57RS0023-01-2025-001177-82
№2-1496/25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2025 года город Орел
Советский районный суд города Орла в составе:
председательствующего судьи Самойловой Ю.С.,
при ведении протокола помощником судьи Двойничевой О.С.,
помощнике судьи Конкиной Н.Н.,
с участием старшего помощника прокурора Советского района г.Орла Амелиной Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,
установил:
ФИО1 обратилась с иском в суд в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения.
В обоснование исковых требований указав, что ФИО1 является собственником 3/4 долей в праве собственности на квартиру, общей площадью 52,7 кв.м., расположенной по адресу: <...>. ФИО3 является собственником 1/4 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 52,7 кв.м., расположенной по адресу: <...>. Постановлением администрации г. Орла №6437 от 04.12.2023 установлен срок - 30.12.2029, до которого должно быть организовано переселение граждан из аварийного дома по указанному адресу.
В настоящее время состояние жилого дома создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем.
Просят суд, с учетом уточнения требований после проведения судебной экспертизы, взыскать с администрации г.Орла в пользу ФИО1 выкупную цену за 3/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в размере 3671181 руб.; убытки, связанные с переездом в размере 75510 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 328222 рубля 50 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 4000 рублей. Расходы за проведение судебной экспертизы в размере 55020 рублей; взыскать с администрации г.Орла в пользу ФИО3 выкупную цену за 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в размере 1223727 руб.; убытки, связанные с переездом в размере 25170 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 109407 рублей 50 копеек.
В судебном заседании представитель истцов ФИО4 исковые требования, с учетом их уточнений, поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика администрации г.Орла ФИО5 полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица Департамента финансов Орловской области ФИО6 полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежаще.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований истца по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.
Во исполнение требований Постановления Правительства Орловской области от 29 марта 2019 г. № 176 «Об утверждении областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда» на 2019-2025 годы» Постановлением администрации г. Орла от 29 апреля 2019 г. № 1802 утверждена ведомственная целевая программа «Муниципальная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования «Город Орел» на 2019 - 2025 годы».
Из данной муниципальной адресной программы следует, что главным распорядителем бюджетных средств по ней выступает управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла, которое изменило наименования на Управление строительства, дорожного хозяйства и благоустройства администрации г. Орла), а ответственным исполнителем - муниципальное казенное учреждение «Жилищное управление <...>».
В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником 3/4 долей в праве собственности на квартиру, общей площадью 52,7 кв.м., расположенной по адресу: <...>.
ФИО3 является собственником 1/4 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 52,7 кв.м., расположенной по адресу: <...>.
Так, 30 июля 2021 года между ФИО7 с одной стороны и ФИО8, отцом ФИО3, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 52,7 кв.м., расположенной по адресу: <...>, в том числе с привлечением средств материнского капитала.
26 марта 2022 года между ФИО8, ФИО1, их детьми ФИО3 и ФИО9 заключено соглашение об оформлении квартиры в общую долевую собственность, в соответствии с которым каждый стал собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.
27 июня 2024 года ФИО8 и ФИО9 подарили принадлежащие им 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <...> ФИО2
Постановлением администрации г. Орла №6437 от 04.12.2023 установлен срок - 30.12.2029, до которого должно быть организовано переселение граждан из аварийного дома по указанному адресу.
Основанием для принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным послужило заключение общества с ограниченной ответственностью «ЭкоСтройПроект».
Из указанного заключения следует, что фактический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования, составляет 37%, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течение длительного периода времени, в результате обследования вышеуказанного жилого дом выявлены признаки, в совокупности являющиеся основанием для признания жилых помещений непригодными для проживания, а жилого дома аварийным и подлежащим сносу.
При таких обстоятельствах, суд, учитывая выводы, изложенные в указанном выше заключении общества с ограниченной ответственностью «ЭкоСтройПроект», отсутствие доказательств проведения каких-либо противоаварийных работ с момента признания дома аварийным, а также проведения капитального ремонта, приходит к убеждению о том, что расселение истца из квартиры спорного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем, вопреки утверждению ответчика, представляет реальную угрозу жизни и здоровья граждан.
Также суд полагает, что осуществление мероприятий по расселению из квартиры многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного окончательного срока расселения дома до декабря 2029 г., поскольку доказательств, обосновывающих возможность такого длительного срока отселения граждан из аварийного дома с учетом его технического состояния, не представлено.
При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.
При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В соответствии с приложениями к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при ГОССТРОЕ СССР № 312 от 23 ноября 1988 года, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и объектов до постановки на капитальный ремонт полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 15 - 20 лет.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.
Исходя из вышеизложенного, учитывая, что право собственности истцом на спорную квартиру возникло на основании договора дарения квартиры от 05.09.2000 года, задолго до признания многоквартирного дома аварийным, суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате истцу включаются рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.
Согласно заключения эксперта №436/3-2-25 от 14.04.2025, рыночная стоимость принадлежащего на праве собственности ФИО1, ФИО3 жилого помещения – квартиры по адресу: <...> на момент проведения оценки с учетом стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли праве общей долевой собственности на земельный участок под домом с учетом места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, которые могут влиять на оценку, составляет 4894908 рублей.
Размер убытков ФИО1, ФИО3, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др.) равен 100680 рублей.
Размер компенсации ФИО1, ФИО3 за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, принимая во внимание год постройки, дату первой приватизации квартиры указанного дома и нахождение других жилых помещений в доме в муниципальной собственности - 437630 рублей.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Заключение эксперта, исходя из требований, предусмотренных статьей 86 ГПК РФ, должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Выводы эксперта Федерального бюджетного учреждения Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №436/3-2-25 от 14.04.2025 суд принимает во внимание в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку проведенное им исследование полностью соответствует требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям, экспертом при производстве экспертизы исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим значительный стаж экспертной работы.
Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.
В связи с этим суд считает необходимым прекратить право собственности истцов на принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру <...> с признанием права собственности на эту квартиру за муниципальным образованием «Город Орел».
В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Частью 1,2 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Из материалов дела следует, что истцом ФИО1 при подаче в суд иска была уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, оплачены расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 55020 рублей. Поскольку решение суда вынесено в пользу истца, то ответчик должен компенсировать истцу понесенные им расходы на уплату государственной пошлины.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения - удовлетворить.
Взыскать с администрации г. Орла (ИНН №***, ОГРН №***) в пользу ФИО1 (паспорт №*** №***) выкупную цену за 3/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в размере 3671181 руб.; убытки, связанные с переездом в размере 75510 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 328222 рубля 50 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 4000 рублей. Расходы за проведение судебной экспертизы в размере 55020 рублей.
Взыскать с администрации г. Орла (ИНН №***, ОГРН №***) в пользу ФИО3 (паспорт №*** №***) выкупную цену за 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в размере 1223727 руб.; убытки, связанные с переездом в размере 25170 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 109407 рублей 50 копеек.
После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО1 (паспорт №*** №***) на 3/4 доли, ФИО3 (паспорт №*** №***) на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: <...>.
Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на жилое помещение – квартиру по адресу: <...>.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, с которым стороны могут ознакомиться 02 июня 2025 года.
Председательствующий: Ю.С.Самойлова