77RS0012-02-2023-021126-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 октября 2024 года город Москва
Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при помощнике судьи Дымант А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4693/2024 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 и просит признать недействительным договор от 26.11.2021 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г. Москва, ....221 (далее спорная квартира). В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что указанный договор заключен на крайне невыгодных для нее условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Так, на момент заключения данного договора истец уже являлась пенсионером, проживающая с ней совместно в этой квартире дочь ФИО3 с 2017 не могла устроиться на работу и не работала, равно как и являлись не работающими внуки ФИО4 и ФИО6, последний является инвалидом 2 группы в связи с тяжелым онкологическим заболеванием, истец была вынуждена оформить кредит в микрофинансовой организации ООО «АБК-ИНВЕСТ» под залог квартиры в размере 3 260 000,00 руб. и не смогла его выплачивать, ответчик о наличии кредита и невозможности его обслуживать была осведомлена, а также была знакома с сотрудником микрофинансовой организации ООО «АБК-ИНВЕСТ» ФИО5, впоследствии даже регистрировала его в квартире. Кроме того, стоимость квартиры на момент заключения договора купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же жилья. Также истец считает, что ответчик ввела ее в заблуждение относительно условий сделки, т.к. одним из оговариваемых условий было приобретение ответчиком однокомнатной квартиры для истца и ее семьи в другом регионе, однако при заключении договора купли-продажи данное условие в него включено не было, истец в силу возраста и юридической неграмотности договор при подписании не проверила.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, указала, что в семье было тяжелое материальное положение на момент заключения договора купли-продажи, по указанию ответчика она написала две расписки, долги были погашены, получила она 270 000 руб..
Представитель ответчика в судебном заседании с иском был не согласен, пояснила, что с 2021г длится спор в отношении квартиры, у семьи истца много микрозаймов и никто из них не работает, квартиру к приобретению предложил риэлтор, расчеты производились через банковскую ячейку, истец написала две расписки, на 8 133 000 руб. и 3 260 000 руб., деньги из банковской ячейки истец получила.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия ответчика лично, поскольку она извещена о рассмотрении дела надлежащим образом, в суд направила своего представителя.
Суд, выслушав истца, представителя ответчика, свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
В силу ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу п.2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
На основании пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
На основании пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо: наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для истца на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным; контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес.
По материалам дела установлено, что 26.11.2021 между сторонами был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Москва, ....221 (л.д. 7-9 том 1), стоимость квартиры согласно данному договору составила 3 260 000 руб., квартира приобреталась ответчиком за счет кредитных средств ПАО Банк «ФК Открытие», в отношении квартиры подлежала регистрации ипотека. Стороны согласно договору, указали, что денежные средства в счет оплаты за квартиру будут храниться в банковской ячейке ПАО Банк «ФК Открытие», окончательный расчет производится в течение 3-х дней с момента регистрации прав в Управлении Росреестра по Москве. Полный и окончательный расчет оформляется распиской продавца. Согласно п. 4.2 договора указано, что в спорной квартире состоят на регистрационном учете – ФИО4, ФИО6, ФИО3. В соответствии с п. 4.3 договора продавец гарантировала, что заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, договор не является для продавца кабальной сделкой.
Переход права собственности к покупателю и ипотека в отношении спорной квартиры зарегистрированы 5.12.2021, о чем имеется штамп регистрирующего органа.
Проверяя доводы истца суд отмечает следующее.
Истец преклонного возраста, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, на момент заключения оспариваемой сделки являлась пенсионером,
Как следует из материалов дела, спорная квартира была приобретена истцом в собственность чуть более года назад до совершения оспариваемой сделки, по договору купли-продажи от 25.07.2020, право зарегистрировано 5.08.2020г.. Следовательно, истец имела опыт совершения аналогичных сделок по приобретению недвижимого имущества ранее, ее статус пенсионера (т.е. нетрудоспособного лица) не оказал влияния на совершение сделки по приобретению в 2020 г. спорной квартиры в собственность.
