Дело № 2-307/2025

25RS0005-01-2024-004387-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 февраля 2025 года г. Владивосток

Первомайский районный суд в составе:

председательствующего судьи Панасюк Е.В.

при секретаре Левченко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей,

при участии:

от истца – лично ФИО1, паспорт, представитель ФИО4, удостоверение, ордер №;

от ответчиков – лично ФИО2, паспорт, лично ФИО3 ФИО5, паспорт, представитель ФИО3 - ФИО6, паспорт, по доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на пять лет,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Первомайский районный суд г. Владивостока с иском к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки комнаты, площадью 8,7 кв.м. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №; переводе прав и обязанностей покупателя комнаты, площадью 8,7 кв.м. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>А-78, кадастровый № путем замены ФИО3 истцом ФИО1 в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в записи о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ФИО1 на праве собственности принадлежит три комнаты в спорном жилом помещении. Комната, общей площадью 8,7 кв.м. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежала ФИО2. В апреле 2024 года ответчик обратился к истцу с предложением выкупить принадлежащую ему долю, на что ФИО1 ответила согласием и предложила заключить договор купли-продажи в июне 2024 года, в связи с оформлением права собственности на комнаты площадью 13,4 кв.м. и 9,4 кв.м. спорного жилого помещения. В июне 2024 года истцу стало известно о продаже спорной комнаты ответчику ФИО3. Ссылаясь на то, что ФИО2 продал спорное жилое помещение в нарушение порядка передачи имущества, установленного статьей 250 ГК РФ (без извещения в письменной форме долевых собственников), ФИО1 обратилась в суд с заявленными требованиями.

Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 43 ГПК РФ, привлечены Администрация г. Владивостока, ФИО7.

Ответчик ФИО3 ФИО5 исковые требования не признала, представила в материалы дела письменный отзыв на иск. Указала, что ФИО1 была уведомлена ответчиком о планируемой продажи комнаты, площадью 8,7 кв.м., в соответствии со статьей 250 ГК РФ, что подтверждается представленным в материалы дела извещением о продажи жилого помещения. Извещение было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи комнаты заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении установленного законом срока для получения согласия долевого собственника. Более того, ФИО1 присутствовала в период показа комнаты покупателям в апреле 2024 года, в связи с чем истец знала о планируемой продажи жилого помещения. Однако какого-либо согласия на приобретение спорного имущества, не дала. Поскольку продажа имущества произведена в соответствии с законом, оснований для удовлетворения иска, не имеется.

Ответчик ФИО2, третьи лица письменный отзыв на иск суду не представили.

В судебном заседании истец, представитель истца исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске, дополнениям к нему. Сообщили, что ФИО2 с 2023 года предлагал ФИО1 выкупить его комнату по разной цене. Постоянное изменение условий договора в части цены отчуждаемого жилого помещения, не позволили истцу совершить сделку. Обратили внимание, что ФИО2 никогда не передавал проект договора купли-продажи, в котором содержались бы точные условия договора.

По запросу суда, истец, представитель истца представили в материалы дела платежные поручения от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждающие внесения денежных средств на счет Управления Судебного департамента в <адрес> в размере 1 320 000 рублей, в качестве денежной компенсации, в счет обеспечения исполнения решения суда. Также ходатайствовали о допросе свидетеля ФИО8

Свидетель ФИО8 показала (в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ), что ФИО1 приходится ей матерью. ФИО2 предлагал матери приобрести комнату площадью 8,7 кв.м. в <адрес> по адресу: <адрес>. ФИО1 была согласна на приобретение указанного жилого помещения. Сторонами была организована встреча в июле 2023 года по условиям сделки. Однако в указанный период от ответчика было получено извещение о продажи жилого помещения по цене 1 390 000 рублей, написанного собственноручно, что истца не устроило. Мать требовала от ответчика справку из ПНД о состоянии его здоровья для того, чтобы сделка прошла законно. Справка предоставлена не была. По истечении 1,5 месяцев, ответчик нанял риэлтора, в связи с чем сумма сделки увеличилась и договоренность по продажи жилого помещения ФИО1 и ФИО2, не достигли.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика исковые требования не признали, по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, а также дополнениям к нему. Ходатайствовали о допросе свидетеля ФИО13

