Дело № 3а-360/2022
16OS0000-01-2022-000136-91 учет 123а
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 7 октября 2022 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фазлутдиновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Ссылаясь на нарушение своих прав арендатора административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости в размере 2 590 027 рублей по состоянию на 1 января 2015 года, с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости в размере 1 640 383 рубля по состоянию на 1 января 2015 года и с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости в размере 5 332 800 рублей по состоянию на 2 июля 2020 года.
Представитель административного истца ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 в судебном заседании административный иск не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет Елабужского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительный комитет города Елабуга Елабужского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.
Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в абзацах 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест» является арендатором земельных участков:
с кадастровым номером .... (с площадью <данные изъяты> кв.м) на основании договора аренды земельного участка от 23 октября 2020 года № ТО-06-071-3073;
с кадастровым номером .... (с площадью <данные изъяты> кв.м) на основании договора аренды земельного участка от 8 апреля 2021 года № ТО-06-071-3092;
с кадастровым номером .... (с площадью <данные изъяты> кв.м) на основании договора аренды земельного участка от 4 мая 2017 года № ТО-06-071-2299, арендная плата за пользование которыми рассчитывается исходя из размера их кадастровой стоимости (том № 2 л.д. 138-141, л.д. 142-145, 146-149, том № 3, л.д. 3-7, 13-15, 24-27, 35-37).
Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани) по состоянию на 1 января 2015 года, в том числе и в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ...., .... в размере 8 290 021,63 рублей, 2 705 087,27 рублей соответственно (том № 2, л.д. 111-117, 119-120).
В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером .... не вошел в перечь объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость определена филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан на основании пункта 24 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 24 сентября 2018 года № 514, по состоянию на 2 июля 2020 года в размере 10 661 904 рубля (том № 2, л.д. 111-117, 118).
Не согласившись с величиной кадастровой стоимости, административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которое поступило в комиссию 29 декабря 2021 года и отклонено решением от 21 января 2022 № 17 (том № 1, л.д. 16-21).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью и их рыночной стоимостью.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков административный истец представил суду отчеты об оценке от 25 декабря 2021 года № 104/25.12.2021, от 27 декабря 2021 года № 107/27.12.2021, от 27 декабря 2021 года № 106/27.12.2021, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценщик». Согласно отчетам, рыночная стоимость земельных участков определена в размере:
5 332 800 рублей по состоянию на 2 июля 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,
1 640 383 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,
2 590 027 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (том № 1, л.д. 23-112, 113-198, том № 2, л.д. 1-86).
В ходе рассмотрения дела представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявил о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельного участка. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Как следует из заключения эксперта от 2 сентября 2022 года № 1660/07-4, величина рыночной стоимости земельных участков в представленных административным истцом отчетах об оценке определена неверно. Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость в размере:
5 932 565 рублей по состоянию на 2 июля 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (с площадью <данные изъяты> кв.м),
1 802 842 рубля по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,
2 704 698 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (том № 2, л.д. 181-209).
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчетах об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчетов, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.
Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, дату продажи, площадь). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведен корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.
Возражения представителя административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан по поводу применения экспертом величины корректировки на торг при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... опровергаются разделом заключения эксперта «корректировка на предложение», в котором указано, что расчет величины корректировки на торг производился согласно таблице экспертных характеристик рынка недвижимости «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2014 г. ФИО3), согласно которым скидки на уторговывание земельных участков под индивидуальную застройку составляет в среднем 15%. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает.
Отсутствие у объектов-аналогов, используемых экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., кадастровых номеров не влечет последствий в виде недостоверности определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку при оценке на ретроспективную дату 1 января 2015 года экспертом используется информация из текста объявлений о продаже, скриншоты текстов объявлений приведены в заключении эксперта, поэтому достоверность используемой экспертом информации по указанным объектам-аналогам не вызывает сомнений у суда.
Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а письменные возражения представителя административного ответчика не могут опровергнуть или поставить под сомнения выводы эксперта, в том числе и о размере действительной рыночной стоимости объекта оценки.
Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта: в отношении земельного участка с кадастровым номером .... в размере 5 932 565 рублей по состоянию на 2 июля 2020 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером .... в размере 1 802 842 рубля по состоянию на 1 января 2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером .... в размере 2 704 698 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. При этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Стоимость судебной экспертизы, проведенной по ходатайству представителя административного ответчика экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 109 090,80 рублей и оплачена Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (том № 2, л.д. 171-174, 176-177, 178, 215-216).
Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Определить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> квадратных метра с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под административно-производственный комплекс), расположенного по адресу: <адрес> указав ее равной рыночной стоимости в размере 5 932 565 рублей по состоянию на 2 июля 2020 года.
Определить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 679 квадратных метра с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под газетно-журнальный производственных цех), расположенного по адресу: <адрес> указав ее равной рыночной стоимости в размере 1 802 842 рубля по состоянию на 1 января 2015 года.
Определить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 651 квадратных метра с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: детская поликлиника), расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 2 704 698 рубля по состоянию на 1 января 2015 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья Трошин С.А.
Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 17 октября 2022 года.
Судья Трошин С.А.
Решение17.10.2022