Решение по делу № 2-284/2025 от 24.03.2025 - о признании недействительной сделки купли-продажи объектов недвижимости и встречному исковому заявлению <ФИО> к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» и <ФИО> о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

К делу № 2-284/2025 23RS0042-01-2024-005626-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 24 марта 2025 года

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Семенова Н.С.

при секретаре Любимовой В.А.,

с участием представителя ФИО1 – ФИО2, ФИО3 и её представителя ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Велес» к ФИО1 и ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи объектов недвижимости и встречному исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» и ФИО1 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Велес» (далее «ООО «Велес») обратилось в суд с иском, в котором указало, что на основании исполнительного листа, выданного Ленинским районным судом г. Краснодара, предметом которого является взыскании с ФИО5 в пользу ООО «Велес» задолженности в сумме 1 877 996,35 руб., возбуждено исполнительное производство. До настоящего времени должником не исполнен исполнительный документ по причине отсутствия у него имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Должник ФИО5 с 25.03.2000 г. состоит в законном браке с ФИО1, в собственности которой, на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 05.11.2014 г., имелся жилой дом с кадастровым номером <№> и земельный участок с кадастровым номером <№> расположенные по адресу: <адрес>. Как стало известно истцу, указанные объекты недвижимости были отчуждены ФИО1 ФИО3 по договору купли-продажи. Поскольку указанная сделка была совершена в период времени, когда ООО «Велес» направило ФИО5 письменную претензия о возврате денежной задолженности, считает, что указанная сделка противоречит закону, поскольку направлена на увод имущества, за счет которого могут быть исполнены обязательства должника. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи вышеуказанных земельных участка и жилого дома, заключенный ФИО1 и ФИО3

ФИО3 обратилась в суд с встречным исковым заявлением, в котором просит признать её добросовестным приобретателем жилого дома с кадастровым номером <№> и земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: <адрес>. В обосновании своих требований ФИО3 сослалась на то, что в начале 2023 г. она решила приобрести в собственность земельный участок и жилой дом. Найдя подходящее объявление через агентство недвижимости, она созвонилась с продавцом, которым оказалась ФИО1 и которая показала ей продаваемый объекты недвижимости. С целью обезопасить себя от возможных неприятностей, она направила запросы в соответствующие организации для выяснения имеются ли какие-либо обременения и ограничения на указанный дом и земельный участок. Только после поступления документов, подтверждающих отсутствие каких-либо обременений и ограничений на продаваемые объекты недвижимости и получения правовой консультации у юриста, проверившего законность владения ФИО1 указанными объектами недвижимости, ею было принято решения о приобретении в собственность земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. При заключении письменного договора купли-продажи <ДД.ММ.ГГГГ> г., она передала ФИО1 всю сумму сделки – 3 100 000 руб. и прияла приобретенное имущество.

Представитель ООО «Велес» в судебное заседание не явился дважды, хотя о месте и времени его проведения уведомлен надлежащим образом.

ФИО3 и её представитель настаивали на рассмотрении дела по существу.

ФИО2 в судебном заседании требования ООО «Велес» не признала, пояснив, что ФИО1 в отсутствии каких-либо ограничений и запретов, по своему волеизъявлению и на законных основаниях произвела возмездное отчуждение земельного участка и жилого дома, переход права собственности на которые, зарегистрирован на ФИО3 в установленном законом порядке. Исковые требования ФИО3 ФИО2 признала в полном объеме, подтвердив фат получения ФИО1 от покупателя всей суммы сделки в день заключения договора.

ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ООО «Велес» и просили удовлетворить встречные исковые требования. В дополнении к обстоятельствам, перечисленным во встречном исковом заявлении, ФИО3 пояснила, что до заключения сделки купли-продажи 07.03.2023 г., она не была знакома с ФИО1 О продажи дома и земельного участка ей стал известно из объявления, размещенного на сайте «Авито». Она обратилась в агентство недвижимости, совместно с работником которого были осмотрены, выставленные на продажу земельный участок и жилой дом. Риелтором было проверено наличие или отсутствие каких-либо обременений и ограничений на продаваемые объекты недвижимости, которые она приобрела по рыночной стоимости. В настоящее время спорный жилой дом является единственным местом жительства её и несовершеннолетней дочери.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования ФИО5 в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени его проведения уведомлен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает первоначальные исковые требования ООО «Велес» незаконными, в связи с чем, считает необходимым отказать в их удовлетворении, а встречные исковые требования ФИО3 суд считает возможным удовлетворить по причине их законности и обоснованности.

Как видно из вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 14.06.2023 г. по делу №2-3941/2023, судом удовлетворены исковые требования ООО «Велес» в пользу которого с ФИО5 взыскано 1 877 996,35 руб. В исковом заявлении ООО «Велес» указало, что 01.12.2021 г. оно заключило с ООО «Интеграл» договор поставки нефтепродуктов, оплата которого ООО «Интеграл» была произведена частично, в связи с чем, задолженность ООО «Интеграл» по договору составила 1 702 625,88 руб. Поскольку ФИО6 выступал поручителем ООО «Интеграл», истец просил взыскать с него задолженность по договору поставки в общей сумме 1 877 996,35 руб., включающую неустойку и расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании установлен и не оспаривается лицами, участвующими в деле, факт законных брачных отношений ФИО5 и ФИО1 с 25.03.2020 г.

