УИД 61OS0000-01-2022-000035-45
Дело № 3а-81/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 июня 2022 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Водяной В.Ю.,
при секретаре Кононенко О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Ростовской области от 8 февраля 2022 года,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 8 февраля 2022 года об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости в размере 74 085 000 рублей; исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об установленной названным решением кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной с восстановлением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 147 036 754, 6 рублей.
По мнению административного истца, отчет об оценке, на основании которого принято указанное решение комиссии, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - ООО «РБК».
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях на административное исковое заявление просило отказать в удовлетворении требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. В обоснование правовой позиции представитель ссылался на то, что оспариваемое решение принято Комиссией по результатам рассмотрения заявления ООО «РБК», с которым был представлен отчет об оценке от 27 декабря 2021 года № 44/21, составленный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1 Данный отчет соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и федеральным стандартам оценки; на отчет представлено положительное экспертное заключение.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержала заявленные требования, просила удовлетворить.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности ФИО4 ссылался на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований.
Представители заинтересованного лица ООО «РБК» по доверенности ФИО5 (до перерыва) и ФИО6 (после перерыва) также полагали административные исковые требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на достоверность и обоснованность представленного в Комиссию отчета об оценке и необоснованность заключения судебного эксперта.
От Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя неявившегося лица, учитывая наличие доказательств, подтверждающих надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения участников процесса, допросив эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО2, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения станции технического обслуживания автомобилей, площадью 19 661 кв.м., расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
На основании договора аренды земельного участка от 3 сентября 2020 года №37996, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН предоставлен в аренду ООО «РБК».
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию 1 января 2014 года в размере 147 036 754,6 рублей (л.д.81).
19 января 2022 года ООО «РБК» в лице представителя по доверенности ФИО7 обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка, представив отчет об оценке от 27 декабря 2021 года № 44/21, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 74 085 000 рублей.
В отчете № 44/21 от 27 декабря 2021 года в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнительного анализа сделок, приведены причины отказа от иных подходов.
Оценщиком для расчета выбрано 3 объекта-аналога. Расчет рыночной стоимости приведен в таблице № 9.2.3.3.4.
8 февраля 2022 года Комиссия, рассмотрев заявление ООО «РБК», сделала вывод о том, что оформление и содержание представленного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки, и приняла решение № 11-30/2022-13 об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, как отмечено в решении Комиссии, составляет 49,6%.
На основании данного решения комиссии в ЕГРН 11 февраля 2022 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 74 085 000 рублей (л.д.60).
Орган местного самоуправления на основании вышеприведенных норм и с учетом полномочий ДИЗО г. Ростова-на-Дону, закрепленных в Положении о нем (приложение № 1 к решению Ростовской-на-Дону городской Думы от 21 июня 2011 года № 138), вправе обратиться в суд с вышеуказанными требованиями в защиту имущественных интересов муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».
Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Между тем, несоответствие отчета об оценке от 27 декабря 2021 года, составленного оценщиком ФИО1, предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета и заключением судебной экспертизы от 13 мая 2022 года № 1171/10-4, проведенной по назначению суда экспертом ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
По результатам судебной экспертизы экспертом сделаны выводы о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно, пункту 5 ФСО № 3, пункту 22 ФСО № 7, содержит ошибки при выполнении математических действий.
Имеющиеся несоответствия влияют на итоговую стоимость объекта оценки, и заключаются, по мнению эксперта, в следующем.
Оценщиком применены корректировки (на местоположение и наличие коммуникаций), значения которых приняты по неактуальным на дату определения стоимости объекта оценки статистическим данным и отличающиеся по характеристикам сегмента рынка, к которому объект оценки относился на дату оценки (1 января 2014 года), а также корректировки (фактор масштаба (площадь) на основе некорректно выполненного и имеющего математические ошибки расчета стоимости объекта оценки. Кроме того, оценщиком приведена в отчете информация, существенно влияющая на стоимость оцениваемого объекта, неподтвержденная сведениями из объявлений о продаже земельных участков, принятых в качестве объектов-аналогов.
Экспертом указано на несоответствие отчета пункту 11 ФСО № 7, косвенно влияющее на итоговую стоимость объекта оценки, заключающееся в отсутствии должного анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок, анализа всех его ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
По мнению эксперта, выявленные недостатки в своей совокупности свидетельствуют о несоответствии отчета требованию о недопущении неоднозначного толкования и введения в заблуждение, а рыночная стоимость земельного участка не подтверждается оценкой, выполненной в рамках исследованного отчета.
Представителем заинтересованного лица ООО «РБК» представлена письменная позиция оценщика ФИО1 относительно выводов эксперта. Также представителем заявлялось ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы с постановкой вопросов о размере рыночной стоимости земельного участка и нахождении определенной оценщиком рыночной стоимости в допустимых границах интервала цен, которое оставлено судом без удовлетворения.
По мнению представителя заинтересованного лица, эксперт в заключении судебной экспертизы неполно и неясно ответил на вопрос о том, подтверждается ли рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке. Экспертизой не установлена итоговая стоимость земельного участка, вследствие чего невозможно определить основания, по которым рыночная стоимость, указанная оценщиком, не нашла своего подтверждения.
