продавца ФИО3 при заключении сделки, 700 000 руб. в качестве скидки за приобретённую долю. Таким образом, фактически за приобретённую долю в праве общей собственности на квартиру с учётом предоставленной представителем продавца скидки в размере 700 000 руб. покупатель ФИО2 заплатил не 1 500 000 руб., а 800 000 руб. При этом продавец и представитель продавца до предложения продаваемой доли в праве на квартиру третьему лицу - ФИО2 не предлагали приобрести эту долю за 800 000 руб. Между тем, цена ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру с учётом произведённой скидки продавца, то есть в размере 800 000 руб. являлась и до настоящего времени является приемлемой. Продавец доли (ФИО3) обязан был известить в письменной форме ее о намерении продать свою долю постороннему лицу (ФИО2) с указанием реальной цены (с учётом сделанной скидки) — 800 000 руб. и других условий, на которых продает ее. И только после отказа от преимущественного права покупки доли за 800 000 руб. или при отсутствии реакции на извещения о продаже доли в течение месяца ФИО3 был вправе продать её ФИО2

Истец просит признать за ФИО1 преимущественное право покупки ? доли, принадлежащей ФИО2 в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером №, назначение - жилое, вид жилого помещения - квартира, этаж 1, площадью 57,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО2, удостоверенному нотариусом по нотариальному округу <адрес> и <адрес> Ц., реестровый №.

В ходе рассмотрения дела истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнены исковые требования, из которых следует, что поскольку первоначальная сделка - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2, удостоверенный нотариусом по нотариальному округу <адрес> и <адрес> Ц., реестровый <адрес>, осуществлён в нарушение преимущественного права ФИО1 (доля продана реально по цене 800 000 руб. вместо указанной в договоре 1 500 000 руб.), а ФИО1 готова была на день совершения сделки и в настоящее время приобрести ? долю в праве собственности на квартиру за 800 000 руб., но ей предлагалось приобрести долю за 1 500 000 руб., то последующая сделка - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4, удостоверенный нотариусом по нотариальному округу <адрес> и <адрес> Ц., реестровый № является сделкой недействительной, как нарушающей требования закона.

Истец просит признать за ней преимущественное право покупки ? доли, принадлежащей ФИО2 в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером №, назначение - жилое, вид жилого помещения - квартира, этаж 1, площадью 57,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО2, удостоверенному нотариусом по нотариальному округу <адрес> и <адрес> Ц., реестровый №. Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4, удостоверенный нотариусом по нотариальному округу <адрес> и <адрес> Ц., реестровый №.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле привлечена в качестве соответчика ФИО4

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, её представитель по доверенности Е. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил требования удовлетворить.

В судебное заседание ответчики ФИО2 и ФИО4 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, их представитель в судебном заседании по доверенности Н. исковые требования не признал.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

В судебное заседание представитель третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при состоявшейся явке.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (по ? доле каждому) принадлежит жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Ц., право собственности на ? долю ФИО3 прекращено, зарегистрировано право общей долевой собственности в размере ? доли на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу : ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2

Указанная ? доля в квартире была продана за 1 500 000 руб. (п. 4.1 договора). Согласно п. 4.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, и Й. (представитель продавца ФИО3) получила от ФИО2 1 500 000 руб. наличными денежными средствами, что подтверждается распиской.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Ц., право общей долевой собственности в размере ? доли ФИО2 прекращено и зарегистрировано право общей долевой собственности в размере ? доли на спорную квартиру. Указанная ? доля в квартире была продана за 1 100 000 руб. (п. 4.1 договора). Согласно п. 4.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, и У. получил от ФИО4 1 100 000 руб. наличными денежными средствами, что подтверждается распиской.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1, полагая нарушенным свое преимущественное право покупки сделкой от ДД.ММ.ГГГГ, просила перевести на неё права и обязанности покупателя, а также признать недействительным договор купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункта 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавцом ФИО3 нотариусу предоставлены документы об извещении сособственника ФИО1 о продаже ? доли квартиры. Свидетельство о направлении ФИО1 заявления от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 о продаже ? доли квартиры за 1 500 000 руб. вернулось с почтового отделения ДД.ММ.ГГГГ с отметкой «по иным обстоятельствам».

Материалами дела объективно подтверждается, что после покупки доли в спорной квартире ФИО2 не смог воспользоваться жилым помещением по назначению, по причине препятствия тому второго собственника – ФИО1, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО2 обратился с заявлением в ОП-2 УМВД России по <адрес> о том, что ФИО1 не предоставляет доступ в квартиру. Обращение было рассмотрено, однако, по причине отсутствия какого - либо правонарушения материал был списан в номенклатурное дело. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сменил замок на входной двери. По данному факту была проведена проверка, и заведен материал проверки КУСП 26810.

Поскольку ФИО1 чинила препятствия, и ФИО2 не имел возможности использовать это жилое помещение по назначению, он принял решение продать эту долю.

ФИО2 направил собственнику ФИО1 по месту ее регистрации и проживания ДД.ММ.ГГГГ телеграмму с предложением приобрести долю за 1 100 000 руб., однако телеграмма не была ею получена.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Из материалов дела следует, что в определении о принятии заявления к производству суд, истцу было предложено представить документы, подтверждающие внесение денежных средств в сумме 800 000 руб. на депозит Управления судебного департамента в <адрес> в качестве подтверждения возможности совершения сделки по приобретению доли в спорном имуществе.

По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда РФ невнесение денежных средств в указанном порядке и в том размере, который определен участниками договора купли-продажи является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ.

При этом одного согласия истца на приобретение спорной доли не достаточно, поскольку последняя в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать наличие денежных средств в размере, указанном в предложении о продаже, то есть обладать возможностью совершить сделку купли-продажи, иное бы приводило к возможности злоупотребления правом со стороны лиц, заявляющих требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что она не только имела желание приобрести имущество, но и обладала этой возможностью.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав ФИО1 на преимущественное право покупки доли недвижимого имущества.

Ни при подаче иска, ни рассмотрения дела судом (в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) денежных средств, подлежащих выплате покупателю в случае перевода прав и обязанностей, ФИО1 на счет Управления судебного департамента в <адрес> не вносила, доказательств тому, что она обладает достаточными денежными средствами не представлено.

Кроме того, суд находит необходимым отменить, что внесение денежных средств на счет Управления судебного департамента в <адрес> или депозит нотариуса является обязанностью истца при подаче иска о переводе прав и обязанностей покупателя, и подлежит обязательному исполнению независимо от указания суда на необходимость внесения указанных денежных средств.

Поскольку оснований для удовлетворения требований истца о признании преимущественного права покупки доли жилого помещения и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли жилого помещения и переводе прав и обязанностей покупателя, признании недействительным договора купли-продажи, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 19 апреля 2023 года.

Судья < > Н.В. Кургузкина