Дело № 2-5735/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 ноября 2023 года г.Волжский Волгоградская область
Волжский городской суд Волгоградской области в составе:
председательствующего судьи Малаевой И.В.,
при секретаре Фироновой Е.Н.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
ответчиков ФИО3, ФИО4,
представителя ответчика ФИО5,
третьего лица ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя доли жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО7, ФИО4 с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя доли жилого помещения, мотивируя тем, что она проживает и является собственником 7/16 доли в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире общей площадью 44,0 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Другие 9/16 доли принадлежат ответчику ФИО3 "."..г. ответчиком был заключен договор купли-продажи своей доли в общей долевой собственности на принадлежащую им квартиру, при этом ответчик в письменной форме не известил её о своем намерении продать долю посторонним лицам. Свою долю ответчик продал за 1250000 рублей, однако за указанную цену она не готова приобрести долю в праве общей долевой собственности, считает, что цена чрезмерно завышена. Просит перевести на неё права и обязанности покупателя 9/16 долив квартире, расположенной по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования поддржали в полном объеме и просили удовлетворить.
Ответчики ФИО3 и ФИО4, а также его представитель ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, просили отказать, пояснив, что истцу дважды направлялись телеграммы о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру, в которых указывалась стоимость доли, срок для рассмотрения предложения приобретения доли, однако истец, получив телеграммы, своего согласия не выразила. Ответчик ФИО4 также просит в удовлетворении требований ФИО1 отказать в связи с пропуском ею срока для обращения с указанным требованием.
Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что считает требования истца не законными и не обоснованными, в связи с чем, просит в их удовлетворении отказать.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора, нотариус ФИО6, в судебном заседании оставила разрешение требований на усмотрение суда, при этом указала, что ФИО1 ответчиками направлялись уведомления с предложением о приобретении доли в праве общей долевой собственности, данные уведомления были ею получены.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель ПАО «Ростелеком», привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении слушания по делу не обращался.
Суд, выслушав стороны и их представителей, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
На основании статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1).
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса (пункт 2).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
В судебном заседании установлено, что квартира площадью 44 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым №..., принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО1 – 7/16 доли, ФИО3 – 9/16 доли, что подтверждается выпиской из ЕГРН, копией свидетельства о государственной регистрации права от "."..г.
ФИО3, имея намерение продать принадлежащие ему 9/16 доли в праве общей долевой собственности, обратился к В.Н.В., являющейся частным риелтором, которой "."..г. в адрес ФИО1 направлена телеграмма о намерении продажи 9/16 доли, принадлежащих ФИО3, за 1250000 рублей, в связи с чем, в случае согласия на приобретение доли, просит сообщить об этом в срок в течение месяца.
Телеграмма адресату не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился, что отражено в телеграмме оператора ФГУП «Почта России» от "."..г..
Указанные обстоятельства также подтверждены в судебном заседании свидетелем В.Н.В., которая предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу суду заведомо ложных показаний, о чем ею дана соответствующая расписка, в связи с чем, не доверять показаниям свидетеля у суда оснований не имеется.
"."..г. ФИО3 повторно в адрес ФИО1: <адрес>, направлена телеграмма, в которой сообщается о намерении продажи 9/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за 1250000 рублей, в связи с чем, в случае согласия на приобретение доли, просит сообщить в течение месяца.
Из телеграммы электромеханика ФГУП «Почта России» от "."..г. следует, что телеграмма получена ФИО1 лично "."..г..
"."..г. между ФИО3 (продавцом) и ФИО7, ФИО4 (покупатели) заключен договор купли-продажи 9/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, за 1250000 рублей.
В пункте 4.11 договора купли-продажи отражено, что никто из лиц, имеющих преимущественное право покупки, будучи уведомленным о предстоящей продаже доли в общей собственности третьему лицу, не выразим в установленный законодательством Российской Федерации срок согласия заключить договор купли-продажи на предложенных условиях.
Договор удостоверен нотариусом <адрес> ФИО6, зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>» "."..г..
Таким образом, судом установлено, что ФИО3 выполнил возложенную на него законом обязанность уведомить о намерении заключить сделку купли-продажи надлежащим образом, соответствующее уведомление, направленное "."..г. по месту жительства ФИО1, ею получено, договор купли-продажи принадлежащей ответчику ФИО3 доли в праве собственности заключен по истечении срока, установленного п. 2 ст. 250 ГК РФ. При этом своим правом преимущественной покупки в установленный законом срок ФИО1 не воспользовалась.
Обращаясь в суд, ФИО1 ссылался на то, что ФИО3 произвел отчуждение принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру без соблюдения требований закона о преимущественной покупке, в письменной форме о продаже доли уведомлена не была, ввиду чего была лишен возможности воспользоваться преимущественным правом покупки доли, кроме того, стоимость отчуждаемой доли чрезмерно завышена.
Доводы о ненадлежащем извещении истца со стороны ФИО3 о намерении продажи доли, своего подтверждения не нашли, в связи с чем, в данные доводы суд находит не обоснованными.
Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.
При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "."..г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "."..г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.
Однако ФИО1 указанной обязанности возместить покупателю уплаченную им стоимость доли не выполнено.
При этом законом не регламентирована необходимость согласования условий купли-продажи доли в праве собственности с другими собственниками, в том числе и стоимости доли собственности.
Указывая на необоснованное завышение стоимости доли собственности, истец правом заявить суду ходатайство о назначении судебной экспертизы не воспользовалась.
Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что о заключении договора купли – продажи доли в праве общей собственности, истцу стало известно "."..г., что подтверждено ею в судебном заседании, исковое заявление поступило в суд "."..г., то есть по истечении срока, установленного ч. 3 ст. 250 ГПК РФ, при этом оснований для его восстановления не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих об уважительности его пропуска, истцом не представлено.
Таким образом, поскольку судом установлено, что ФИО3 надлежащим образом известил ФИО1 о намерении продать свою долю с указанием продажной цены, извещение содержало все существенные условия договора, извещение ФИО1 получено, в то же время она не приобрела продаваемую долю, что давало ФИО3 право продать принадлежащую ему долю любому другому лицу, при этом истцом пропущен срок для обращения с требованием в судебном порядке перевода на неё прав и обязанностей покупателя, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО7 о переводе на истца прав и обязанностей покупателя 9/16 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: подпись И.В.Малаева
Справка: мотивированное решение изготовлено "."..г..
Судья: подпись И.В.Малаева