Дело № 2-1838/2025

УИД 89RS0002-01-2025-002745-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года г. Лабытнанги

Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Михайловой О.В.,

при секретаре судебного заседания Колесниченко М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Лабытнанги о понуждении заключить договор аренды земельного участка и встречному иску Администрации г.Лабытнанги к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Лабытнангский городской суд с иском к Администрации г. Лабытнанги о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:020105:143.

В обоснование заявленных требований указано, что по соглашению от ДД/ММ/ГГ ФИО3 передал истцу права и обязанности по договору аренды №№ от ДД/ММ/ГГ, сроком действия с ДД/ММ/ГГ по ДД/ММ/ГГ на земельный участок с кадастровым номером №. Указанный земельный участок был предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ... от ДД/ММ/ГГ, заключенным между Администрацией ... и ФИО1 срок действия договора аренды продлен до ДД/ММ/ГГ Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, степень готовности объекта составила 10%. В настоящее время срок действия договора аренды истек, однако объект в эксплуатацию не сдан. ДД/ММ/ГГ ФИО1 направил в адрес ответчика заявление о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов, для завершения строительства жилого дома. Письмом МУ «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации ...» от ДД/ММ/ГГ истцу отказано в удовлетворении заявления, в связи с тем, что ранее земельный участок предоставлялся для таких целей. ДД/ММ/ГГ истец обратился в Администрацию ... с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, в ответ на которое ответчиком направлено уведомление о соответствии объекта установленным параметрам допустимости и размещения на спорном земельном участке. В связи с указанным истец полагал, что Администрацией ... согласовано строительство объекта на 10 лет со дня направления истцом уведомления применительно положений ч. 13 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Также истец указал, что строительство объекта не завершено в срок, определенный договором аренды, в связи с финансовыми затруднениями и параллельным строительством второго объекта. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил возложить на Администрацию ... обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта общей площадью 192,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ..., без проведения торгов сроком на три года.

Не соглашаясь с заявленными требованиями, представитель ответчика Администрации ... обратился со встречным иском к ФИО1 об изъятии объекта объект незавершенного строительства площадью 192,1 кв.м., степенью готовности 10%, с кадастровым номером 89:09:020105:216, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов.

В обоснование указал, что ДД/ММ/ГГ между органом местного самоуправления и ООО «Дом и К» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 728 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ... сроком до ДД/ММ/ГГ, с имевшимся на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки 192,1 кв.м. ДД/ММ/ГГ право аренды указанного земельного участка перешло арендатору ФИО3, а ДД/ММ/ГГ передано арендатору ФИО1 ДД/ММ/ГГ в договор аренды внесены изменения, Администрацией г. Лабытнанги срок договора аренды ФИО1 продлен до ДД/ММ/ГГ Поскольку степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10%, объект в эксплуатацию не сдан, срок договора аренды земельного участка истек, арендатор реализовал свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства незавершенного объекта.

Определением суда от 25 сентября 2025 г. встречный иск принят к производству суда.

Истец ФИО1, участия в судебном заседании не принимал, извещен надлежащим образом, его представитель ФИО2, действующий на основании нотариальной доверенности от ДД/ММ/ГГ настаивал на удовлетворении первоначального иска по изложенным в нем доводам, в удовлетворении встречного иска просил отказать по основаниям изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика Администрации г. Лабытнанги ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД/ММ/ГГ №, в судебном заседании возражал относительно удовлетворения первоначального иска ФИО1, поддержал доводы встречного искового заявления, просил его удовлетворить.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД/ММ/ГГ между Администрацией г. Лабытнанги (арендодатель) и ООО «Дом и К» (арендатор), в лице конкурсного управляющего ФИО5, на основании решения Арбитражного суда ... от ДД/ММ/ГГ по делу № А81-1455/2019 был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-9263, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок с кадастровым номером № площадью 728 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ..., сроком с ДД/ММ/ГГ по ДД/ММ/ГГ (л.д. 12-15).

В соответствии с п.1.2 договора, к покупателю переходит право аренды по договору аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-9263 от ДД/ММ/ГГ

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД/ММ/ГГ ФИО3 приобрел у конкурсного управляющего ООО «Дом и К» ФИО5 индивидуальный жилой дом, объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 192,2 кв.м., степень готовности 10%, адрес: ЯНАО, ..., кадастровый № с правом аренды земельного участка, общая площадь 728, кв.м., кадастровый №.

ДД/ММ/ГГ ФИО3 обратился к начальнику МУ «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации ...» ФИО6 с заявлением о внесении изменений, в том числе в договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-9263.

ДД/ММ/ГГ между Администрацией ... и ФИО3 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды, в соответствии с которым арендатор ООО «Дом и К» заменен на ФИО3

Соглашением от ДД/ММ/ГГ право аренды по указанного договору переуступлено истцу ФИО1 (л.д.16).

ДД/ММ/ГГ между Администрацией ... и ФИО1 оформлено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № №, согласно которому арендатором земельного участка является ФИО1, срок договора аренды установлен до ДД/ММ/ГГ (л.д.17).

Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, следует, что земельный участок с кадастровым номером №, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов ми садовых домов). В пользу ФИО1 зарегистрировано право аренды с ДД/ММ/ГГ по ДД/ММ/ГГ (л.д.18-21).

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, ... (планировочный квартал 02:01:04, ЗУ №), площадь 192,1 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 10% (л.д.22-25).

ДД/ММ/ГГ ФИО1 направил в Администрацию ... уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу. В ответ на которое Администрацией ... направлено уведомление №-RU№С о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам допустимости размещения на спорном земельном участке (л.д.48).

При этом, письмом от ДД/ММ/ГГ № ФИО1 отказано в предоставлении в аренду сроком на 3 года без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № под размещение объекта незавершенного строительства по мотиву того, что ранее указанный земельный участок предоставлялся ему в аренду по указанным основаниям (л.д.49).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД/ММ/ГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД/ММ/ГГ №.

В данном случае, земельный участок был предоставлен в аренду ФИО1 на основании соглашения от ДД/ММ/ГГ ранее указанной даты, договор аренды на испрашиваемый земельный участок с ним не заключался. Право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства зарегистрировано ДД/ММ/ГГ

Кроме того, обращаясь с настоящим иском ФИО1 указал на наличие уважительных причин, по которым он был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта в срок, определенный соглашением. В обоснование указанного предоставил свидетельство о рождении ДД/ММ/ГГ дочери ФИО7, справку с места работы супруги ФИО8, о нахождении ее в период с ДД/ММ/ГГ по ДД/ММ/ГГ, в отпуске по беременности и родам, в период с ДД/ММ/ГГ по ДД/ММ/ГГ в отпуске по уходу за ребенком до полутора лет.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, учитывая что земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, и на нем имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, а также факт того, что договор аренды именно с ФИО1 ранее не продлевался, суд приходит к выводу о том, что истец вправе претендовать на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может быть предметом аукциона.

По указанным основаниям, встречный иск Администрации г. Лабытнанги к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, подлежит оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Возложить на Администрацию города Лабытнанги (...) обязанность предоставить ФИО1, ...) в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: ... без проведения торгов на 3 года земельный участок с кадастровым номером №.

В удовлетворении встречного иска Администрации г.Лабытнанги к ФИО1 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ... – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 02 октября 2025 года.

Председательствующий /подпись/

Копия верна:

Судья О.В. Михайлова