Дело № 2-5418/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кызыл

1 августа 2025 года

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего Папий-оол М.А., при секретаре Куулар С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>5, без проведения торгов по цене в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Требования мотивированы тем, что на основании договора уступки права по договору аренды от 07.09.2021 г. истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

14.11.2024 г. обратилась к ответчику за выкупом земельного участка, как собственник жилого дома, находящегося на земельном участке. В связи с отсутствием ответа Министерства обращалась в прокуратуру Республики Тыва, которой был дан ответ от 25.03.2025 г. о выявленных нарушениях в части отсутствия решения о продаже земельного участка либо об отказе в предоставлении земельного участка. Прокуратура Республики Тыва сообщила о возбуждении дела об административном правонарушении, в связи с отсутствием сведений по устранению нарушений при рассмотрении Министерством заявления истца ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ Ответ истцу Министерством не представлен до настоящего времени.

Привела в иске содержание абз. 1 п. 4 ст. 421 ГК РФ о том, что условия договора определяются по усмотрению сторон, а также п. 1 ст. 39.20, п.п. 2 и 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, указывает, что цена участка в договоре купли-продажи определяется на основании п. 4 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, утвержденного Постановлением Правительства Республики Тыва № 122 от 22.04.2016 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Тыва, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приобретаемых без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами", в том числе сослалась на п. 4 ст. 445 ГК РФ о том, если другая сторона уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В отзыве на иск представитель ответчика по доверенности ФИО5 с исковыми требованиями не согласилась, сославшись на то, что по договору аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Министерством и ФИО2 на аренду земельного участка оформлен за рамками установленного законом порядка, а именно с нарушением срока при заключении договора – договор заключен сроком на 20 лет с 20.07.2020 по 20.07.2040 г., тогда как в публикации об извещении в газете «Тувинская правда» от ДД.ММ.ГГГГ № (№) и на сайте torgi.gov.ru, на официальном сайте Министерства mzior.tuva.tu. Поскольку договор аренды земельного участка оформлен за рамками установленного законом порядка, Министерство не имеет полномочий предоставлять право на выкуп земельного участка.

Истец ФИО1 просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель истца ФИО8 просила иск удовлетворить, возражая против доводов представителя ответчика, указала на то, что на практике Министерством сроки заключения договоров не соблюдаются. Право собственности истца на жилое здание зарегистрировано в соответствии с п. 12 ст. 70 федерального закона фЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому до 01.03.2031 г. это возможно сделать на основании только технического плана здания и правоустанавливающего документа на земельный участок. Так как право собственности на здание за истцом зарегистрировано, то он имеет исключительное преимущественное право выкупа земельного участка на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Представитель ответчика поддержала доводы возражения на иск, просила в иске отказать, обратила внимание на отсутствие согласия министерства на переуступку на распоряжением министра Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от 19.07.2019 г. № 289р «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» на основании заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ предварительно согласовано предоставление земельного участка по адресу: <адрес> ФИО2; ФИО2 возложена обязанность обеспечить выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством и ФИО9 на основании публикации в газете «Тувинская правда» от ДД.ММ.ГГГГ № (№) и на сайте torgi.gov.ru, на официальном сайте Министерства mzior.tuva.tu заключен договор №-А аренды земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>5, в целях использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов. Срок договора – на 20 лет, с 20.07.2020 по 20.07.2040 г., размер арендной платы за участок за 2020 г. 4390 руб. Арендатор обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права аренды на участок.

Предусмотрены особые условия: арендатор не может без письменного согласия Арендодателя сдавать земельный участок в субаренду третьим лицам, нет являющимся стороной по договору (п. 7.2); права и обязанности арендатора не могут быть переуступлены третьим лицам без письменного согласия арендодателя (п. 7.3).

Сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.

Представлено заявление ФИО2, поданное в Министерство, в котором она просит дать согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу ФИО6

Распоряжением министра Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №р дано согласие ФИО2 на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу ФИО6 Указано, что на ФИО6 распространяются все права и обязанности арендатора земельного участка, предусмотренного договором аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ за исх. № чс-2976 Министерством направлено письмо ФИО6 на ее уведомление №-ОГ от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ее уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ учтено. При этом сослалось на п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и истцом ФИО1 заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, доводы представителя ответчика об отсутствии согласия Министерства на переуступку права по договору аренды, с учетом изложенного подлежат отклонению.