Доказательств к тому, что истец не прочитала оспариваемый договор, в материалы дела не было предоставлено, договор подписан сторонами, исполнен в полном объеме. В договоре имеется указание на состав лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире, договор не содержит обязанности продавца после перехода права собственности сняться с регистрационного учета из квартиры, а также способствовать снятию с регистрационного учета членов ее семьи, не содержит сроков освобождения квартиры после регистрации перехода права собственности. До настоящего времени состав лиц, зарегистрированных в спорной квартире, не изменился, что подтверждено выпиской из домовой книги. Также подтверждено, что один из челнов семьи истца – ФИО6 имеется инвалидность 1 группы, что подтверждено справкой об инвалидности (л.д. 22 том1).
Также установлено, что истец ФИО1 в счет обеспечения кредитных обязательств своей дочери ФИО3 передавала в залог банку спорную квартиру, о чем была оформлена закладная в отношении спорной квартиры, право залога зарегистрировано. ФИО3 кредитный договор был заключен 21.06.2021г. на сумму 2 600 000,00 руб. на срок 182 месяца, примерный размер ежемесячного платежа по данному кредитному договору 39 947, 45 руб..
В последующем, как следует из материалов регистрационного дела (том 1), 20.08.2021 представителем ФИО1 было подано заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, уведомление об исполнении обязательств от 18.08.2021, уведомление о внесении изменений, две доверенности и закладная от 21.06.2021 (л.д. 116 оборот том1). 17.08.2021 дочерью истца ФИО3 был оформлен кредит на сумму 3 560 000 руб., в обеспечение исполнения которого истец вновь передала свою квартиру в залог. Кроме того, материалы регистрационного дела содержат данные о передаче спорной квартиры истцом в залог в январе и марте 2021 ввиду заключенного кредитного договора с банком на сумму 1 700 000,00 руб. и договора займа ФИО1 с физическим лицом на сумму 1 000 000,00 руб., залог в пользу Банка был прекращен в июне (л.д. 118 том1), незадолго до повторной передачи квартиры в залог Банку 21.06.2021.
Свидетель ФИО3, дочь истца, в судебном заседании показала, что знала ответчика, она приезжала к ним домой, т.к. они продавали квартиру, договор был заключен в ее присутствии.
Оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст. ст. 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Анализируя обстоятельства по данному делу суд приходит к выводу о том, что доказательств, объективно подтверждающих основания заявленного иска истцом не предоставлено.
Не доказано, что заключение оспариваемого договора купли-продажи было произведено для истца на крайне невыгодных условиях, поскольку как следует из материалов дела, у истца и ее дочери на момент заключения оспариваемого договора имелись обширные кредитные обязательства на сумму вдвое большую стоимости квартиры, обозначенной в оспариваемом договоре, которые были погашены в полном объеме после продажи спорной квартиры. Следовательно, оснований полагать о том, что сделка была невыгодна для истца, не имеется.
Суд не усматривает оснований полагать, что многочисленные долговые обязательства истца и ее дочери возможно охарактеризовать как возникшие неожиданно, а также не может согласиться с доводами иска о том, что истец не могла предвидеть невозможность исполнения этих долговых обязательств, потому что знала об отсутствии дохода не только у себя, но и знала об отсутствии доходов у дочери, которая не была официально трудоустроена. Таким образом, материальное положение истца формировалось непосредственно ее собственной волей, равно как и материальное положение членов семьи истца, равно как и собственной волей истец и ее дочь приобретали долговые обязательства.
Суд находит, что у истца имелась возможность предотвратить возникновение долговых обязательств при должной степени разумности и осмотрительности, однако истец этого не сделала. Истец и ее дочь, заключая долговые сделки, совершенно точно осознавали, что исполнение обязательств по ним будет затруднительно или невозможно, поскольку как указано в иске истец имела статус пенсионера, а ее дочь официально нигде не работала. Доказательства о том, что именно было приобретено на денежные средства, взятые в долг, истец не предоставила, наличие многочисленных кредитных обязательств на 2021 г. в ходе рассмотрения спора не отрицала.
Не предоставлено доказательств и тому, что ответчик знала о таком материальном положении семьи истца, им воспользовалась имея в совершении такой сделки интерес.
Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт ….) к ФИО2(паспорт …..) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд города Москвы.
Мотивированное решение изготовлено 25.07.2025 года.
Судья: