К делу № 2-1594/2023

УИД: 61RS0022-01-2023-000309-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2023 г. г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре Востриковой Л.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1

представитель ответчика Администрации г. Таганрога ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный Застройщик Перспектива», ФИО1 к Администрации г Таганрога об обязании повторно рассмотреть заявление о выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства

по иску третьего лица ФИО4 к ООО «Специализированный Застройщик Перспектива», Администрации г Таганрога об обязании выдать разрешение на строительство

УСТАНОВИЛ:

Истцы ООО «Специализированный Застройщик Перспектива», ФИО1 обратились в суд с иском к Администрации г.Таганрога об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО «СЗ Перспектива» и участников долевого строительства ФИО1 посредством выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. указав, что ООО «СЗ Перспектива» является арендатором земельных участков с КН №, с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», расположенного по адресу: <адрес>, и с КН №, с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», расположенного по адресу: <адрес>1.

Согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования "<адрес>", вышеуказанные земельные участки попадают в территориальную зону Ж3 – «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами», где в разделе «Основные виды разрешённого использования» предусмотрен вид разрешенного использования (ВРИ) «Среднеэтажная жилая застройка». В соответствии с чем, на основании Распоряжений комитета по архитектуре и градостроительству <адрес>, были подготовлены и выданы ООО «СЗ Перспектива» градостроительные планы земельных участков, необходимые для изготовления проектной документации. Также ООО «СЗ Перспектива» была подготовлена и согласована, в соответствии с действующим законодательством, проектная документация на строительство двух жилых многоквартирных восьми-этажных домов на земельных участках КН 61:58:0003480:27 и КН 61:58:0003480:27, на основании которой были получены, необходимые для строительства, разрешительные документы, со сроком окончания строительства до 25.01.2023г.

ООО «СЗ Перспектива» были привлечены к участию в финансировании строительства и распределению жилой площади на договорной основе, участники долевого строительства. Согласно п.3.1.2. Договоров участия долевого строительства, ООО «СЗ Перспектива» обязана в срок до 31.12.2022г. передать участникам, сданные в эксплуатацию квартиры. При этом, в установленные, договорами участия в долевом строительстве, сроки спорные многоквартирные жилые дома в эксплуатацию введены не были по нижеследующей причине.

По окончанию строительства, согласно части 3 статьи 55 ГрК РФ, были подготовлены необходимые для ввода объектов в эксплуатацию. документы.

После чего ООО «СЗ Перспектива» обратилась в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Таганрога за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства: жилого многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес> и жилого многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес>, в полном соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Письмами от 09.01.2023г. № и №№ Администрация отказала истцам в выдаче разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию. Основной причиной отказов послужило нахождение земельных участков с КН № и с КН № в санитарно-защитной зоне ОАО «Стройдеталь».

Истцы считают отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных многоквартирных домов незаконным, в связи с чем обратились в суд с настоящим заявлением.

С учетом измененных на основании ст. 39 ГПК РФ исковых требований, просят суд обязать Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г.Таганрога повторно рассмотреть заявление ООО «Специализированный Застройщик Перспектива» о выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства: жилого многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес> и жилого многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес> с учетом настоящего решения Таганрогского городского суда.

Третье лицо ФИО6 заявила самостоятельные исковые требования к ООО «ФИО2», Администрации г Таганрога об обязании выдать разрешение на строительство, указав, что является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> участия в долевом строительстве № № от 19.12.2022г. Объектом долевого строительства является 2-х комнатная квартира с условным номером 28. Согласно п.3.1.2. Договоров участия долевого строительства, ООО «СЗ Перспектива» обязана в срок до 31.12.2022г. передать участнику долевого строительства, сданный в эксплуатацию объект долевого строительства. При этом, в установленные, договором участия в долевом строительстве, сроки, многоквартирный жилой дом в эксплуатацию введен не был. Квартира в собственность не передана. Ответчик объясняет это тем, что Администрация неправомерно отказала в выдаче разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, что и повлекло просрочку исполнения обязательств застройщика перед дольщиками. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).просит суд обязать Администрацию г.Таганрога выдать ООО «СЗ Перспектива» разрешение на эксплуатацию объектов капитального строительства: жилого многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес> и многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес>.

ФИО6 просит суд обязать ООО «СЗ Перспектива» передать в собственность ФИО6 объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру с условным номером 2 расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец ФИО1, действующий за себя и как представитель по доверенности б/н от 01.01.2023г.за ООО «СЗ Перспектива», исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Администрации г. Таганрога ФИО3 по доверенности № от 25.02.2022г. возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях на иск.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта необходимо представить перечень документов, установленных частью 3 статьи 55 ГрК РФ.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 статьи 55 ГрК РФ).

Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен положениями части 3 статьи 55 ГрК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 55 ГрК РФ к заявлению прилагается перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, разрешение на строительство, акт приемки объекта капитального строительства, акт подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, заключение органа государственного строительного надзора, акт приемки выполненных работ и т.д.

Частью 6 статьи 55 ГрК РФ определен перечень обстоятельств, являющихся основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которым относятся: 1) отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства; 5) несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка градостроительным регламентом.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство (реконструкцию), а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно части 5 статьи 55 ГрК РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (часть 8 статьи 55 ГрК РФ).

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что ООО «СЗ Перспектива» на праве аренды принадлежат: - земельный участок с КН №, площадью 1605 кв.м., с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», расположенный по адресу: <адрес>2 (Договор аренды № от 16.04.2018г.), Договор уступки прав аренды № от 05.11.2019г.); - земельный участок с КН № площадью 1483 кв.м., с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», расположенный по адресу: <адрес>1 (Договор аренды № от 16.04.2018г.), Договор уступки прав аренды № от 05.11.2019г.).

ФИО6 является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> участия в долевом строительстве № № от 19.12.2022г. Объектом долевого строительства является 2-х комнатная квартира с условным номером 28.

Согласно п.3.1.2. Договоров участия долевого строительства, ООО «СЗ Перспектива» обязана в срок до 31.12.2022г. передать участнику долевого строительства, сданный в эксплуатацию объект долевого строительства. При этом, в установленные, договором участия в долевом строительстве, сроки, многоквартирный жилой дом в эксплуатацию введен не был. Квартира ФИО6 в собственность не передана.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "<адрес>", утвержденных ФИО5 <адрес> № от 25.12.2012г. "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "<адрес>" в редакции Решений Городской Думы города Таганрога № от 06.11.2014г., № от 01.04.2016г., № от 02.10.2017г., № от 25.10.2018г. и № от 30.05.2019г., земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>2 и земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>1, попадают в территориальную зону Ж3 – «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами», где в разделе «Основные виды разрешённого использования» предусмотрен вид разрешенного использования (ВРИ) «Среднеэтажная жилая застройка».

В соответствии с чем, на основании Распоряжений комитета по архитектуре и градостроительству г.Таганрога №/рк от 24.03.2020г. и №/рк от 26.03.2020г., были подготовлены и выданы ООО «СЗ Перспектива» градостроительные планы земельных участков № № и № №-№ необходимые для изготовления проектной документации. На странице 3, в вышеуказанных градостроительных планах, имеется чертеж градостроительного плана земельного участка, где в зону допустимого строительства объектов входит вся площадь земельных участков.

Согласно п.1 ст. 57.3. ГрК РФ Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка предназначена для использования её при подготовке проектной документации и для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Как предусмотрено ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

Наличие разрешения на строительство означает легализацию органами публичной власти намечаемой деятельности, а также только после получения разрешения на строительство застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости (п.1 ст.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

ООО «СЗ ФИО2» была подготовлена и согласована, в соответствии с действующим законодательством, проектная документация на строительство двух жилых многоквартирных восьми-этажных домов на земельных участках КН 61:58:0003480:27 и КН 61:58:0003480:27, на основании которой были получены, необходимые для строительства, разрешительные документы, а именно: разрешения на строительство № и № от 26.01.2021г. со сроком окончания строительства до 25.01.2023г.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», ООО «СЗ Перспектива» были привлечены к участию в финансировании строительства и распределению жилой площади на договорной основе, участники долевого строительства, что подтверждается выписками из ЕГРН от 13.01.2023г. По адресу Котлостроительная, 15-1 количество заключённых договоров долевого участия составляет 31 из 32, по адресу Котлостроительная, 15-2, - 56 из 64.

