Решение по делу № 2-14/2023 от 25.05.2023 - о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, об изъятии объекта незавершенного строительства.

Копия

39RS0004-01-2022-001806-89

Дело №2-14/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 мая 2023 года г.Калининград

Московский районный суд г.Калининграда в составе

председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.

при секретаре Ковтун Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, Бопп В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО3 о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд, с учетом уточнения исковых требований в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, к Бопп М.В., мотивируя свои требования тем, что между администрацией городского округа «Город Калининград» и Бопп М.В. был заключен договор аренды № 02.08.2017г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 17%, на который у ответчика было зарегистрировано право собственности 15.05.2017г.

Срок аренды земельного участка истек 02.08.2020г. Ответчик реализовал свое право на однократное приобретение земельного участка для завершения строительства и оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка на новый срок не имеется.

В ходе судебного разбирательства установлено, что из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № был образован новый объект –жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м,, с кадастровым номером №, однако при осуществлении строительства были нарушены нормы, установленные п. 1 ст. 51.1 и п. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ: не подано уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта, уведомление об окончании строительства объекта.

В связи с тем, что срок разрешения на строительство истек, уведомление о планируемом строительстве подано ответчиком не было, у ответчика при истечении срока действия договора аренды отсутствовали основания для завершения строительства объекта.

Жилой дом с кадастровым номером № не имеет водоснабжения, соответственно, является объектом незавершенного строительства.

С учетом изложенного, администрация просит признать здание-жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, объектом незавершенного строительства и изъять указанный объект у ответчика путем продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В судебном заседании представитель администрации ФИО1 уточненные исковые требования поддержала по изложенным в иске доводам, просила иск удовлетворить.

Представители ответчика ФИО2, Бопп В.К. возражали против удовлетворения иска, пояснили, что ответчик приобрел по договору купли-продажи объект незавершенного строительства, после чего с ним администрация заключила договор аренды земельного участка для завершения строительства. Фактически полностью жилой дом был завершен строительством в период действия договора. Достроить дом было сложно из-за пандемии, также как и обратиться в органы власти, подать документы, поэтому за продлением договора аренды обратились несколько позже установленного срока. В настоящее время дом выстроен на 100%, объектом незавершенного строительства не является и оснований для его изъятия как объекта незавершенного строительства не имеется. Просили в иске отказать.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, по договору аренды земельного участка № был предоставлен 26.10.2004г. в аренду гр. ФИО5 под строительство индивидуального жилого дома сроком на 3 года.

28.09.2007г. права и обязанности по указанному договору аренды были переуступлены гр. ФИО5 Бопп М.В.

Впоследствии указанный договор неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений сторонами.

02.08.2017г. указанный договор аренды по соглашению администрации и Бопп М.В. расторгнут, а администрация городского округа «Город Калининград» и Бопп М.В. заключили новый договор аренды земельного участка № от 02.08.2017г., по условиям которого Бопп М.В. выше обозначенный земельный участок предоставлялся для завершения строительства.

В период с 08.06.2007г. по 08.06.2017г. действовало разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>выданное гр. ФИО6 Комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г. Калининграда.

На момент заключения договора аренды в 2017г. на участке был объект незавершенного строительства –жилой дом со степенью готовности 17 % с кадастровым номером №, поставленный на кадастровый учет 24.10.2014г. согласно выписке из ЕГРН и на который за ответчиком было зарегистрировано право собственности с 15.05.2017г. по 05.08.2022г.

05.08.2022г. указанный объект снят с кадастрового учета после завершения строительства и образован новый объект недвижимости, учтенный 05.08.2022г., как жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, с присвоением ему кадастрового номера №.

С 05.08.2022г. за ответчиком Бопп М.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером № и указанное право собственности истцом не оспорено.

Также установлено, что срок договора аренды земельного участка от 02.08.2017г. истек 02.08.2020г.