Согласно п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Как закреплено п. 3 указанной статьи по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

Представленной суду выпиской из ЕГРН подтверждается право собственности ФИО1 на жилой дом общей площадью 43,4 кв.м., кадастровый <№> и земельный участок площадью 750 кв.м., кадастровый <№>, расположенные по адресу: <адрес>, которое зарегистрировано 10.11.2014 г. на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 05.11.2014 г.

Как видно из самого договора пожизненного содержания с иждивением, удостоверенного нотариусом 05.11.2014 г., прежним собственником вышеуказанных объектов недвижимости являлся <ФИО9, который умер <ДД.ММ.ГГГГ> в <адрес>, что отражено в свидетельстве о смерти, выданном <ДД.ММ.ГГГГ>.

Пунктом 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

В соответствии с п. 2 этой же статьи, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как видно из договора купли-продажи, заключенного ФИО1 с ФИО3 07.03.2023 г., последняя приобрела в собственность жилой дом общей площадью 43,4 кв.м., кадастровый <№> и земельный участок площадью 750 кв.м., кадастровый <№>, расположенные по адресу: <адрес>, (п.1) за 3 100 000 руб., из которых 500 000 руб. – стоимость земельного участка и 2 600 000 руб. – стоимость жилого дома. Указанную сумму продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора. Расчет произведен полностью и стороны не имеют друг к другу финансовых претензий (п.3). Согласно п.6 договора, передача проданного имущества производится путем передачи всех комплектов ключей от жилого помещения, квитанций об оплате коммунальных платежей, вследствие чего, договор приобретает силу и значение акта приема-передачи. На момент подписания договора, в отчуждаемом объекте нет зарегистрированных лиц. Договор подписан сторонами и прошел государственную регистрацию 07.03.2023 г.

Нотариально удостоверенным 28.02.2024 г. письменным согласием подтверждается получение ФИО1 согласия своего супруга ФИО5 на отчуждение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Как установлено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 этого же кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной редакции переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 2 постановления от 25.12.2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Согласно ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание, что спорные земельный участок и жилой дом были отчуждены их законным владельцем в установленном законом порядке, с соблюдением писмьенной формы сделки, и получения письменного нотариально удостоверенного согласия супруга на отчуждение общего имущества, учитывая фактическое исполнение сторонами сделки своих обязательств в полном объеме, а также фактическую передачу покупателю проданных объектов недвижимости, которые находятся во владении ФИО3, суд приходит к выводу о законности сделки купли-продажи, заключенной 07.03.2024 г.

Рассматривая доводы истца об оспоримости сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенной 07.03.2024 г., в связи с тем, что указанная сделка повлекла для ООО «Велес» неблагоприятные последствия в виде невозможности получения с супруга продавца имущества денежной задолженности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 этой же статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как установлено п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

По общему правилу, закрепленному в п. 5 указанной статьи, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как определено абз. 3 п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, данным в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В п. 38 названного постановления разъяснено, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Представленными суду письменными доказательствами подтверждается факт приобретения ФИО3 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, через агентство недвижимости «Аврора», которое выставляло на «Авито» объявление о продаже указанных объектов недвижимости, организовывало осмотр данных объектов перед их продажей.

Как видно из представленных суду расписок, достоверность которых не оспаривается сторонами сделки, первоначально (28.02.2023 г.) ФИО3 передала ФИО1 задаток в сумме 50 000 руб. за продаваемый земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, а 07.03.2023 г. между ним был произведен окончательный расчет по договору путем передачи ФИО3 ФИО1 3 100 000 руб.

Паспортными данными ФИО3 подтверждается факт её регистрации по месту жительства с 23.10.2024 г. в <адрес>.

Заключая договор купли-продажи объектов недвижимости 07.03.2023 г., ФИО7 распорядилась принадлежащим ей на праве собственности имуществом, на которое не было зарегистрировано каких-либо ограничений либо обременений, учитывая, что данная сделка является возмездной, фактически исполненной и прошла правовую экспертизу в Росреестре, с последующей государственной регистрацией права собственности ФИО3 на приобретенные земельный участок и жилой дом, суд признает ФИО3 добросовестным приобретателем указанного недвижимого имущества, в связи с чем, встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

Признание судом ФИО3 добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, а также соответствие требованиям закона сделки купли-продажи, заключенной 07.03.2023 г., на основании которой к ФИО3 перешло право собственности на указанные объекты недвижимости, исключает возможность удовлетворения первоначальных исковых требований ООО «Велес».

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Велес» (ИНН:<***>) к ФИО1 (паспорт <№>) и ФИО3 (паспорт <№> <№>) о признании недействительной сделки купли-продажи объектов недвижимости от <ДД.ММ.ГГГГ>.

Встречные исковое требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем жилого дома с кадастровым номером <№> и земельного участка с кадастровым номером <№> расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу «___» _____________ 2025 г.

Судья Н.С. Семенов

Мотивированное решение составлено 08 апреля 2025 г.