Согласно п.3.1.2. Договоров участия долевого строительства, ООО «СЗ Перспектива» обязана в срок до 31.12.2022г. передать участникам долевого строительства, сданные в эксплуатацию объекты долевого строительства. При этом, в установленные, договорами участия в долевом строительстве, сроки спорные многоквартирные жилые дома в эксплуатацию введены не были.

По окончанию строительства, согласно части 3 статьи 55 ГрК РФ, были подготовлены пакеты документов, необходимые для ввода спорных объектов в эксплуатацию, в том числе инвентаризационные справки ООО «Бюро межевания и кадастра» от 16.12.2022г. Также экспертами Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области были выданы положительные Заключения «о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации», утвержденные Приказами Региональной службы ГСН РО №ГСН/6977 от 23.12.2022г.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ нарушенное право подлежит судебной защите.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (часть 8 статьи 51 ГрК РФ).

Понятие санитарно-защитных зон в действующем законодательстве не закреплено. В соответствии с п.4 ст.1 ГрК, санитарно-защитные зоны (далее также – СЗЗ) относятся к зонам с особыми условиями использования территории. Они устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Положение о санитарно-защитных зонах утверждается Правительством Российской Федерации (п.12 ст.12 ФЗ-52). Решение об установлении СЗЗ (п.3 ПП-222) принимают территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека - в отношении объектов III - V класса опасности в соответствии с санитарной классификацией, а также в отношении групп объектов, в состав которых входят объекты III - V класса опасности.

Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № (вступили в силу 15.03.2018), предусматривают, что СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (п.25 ПП-222). Объекты землеустройства (охранные зоны, санитарно-защитные зоны и другие зоны обременений), сведения о координатах границ которых отсутствуют в сведениях ЕГРН, имеют ориентировочные границы.

В связи с принятием вышеуказанных нормативно-правовых актов, с 1 января 2020 г. определенные ориентировочные, расчетные (предварительные) СЗЗ установленными не являются и прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют.

Отображение незарегистрированной (неустановленной) СЗЗ в какой-либо градостроительной документации не соответствует законодательству и не могут создавать негативных последствий для правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

Согласно Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, N 218-ФЗ основным правовым документом на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН, она содержит полную информацию о характеристиках объекта, в ней отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии (отсутствии) ограничений прав, обременений объекта, а также иные сведения.

В выписках из ЕГРН на земельные участки с КН № с КН № в графе 5 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» отсутствуют какие либо обременения земельных участков, в том числе и СЗЗ «Стройдеталь». Это подтверждает факт того, что границы санитарно-защитной зоны «ОАО Стройдеталь» считаются неустановленными, так как сведения о них не внесены в ЕГРН в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В связи с чем, нельзя утверждать, что земельные участки с КН № и с КН № находятся в санитарно-защитной зоне ОАО «Стройдеталь». Незавершенность работ по установлению СЗЗ «ОАО Стройдеталь» привела к ситуации, когда жилая застройка на законных основаниях оказалась в теоретических границах СЗЗ предприятия.

В соответствии с градостроительными планами земельных участков № № и № №-5686, основным видом разрешенного использования земельных участков с КН 61№ и с КН № является «Среднеэтажная жилая застройка».

Исходя из того, что проектная документация на строительство объектов жилой застройки утверждена законно, разрешительные документы на строительство объектов на территории предполагаемой СЗЗ выданы законно. Жилые и нежилые помещения, расположенные в доме, готовы к передаче Покупателям - участникам долевого строительства в состоянии, указанном в договорах участия в долевом строительстве, а также учитывая социальную значимость ввода в эксплуатацию спорных многоквартирных жилых домов и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ООО «СЗ Перспектива», к Администрации г.Таганрога об обязании повторно рассмотреть заявление о выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства – удовлетворить.

Исковые требования ФИО4 к ООО «Специализированный Застройщик Перспектива», Администрации г Таганрога об обязании выдать разрешение на строительство, удовлетворить.

Обязать Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Таганрога повторно рассмотреть заявление ООО «Специализированный Застройщик Перспектива» о выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства: жилого многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес> и жилого многоквартирного 8-ми этажного дома, расположенного по адресу <адрес> с учетом настоящего решения Таганрогского городского суда.

Обязать ООО «СЗ Перспектива» передать в собственность ФИО6 объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру с условным номером 2 расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, 15-2.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2023 года.