31.07.2020г. Бопп М.В. обращался в администрацию по вопросу продления договора аренды земельного участка, указывая, что в период пандемии завершить строительство не представилось возможным из-за отсутствия строителей, которые не смогли вернуться для завершения работ.

В продлении договора аренды администрацией письмом от 17.08.2020г. было отказано.

Впоследствии ответчик неоднократно обращался в администрацию в 2021г. и в 2022г. с заявлением о предоставления ему земельного участка, и в январе 2022г. письмом был уведомлен, что Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов подготовлен проект договора аренды земельного участка, который проходит процедуру согласования в соответствии с Регламентом администрации округа, однако позднее, письмом от 19.01.2022г., ответчику был дан ответ об отклонении проекта договора и отсутствии оснований для предоставления ему земельного участка.

11.05.2022г. в адрес ответчика направлялось уведомление администрацией о прекращении действия договора аренды от 02.08.2017г. и необходимости вернуть земельный участок в первоначальном состоянии, свободным от построек.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 07.11.2022г. по административному делу № 2а-5726/2022 в удовлетворении требований Бопп М.В. о признании незаконным отказа администрации округа от 17.08.2020г. в продлении договора аренды земельного участка отказано.

На момент рассмотрения настоящего дела стороной ответчика указывалось на отсутствие объекта незавершенного строительства, поскольку жилой дом уже построен на 100 %, в подтверждение представлено заключение специалиста, с которым сторона истца не согласилась и по ходатайству истца судом по делу проведена судебная строительное-техническая экспертиза.

Согласно заключению <данные изъяты> № от 21.04.2023г. степень готовности объекта с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> на <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, на дату оценки составляет 100 %. Индивидуальный жилой дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

Оснований не согласиться с заключением судебной экспертизы суд не усматривает, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, экспертиза проведена экспертами, имеющими необходимое образование, квалификацию и стаж, предупрежденными об уголовной ответственности.

Возражений относительно выводов заключения сторонами в судебном заседании не заявлено.

Оценив пояснения сторон в совокупности с представленными доказательствами, в том числе заключением судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что в судебном заседании установлено, что спорный объект с кадастровым номером № завершен строительством и имеет степень строительной готовности 100 %, вопреки доводам стороны истца.

Доказательства непригодности жилого дома для использования по назначению суду не представлено.

С учетом оснований и предмета иска, установлением факта нахождения на земельном участке объекта завершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику Бопп М.В., оснований для признания спорного объекта объектом незавершенного строительства не имеется, также как и не имеется оснований для применения положений законодательства об изъятии объекта незавершенного строительства в отношении объекта, строительство которого завершено.

Более того, в судебном заседании установлено, что строительство спорного объекта велось длительное время, начато строительство было на основании разрешения на строительство и на земельном участке, предоставленном для этих целей, завершение строительства в период срока действия договора аренды земельного участка было для ответчика затруднительно по причине введенных ограничений в рамках пандемии Ковид-19, ответчик предпринимал попытки к продлению действующего договора аренды, ссылаясь на обстоятельства, послужившие препятствием для завершения строительства в период действия договора, которые являются объективными и уважительными.

Изложенные действия ответчика свидетельствуют о принятии ответчиком мер к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства объекта в установленный договором срок.

При этом действия истца, который предъявил требование об изъятии объекта незавершенного строительства по истечении более чем полутора лет после прекращения действия договора аренды земельного участка, не направлял ответчику извещение о таком изъятии в добровольном порядке, а, напротив, направлял уведомление о подготовке нового проекта договора аренды участка, от подписания которого впоследствии сам же отказался, и потребовал привести земельный участок в первоначальное положение, освободив участок от постройки, на которую у ответчика зарегистрировано право собственности, по мнению суда, являются непоследовательными и свидетельствуют о злоупотреблении правом.

При установленных по делу обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН №, ОГРН №) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 июня 2023г.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья

Е.Ю. Медведева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>