Свидетель ФИО13 показал, что является риэлтором, в связи с чем оказывал услуги по продаже спорного жилого помещения. Комнату площадью 8,7 кв.м. в <адрес> по адресу: <адрес> показывал покупателям несколько раз, с участием ФИО2 Изначально планировалось продать комнату за сумму 1 500 000 рублей, однако, окончательная цена определена в сумме 1 320 000 рублей. Было составлено извещение о планируемой продаже комнаты, которое было направлено, в адрес ФИО1 Извещение содержало в себе цену сделки в размере 1 320 000 рублей. Более того, свидетель лично разговаривал по телефону с ФИО1 и с ее дочерью о продаже комнаты, которые ответили, что знают про извещение. Также при осмотре комнаты, ФИО1 и ее дочь ФИО8 присутствовали. ФИО8 сказала, что предложенная ФИО2 сумма является завышенной и о том, что они согласны приобрести комнату за сумму 1 000 000 рублей.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 113 ГПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, судом установлено следующее.

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве собственности жилая комната, площадью 15,6 кв.м., расположенная в <адрес> по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО14 и ФИО1 <адрес>ю 8,7 кв.м. в <адрес> по адресу: <адрес> принадлежала ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 дала нотариальное согласие ФИО2 на продажу комнаты площадью 8,7 кв.м. в <адрес> по адресу: <адрес>, по цене на усмотрение супруга.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО1 направил извещение о намерении продать комнату в <адрес> в г. Владивостока, что подтверждается почтовой описью (л.д.61).

Извещение о намерении продать комнату, адресованное ФИО1 содержало в себе сведения о цене отчуждаемой комнаты в сумме 1 320 000 рублей, с указанием на получение денежных средств в наличной форме без рассрочки платежа. Также извещение содержало в себе предложение воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со статьей 250 ГК РФ и статьей 42 ЖК РФ.

Извещение получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением с личной отметкой истца о получении (л.д.62).

Таким образом, срок для получения согласия на приобретение спорного жилого помещения истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №-ог-п/28 Управление муниципальной собственности г. Владивостока направило ФИО2 отказ от преимущественного права покупки жилого помещения – комнаты, площадью 8,7 кв.м. в <адрес> в г. Владивостока по цене 1 320 000 рублей.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 какого-либо согласия на приобретения комнаты ФИО2, не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «АПМЗН» (уполномоченный орган) и ФИО1 (гражданин) заключен договор передачи жилого помещения в собственность граждан №, на основании которого уполномоченный орган безвозмездно передал в собственность гражданина, а гражданин приобрел в собственность занимаемое им жилое помещение, состоящее из двух комнат площадью 22,80 кв.м. (в том числе комната площадью 9,40 кв.м., комната площадью 13,40 кв.м.), в четырехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договора купли-продажи, согласно которому продавец продал покупателю принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (комнату), а покупатель приобрел полное право на комнату, площадью 8,7 кв.м., в том числе жилой 8 кв.м., в <адрес>, в г. Владивостоке, в составе многоквартирного дома.

В соответствии с пунктами 5, 6 договора от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель купил у продавца комнату за 1 320 000 рублей. Расчет производится путем передачи наличными денежных средств (пункт 8).

В подтверждение факта получения от ФИО3 денежных средств, в сумме 1 320 000 рублей представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО3 на комнату площадью 8,7 кв.м. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается записью №

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 на комнаты площадью 9,4 кв.м. и площадью 13,4 кв.м., зарегистрировано, что подтверждается записью № записью №

Вместе тем, сославшись на то, что ФИО2 продал спорное жилое помещение в нарушение порядка передачи имущества, ФИО1 обратилась в Первомайский районный суд г. Владивостока с заявленными требованиями.