В письменной позиции оценщика ФИО1 выражено несогласие с выводами эксперта ввиду их необоснованности, поскольку последним не проведен анализ рынка недвижимости, не определялся диапазон значений стоимости земельных участков на дату оценки. Погрешности в математических вычислениях связаны с использованием компьютерной программы Microsoft Excel и не выходят за пределы допустимого диапазона значений, учитывая то, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Все данные, существенным образом влияющие на стоимость объекта оценки, надлежаще подтверждены, а использованные оценщиком информационные ресурсы соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.
Для дачи пояснений по заключению судебной экспертизы судом был вызван эксперт ФИО2, допрошенный в ходе судебного разбирательства.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ.
Приведенные оценщиком в таблице 8.5 отчета сведения об исключении из расчетов определения рыночной стоимости сравнительным подходом четырех из семи объектов не отвечают критерию обоснованности, поскольку информация о них в интернет источниках в настоящее время не доступна к просмотру. Таким образом, вопреки требованиям федеральных стандартов оценки оценщиком не обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов (пп. «в» п. 22 ФСО №7).
В таблице № 9.2.3.3.4 «Сравнительный анализ объекта оценки и объектов сравнения» отчета об оценке указана информация об обеспечении коммуникациями объектов-аналогов №2 (свет, вода, газ) и №3 (вода, газ, канализация), противоречащая сведениям, содержащимся в объявлениях об их продаже, в которых указано, что для объекта-аналога №2 газ проходит по меже, а для объекта-аналога № 3 - вода и газ проходят по меже, что нельзя расценивать как обеспеченность этими видами коммуникаций (л.д.109, 113).
В расчетной таблице 9.2.3.3.4 отчета приведена расчетная стоимость 1 кв.м. в размере 3 768, соответственно, стоимость земельного участка площадью 19661 кв.м. составляет 74 082 648 рублей (19661 x 3768), а с округлением до 1000 - 74 083 000, что не соответствует как расчетной стоимости, определенной оценщиком в размере 74 084 725 рублей, так и округленному результату в размере 74 085 000.
Кроме того, на странице 40 отчета оценщиком указана иная величина стоимости за 1 кв.м в размере 3814 рублей. В случае применения этой величины рыночная стоимость объекта оценки составляет 74 987 054. Таким образом, разница между рыночной стоимостью, определенной в отчете, составляет 902 054 рубля (74 987 054 - 74 085 000).
Как пояснил эксперт, оценщиком необоснованно применены статистические данные, которые не являлись актуальными на дату оценки. Так, значения корректировок на инженерные коммуникации по всем трем объектам-аналогам приняты оценщиком на основе статистических данных сайта НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 1 октября 2020 года и имеют отличия от значений корректирующих коэффициентов для земельных участков под индустриальную застройку, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости 2014 года.
Кроме того, оценщиком при определении корректировки на местоположение приняты во внимание данные, содержащиеся в Справочнике оценщика недвижимости, рекомендованном к использованию при оценке недвижимости с 1 мая 2016 года. При этом обоснование невозможности использования данных, указанных в Справочнике оценщика недвижимости 2014 года, актуальных на дату оценки 1 января 2014 года, отсутствует.
В качестве обстоятельства, косвенно влияющего на определенную оценщиком рыночную стоимость земельного участка, эксперт назвал неполное проведение анализа рынка недвижимости. Так, оценщик не провел анализ всех основных ценообразующих факторов земельных участков под индустриальную застройку, к которым относится объект оценки, указав на факторы и коэффициенты для земельных участков под офисно-торговую застройку.
Таким образом, допущенные при составлении отчета нарушения не позволяют судить о надежности полученного оценщиком результата, поскольку с очевидностью влияют на итоговую величину рыночной стоимости.
Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами, а также пояснениями допрошенного эксперта ФИО2
Ссылки представителя заинтересованного лица ООО «РБК» на отсутствие альтернативных расчетов не опровергают правильности выводов эксперта, учитывая то, что объектом исследования являлся отчет, а не сам земельный участок. Вопросы о размере рыночной стоимости земельного участка не входят в число обстоятельств, подлежащих разрешению в данном деле.
Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.
Настоящим решением суд не предопределяет, какой должна быть рыночная стоимость земельного участка, устанавливая лишь необоснованность выводов о ней, сделанных в конкретном отчете об оценке, положенном в основу оспариваемого Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону решения Комиссии.
Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Комиссии от 8 февраля 2022 года, с восстановлением в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.
На основании статьи 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.
ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд счет на оплату стоимости услуг по экспертизе в сумме 36 400 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ДИЗО г. Ростова-на-Дону внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 36 400 рублей. Сумму в размере 36 400 рублей необходимо перечислить ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Расходы, понесенные ДИЗО г. Ростова-на-Дону в связи с проведением судебной экспертизы (36 400 рублей), подлежат возмещению ему административным ответчиком Управлением Росреестра по Ростовской области.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 8 февраля 2022 года №11-30/2022-13 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете об оценке от 27 декабря 2021 года № 44/21, составленном оценщиком ФИО1, в сумме 74 085 000 рублей.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 8 февраля 2022 года № 11-30/2022-13 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 74 085 000 рублей по состоянию на 1 января 2014 года, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 147 036 754,6 рублей.
За счет денежных средств, поступивших от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-81/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 36 400 рублей.
Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 36 400 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья В.Ю. Водяная
Мотивированное решение изготовлено 6 июня 2022 года.
Судья В.Ю. Водяная