УИД: 74RS0032-01-2024-004615-05

Дело № 2-181/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2025 года г. Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Заварухиной Е.Ю.,

при секретаре Волковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключения договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключения договора купли-продажи ... доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, площадью ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 217 500 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДАТА между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи ... доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым НОМЕР, во исполнение которого она передала продавцу ФИО2 217 500 рублей, тем самым выразив свою волю на заключение основного договора купли-продажи земельного участка. На земельном участке должен был быть построен жилой дом – кирпичный таунхаус на 8 студий, стоимость работ по строительству которого также ею оплачена. На сегодняшний день к выполнению принятых на себя обязательств ФИО2 и ФИО3 не приступили, земельный участок продавцом не передан покупателю (л.д. 7-8, 54-56, 173-175).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте его проведения, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представила суду ходатайство, в котором просила признать предварительный договор купли-продажи заключенным. Также указала, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком, как и право собственности на возведенный на земельном участке жилой дом. Поскольку с ее стороны обязанность по оплате стоимости имущества, определенной в предварительном договоре исполнена, просила удовлетворить требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте его проведения, представил суду письменный отзыв на исковые требования ФИО1 (л.д. 186), в котором просил об их удовлетворении. Однако указал на необоснованность оснований исковых требований в части указания истцом на его уклонение от заключения сделки, а именно заключения основного договора купли-продажи. Им предпринимались неоднократные попытки заключить основной договор купли-продажи. Так, ДАТА истцу направлен договор-купли-продажи для ознакомления с предложением явиться в МФЦ для регистрации права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС. ФИО1 на регистрацию сделки не явилась. ДАТА он вновь предложил истцу явиться на сделку. ДАТА стороны решили вопрос о совершении сделки нотариально ДАТА, явились на сделку, но заключить ее не представилось возможным по причине того, что на спорный земельный участок был наложен арест. Таким образом, он действовал добросовестно, не уклонялся от принятых на себя обязательств как ранее, так и в настоящее время готов к заключению основного договора купли-продажи.

Третьи лица: ИП ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представитель ООО "Стройдом" в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения.

Поскольку лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания, дело рассмотрено в их отсутствие, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как указано в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ДАТА между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи ... доли земельного участка с кадастровым НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, площадью ..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1).

Стороны обязуются заключить основной договор в срок 150 рабочих дней с момента получения уведомления о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения на земельном участке, согласно приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр. на указанном в п. 1.1 земельном участке (п. 1.5).

Стороны обязуются заключить основной договор на условиях, указанных в разделе 2 договора (п. 1.6).

Цена ... земельного участка составляет 217 500 рублей, является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1.1).

Стороны договорились, что покупатель оплачивает указанную в п. 2.1.1 сумму по договору в следующем порядке: аванс 50 000 рублей до подписания настоящего договора; 167 500 рублей в день подписания настоящего договора (п. 2.1.2).

Основной договор служит одновременно актом приема-передачи (п.2.1.4).

Адрес МФЦ, дату и время обращения стороны согласовывают письменно посредством любых доступных им средств связи (электронная почта, СМС, мессенджеры), указанных в реквизитах основного договора. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет покупатель (п. 2.1.5).

Проект основного договора составляет продавец с учетом условий, указанных в разделе 2 договора (п. 3.1) (л.д. 11-12).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что ДАТА ФИО1 оплатила ИП ФИО2 аванс в размере 50 000 рублей, а ДАТА оставшуюся стоимость – 167 500 рублей (л.д.21).

ДАТА между ИП ФИО3 (подрядчик) и ФИО1 (заказчик) заключен договор подряда НОМЕР на выполнение могтажных работ, в соответствии с которым подрядчик обязуется по заданию заказчика и в установленный договором срок выполнить монтажные работы по сборке ... доли с проектным номером 1 домокомплекта «Жилой кирпичный дом-таунхаус» на 8 жилых помещений (2 этажа)», а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его (п. 1.1).

Работы выполняются подрядчиком на выделенном земельном участке с проектным номером 3 с кадастровым НОМЕР, расположенном по адресу: АДРЕС (п. 1.2).

Срок выполнения работ устанавливается 150 рабочих дней. Дата начала работ определяется моментом получения заказчиком уведомления о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения на земельном участке, согласно приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр, но не ранее выполнения заказчиком условий п. 2.2 настоящего договора (п. 2.1).

Общая стоимость работ по настоящему договору составляет 509 000 рублей (п. 3.1) (л.д. 15-17, 13).

ФИО1 осуществлена оплата стоимости работ по договору подряда (л.д. 21) и материалов для строительства на сумму 763 500 рублей (л.д. 18).

Постановлением старшего следователя по особо важным делам СУ УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю от ДАТА ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу НОМЕР.

Должностным лицом отражено, что фактически обязательства по предоставлению в собственность ФИО1 ... доли индивидуального жилого дома не исполнены, тем самым денежные средства в размере 1 500 000 рублей похищены путем обмана (л.д. 27).

Согласно выписке из ЕГРН от ДАТА, право собственности на земельный НОМЕР, площадью ..., расположенный по адресу: АДРЕС зарегистрировано за ФИО2 в размере ... доли в праве общей долевой собственности с ДАТА; ФИО4 в размере ... доли в праве общей долевой собственности с ДАТА, ФИО5 в размере ... доли в праве общей долевой собственности с ДАТА (л.д. 112-114, 118-120).

Ранее, титульным собственником указанного земельного участка в полной доле являлся ФИО2 с ДАТА (л.д. 35-36).

ДАТА на кадастровый учет поставлен индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым НОМЕР, по адресу: АДРЕС. Зданию присвоен кадастровый НОМЕР, право собственности зарегистрировано за ФИО2 (л.д. 32-33).

Из сведений, содержащихся в ЕГРН следует, что право собственности на жилой дом с кадастровым НОМЕР зарегистрировано за ФИО5 в ... доле в праве общей долевой собственности ДАТА на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДАТА; ФИО4 в ... доле в праве общей долевой собственности ДАТА на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДАТА и ФИО2

В соответствие с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (абз. 7 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи исключительно доли в праве собственности на земельный участок не соответствует вышеизложенным принципам земельного законодательства.

При этом, предварительный договор содержал лишь сведения о планируемом строительстве здания на данном земельном участке, в отсутствие условий о намерении продавца продать, а покупателя купить долю в жилом помещении, индивидуальные характеристики жилого помещения и другие имеющие значение технические сведения (информацию) для дальнейшей регистрации права собственности на него.

Истцом же не заявлены исковые требования о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка (долей в них), в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Следует отметить, что ответчиком в материалы дела представлены доказательства обращения к ФИО1 с предложением совершить сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома в ДАТА, ДАТА.

Из пояснений ответчика следует, что на совершение сделки ДАТА ФИО1 не явилась.

При этом из письменных документов следует, что именно ДАТА с ФИО5 и ФИО4 были подписаны договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, послужившие основанием для регистрации их права собственности ДАТА.

В ДАТА ФИО2 вновь обратился к ФИО1 с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости, однако договор купли-продажи не был удостоверен нотариусом по причине регистрации обременения на имущество.

Из выписки ЕГРН следует, что запрещение регистрации на принадлежащую ФИО2 долю в праве собственности на земельный участок было зарегистрировано ДАТА (л.д. 122).

На сегодняшний день стороны не лишены возможности самостоятельно совершить сделку купли-продажи объектов имущества, однако при наличии существующих обременений, регистрация перехода права собственности на ФИО1 является затруднительной.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключения договора купли-продажи земельного участка - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий Заварухина Е.Ю.

Мотивированное решение составлено 14 марта 2025 года.