Рассмотрев заявленные требования, суд не находит законных оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 этого же Кодекса.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

Таким образом, юридически значимыми являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Учитывая, наличие, предусмотренного статьей 42 ЖК РФ, статьей 250 ГК РФ, порядка продажи комнат в коммунальной квартире, ФИО2 направил в адрес ФИО1 наделенной преимущественным правом покупки его комнаты, предложение на приобретение жилого помещения, которым последняя не воспользовалась.

Факт извещения ФИО1 о продаже комнаты в <адрес> в <адрес> подтверждается материалами дела: извещением от ДД.ММ.ГГГГ, содержащим в себе условия сделки, почтовым уведомлением с отметкой о получении ФИО1 извещения ответчика, а также свидетельскими показаниями ФИО8 и ФИО13, которые показали, что ФИО1 знала о намерении ответчика о продажи комнаты, присутствовала на момент осмотра комнаты покупателями.

Судом установлено, что извещение о продажи комнаты получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, срок для направления согласия на приобретение спорного жилого помещения истекал ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не воспользовалась своим преимущественным правом покупки спорного жилого помещения, ФИО2 являясь собственником комнаты, площадью 8,7 кв.м. выполнив требования статьи 250 ГК РФ, обосновано реализовал законное право на отчуждение спорного жилого помещения, предоставленного ему статьей 209 ГК РФ.

Вопреки позиции истца, нарушений процедуры отчуждения комнаты в коммунальной квартире, предусмотренной статьей 42 ЖК РФ, статьей 250 ГК РФ, не установлено, сроки заключения сделки со дня извещения лица, наделенного преимущественным правом покупки, ответчиком соблюдены.

Ссылаясь на нарушение порядка передачи имущества, установленного статьей 250 ГК РФ, истец фактически указывает на то, что ФИО2 постоянно изменял условия договора в части цены сделки, проект договора купли-продажи, в котором содержались бы точные его условия, в адрес истца не направлял.

При этом, истцом не учтено, что по смыслу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки спорных долей возникает у участника долевой собственности при приобретении доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом, в связи с чем истец была обязана либо приобрести спорную комнату на предложенных ответчиком условиях, либо отказаться.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

То обстоятельство, что начиная с 2023 года, между сторонами велись переговоры по продажи имущества и имелись разногласия по цене сделки, не свидетельствует о незаконности действия по продажи имущества, притом, что определение цены договора принадлежит исключительно собственнику, за исключением случаев принудительной реализации объектов права.

Как следует из материалов дела, извещение о продаже комнаты, полученное ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, содержало в себе цену сделки в размере 1 320 000 рублей, а также порядок расчетов с указанием на получение денежных средств в наличной форме, без рассрочки платежа.

В этой связи оснований считать данную цену недостоверной, у истца не имелось. Сделка, заключенная в мае 2024 между ФИО2 и ФИО3 соответствовала цене, указанной в извещении, полученном истцом в апреле 2024 года. Положения статьи 250 ГК РФ не содержат в себе императивных требований по направлению в адрес лица, наделенного преимущественным право покупки, обязанности по направлению проекта договора купли-продажи.

Анализ представленных по делу доказательств позволяет сделать вывод о том, что ответчиком ФИО2 соблюдены все требования закона при совершении сделки, тогда как истцом реальных действий по приобретению спорной комнаты, осуществлено не было.

Непреодолимых обстоятельств, препятствующих истцу приобрести спорное жилое помещение, не имелось, о данных обстоятельствах, истец в адрес ответчика не сообщала.

То обстоятельство, что истец ответила согласием и предложила заключить договор купли-продажи в июне 2024 года, в связи с оформлением права собственности на комнаты является голословным и правового значения не имеет, поскольку закон связывает необходимость реализации преимущественного права на условиях продавца, с учетом соблюдения последним требований статьи 250 ГК РФ. Кроме того, каким образом, безвозмездное приобретение права собственности на комнаты площадью 13,4 кв.м. и 9,4 кв.м. спорного жилого помещения, и их последующая регистрация в июне 2024 года повлияли на невозможности приобретения комнаты ответчика, истцом не указано.

Таким образом, совокупности условий, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, для перевода на истца прав на спорные доли квартиры, по делу не установлено, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований, не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 88, 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 88, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 07.03.2025

Судья Е.В. Панасюк