Из выписки из ЕГРН следует, что жилой дом по адресу: <адрес> площадью 388,5 кв.м., год завершения строительства 2024, принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка №-А от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, жилой дом расположен на испрашиваемом земельном участке, предоставленном в аренду ФИО1 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче прав и обязанностей по нему ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки ЕГРН следует, что испрашиваемый земельный участок находится в аренде, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче прав и обязанностей по нему ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1, являясь правообладателем объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, на что получила отказ, поскольку земельный участок оформлен за рамками установленного законом порядке, а именно с нарушением срока при заключении договора, что подтверждается ответом Министерства от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос.

Из письменного ответа Министерства от ДД.ММ.ГГГГ № №, направленного ФИО1, следует, что на заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ вх. № отказано в выкупе испрашиваемого земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности в связи с тем, что договор аренды №-А от ДД.ММ.ГГГГ оформлен за рамками установленного законом порядке, а именно с нарушениями срока при заключении договора.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами спора, что истец является собственником жилого дома, расположенного на испрашиваемом земельном участке, ввиду чего обладает исключительным правом на приобретение земельного участка без проведения торгов, закрепленным в ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исключительный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

При этом подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в решении об отказе в предоставлении земельного участка уполномоченным органом должны быть указаны все основания отказа.

Согласно ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения);

4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

5) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства;

6) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;

7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;

8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;

9) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории, за исключением случаев, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов;

10) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, либо расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратилось лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, предусматривающий обязательство данного лица по строительству указанных объектов;

11) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 настоящего Кодекса;

12) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило предусмотренное подпунктом 6 пункта 4 ст. 39.11 настоящего Кодекса заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с подпунктом 4 п. 4 ст. 39.11 настоящего Кодекса и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 настоящего Кодекса;

13) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд;

14) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

14.1) испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка;

15) испрашиваемый земельный участок не включен в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 п. 2 ст. 39.10 настоящего Кодекса;

16) площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, превышает предельный размер, установленный пунктом 6 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

17) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;

18) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения;

19) предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;

20) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования;

21) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

22) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;

23) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

24) границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";

25) площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов;

26) с заявлением о предоставлении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", обратилось лицо, которое не является субъектом малого или среднего предпринимательства, или лицо, в отношении которого не может оказываться поддержка в соответствии с частью 3 статьи 14 указанного Федерального закона.

Суд исходил из того, что истцом использовался земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, на нем находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. Ни одно из этих оснований не названо ответчиком. Таким образом, установлено, что для отказа в предоставлении истцу земельного участка за плату без проведения торгов, у ответчика нет предусмотренных законом оснований, решение об отказе вынесено незаконно.

Истец вправе приобрести без проведения торгов земельный участок, на котором расположены принадлежащее ему здание, поскольку подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право граждан на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Земельный участок сформирован и передан в аренду истцу в указанных границах и площади, с конкретной целью – для индивидуального жилищного строительства.

Указанные ответчиком основания отказа предоставления испрашиваемого участка в собственность за плату без проведения торгов, когда договор аренды ответчиком не расторгался и не оспаривался, не соответствует фактическим обстоятельствам, противоречат положениям Земельного Кодекса Российской Федерации и нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

В части стоимости земельного участка, истец просит по цене в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к следующему.

Постановлением Правительства Республики Тыва от 22.04.2016 N 122 утвержден Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Тыва, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приобретаемых без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Указанный Порядок разработан в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и устанавливает порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Тыва, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приобретаемых без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами.

В пункте 4 Порядка предусмотрено, что цена земельного участка при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется в зависимости от даты государственной регистрации права собственности на такие здания, сооружения либо помещения в размере:

20 процентов от кадастровой стоимости приобретаемого земельного участка при его выкупе в течение трех лет с даты государственной регистрации права собственности;

30 процентов от кадастровой стоимости приобретаемого земельного участка при его выкупе по истечении трех лет, но не позднее пяти лет с даты государственной регистрации права собственности;

50 процентов от кадастровой стоимости приобретаемого земельного участка при его выкупе по истечении пяти лет с даты государственной регистрации права собственности.

Право собственности за жилой дом зарегистрировано, согласно выписке из ЕГРН, 31.10.2024 г., то есть, цена земельного участка определяется в размере 20 процентов от кадастровой стоимости приобретаемого земельного участка при его выкупе в течение трех лет с даты государственной регистрации права собственности.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Возложить обязанность на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>5, без проведения торгов по цене в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 августа 2025 года.

Судья

М.А. Папий-оол