Дело № 2-23/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Урюпинск 26 июня 2025 года

Урюпинский городской суд в составе председательствующего судьи Урюпинского городского суда Волгоградской области Миронова А.В., при секретаре судебного заседания Нестеровой О.Н.,

с участием:

представителя ответчиков – ФИО1,

третьего лица – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Юго-Восточная агрогруппа» к ФИО3, ФИО4 , ФИО5, ФИО6 о признании недействительным выдел земельного участка, применении последствий недействительности выдела, восстановлении права общей долевой собственности,

установил:

ООО «Юго-Восточная агрогруппа» обратилось в Урюпинский городской суд Волгоградской области с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным выдел земельного участка, применении последствий недействительности выдела, восстановлении права общей долевой собственности.

В обоснование иска указано, что истец является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 6 704 300 м2, расположенного по адресу: <адрес>. Право аренды на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Право аренды зарегистрировано за ООО «Грибановский сахарный завод», которое реорганизовано в форме присоединения к ООО «Юго-Восточная агрогруппа».

Истец также является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №.

В 2024 г. из указанного арендуемого истцом земельного участка был осуществлен выдел земельного участка в счет земельных долей в праве общей долевой собственности, принадлежащим ответчикам.

Пот выделе земельных долей был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Выписка из ЕГРН подтверждает, что земельный участок с кадастровым № образовался именного из земельного участка с кадастровым №.

Ответчики, до момента образования выделенного земельного участка являлись участниками общей долевой собственности на исходный арендуемый земельный участок с кадастровым №

Инициируя процедуру выдела земельного участка, в счет долей в праве общей долевой собственности, ответчики не получали согласие истца на образование земельного участка путем выдела земельных долей.

Истец считает, что ответчиком существенно нарушена процедура образования земельных участков путем выдела из исходного земельного участка обремененного правом аренды в пользу ООО «Юго-Восточная агрогруппа», что влечет нарушение прав и законных интересов истца как арендатора.

Право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено, только если на собрании принято решение о передаче земельного участка в аренду, и лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Истец считает, что образование спорного земельного участка следует признать недействительным, поскольку отсутствует необходимое согласие ООО «Юго-Восточная агрогруппа», как арендатора исходящего земельного участка, на образование земельного участка; образование земельного участка площадью большей, чем площадь соответствующая долям в праве общей долевой собственности.

В дополнении к исковому заявлению, истец также указал на то, что выдел земельного участка был осуществлен с нарушением прав собственников, так площадь образованного участка превышает площадь земельных долей принадлежащих ответчикам на праве общей долевой собственности. Превышение площади образуемого земельного участка было допущено на стадии подготовки проекта межевания в результате неправильного определения площади одной земельной доли, а не в следствии невозможности установления на местности границ этого земельного участка. Образование земельного участка в счет площади большей, чем предусмотрено правоустанавливающими документами является ничтожной сделкой, так ка противоречит существу законодательного регулирования правоотношений в области совместной долевой собственности.

С учетом дополнения и уточненных исковых требований, ООО «Юго-Восточная агрогруппа» просит суд признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности выдела: прекратить право общей долевой собственности ответчиков на земельный участок к с кадастровым № площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о данном земельном участке. Также просит суд восстановить в исходном земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес> право общей долевой собственности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, поступили объяснения по иску, в которых просил провести судебное заседание без его участия, указав, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, государственным регистратором не было выявлено оснований для приостановления государственной регистрации. Заявителями был представлен полный перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации. Решение о выделении земельного участка и межевой план соответствовал требованиям, установленным законодательством РФ, отражал информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Иные лица в судебное заседание не явились, об уважительности причин своей неявки не сообщили, в связи с чем суд, в соответствии с ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ответчиков ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила отказать в иске. В представленных суду возражениях на исковое заявление указала на то, что выдел спорного земельного участка в отсутствие согласия арендатора не нарушает прав и законных интересов общества, поскольку у общества сохраняется право аренды на образованный земельный участок с кадастровым №.

Представитель ответчиков также обратил внимание на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым № был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Паритет-Зернопродукт» и собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного нахождения, сроком на 10 лет.

Проведение общего собрания собственников земельных долей для заявления возражений относительно пролонгации договора аренды не требуется. Ответчики уведомили истца об отказе от договора. То есть на момент выдела спорного земельного участка со стороны ответчиков последовал отказ от продолжения арендных правоотношений.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований

На основании ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.

20 июня 2014г. состоялось общее собрание собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:31:000000:34 на котором был рассмотрен вопрос о заключении с ООО «Паритет-Зернопродукт» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:31:000000:34 на срок 10 лет. (т.1 л.д.118-124). За заключение договора аренды все участники собрания голосовали единогласно.

Число участников долевой собственности превышает пять человек.

20 июня 2014г. собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:31:000000:34 заключили договор аренды земельного участка с ООО «Паритет-Зернопродукт». Земельный участок был передан в аренду на срок 10 лет (т.1 л.д.66).

18 января 2015г. ООО «Паритет-Зернопродукт» передало права и обязанности по договору аренды от 20 июня 2014г. ООО «Грибановский сахарный завод» (т.1 л.д.57-65).

28 августа 2020г. ООО «Грибановский сахарный завод» прекратил деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Юго-Восточная Агрогруппа» (т.1 л.д.55).

Права и обязанности по указанному договору аренды перешли ООО «Юго-Восточная Агрогруппа».

Путем выдела из земельного участка с кадастровым № истцами образован земельный участок с кадастровым № Собственниками указанного земельного участка, согласно выписке из ЕГРН (л.д.71-87) являются: ФИО6 5/26 доли, ФИО4 3/13 доли, ФИО3 5/13 доли, ФИО5 5/26 доли. В отношении образованного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды по договору от 20 июня 2014г. на срок 10 лет в пользу ООО «Грибановский сахарный завод».

Стороной ответчиков представлено уведомление от 20 апреля 2024г. направленное в адрес ООО «Грибановский сахарный завод», ООО «Юго-Восточная агрогруппа» в которой они уведомляют арендаторов о прекращении действия договора аренды от 20 июня 2014г. и о прекращении дей1ствия договора передачи прав и обязанностей по договорам аренды и об отказе от заключения договора аренды на новый срок. Также предлагают возвратить имущество до 25 июля 2024г. по акту приема-передачи (т.1 л.д.105-108)

Суду был представлен протокол общего собрания от 08 июня 2023г.. Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок № от 08 июня 2023г. на повестке дня были вопросы об условиях договора аренды земельного участка (заключение дополнительного соглашения) и об утверждении расчета размера долей в праве общей долевой собственности. На общем собрании представителем ответчика заявлено о несогласии с передачей в аренду земельного участка с кадастровым №, с условиями договора аренды и заявлено о намерении выделить принадлежащие им земельные доли.

Вместе с тем, из протокола общего собрания следует, что собрание признано несостоявшимся в связи с отсутствием кворума.

Статьей 14.1 «Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что в случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей (п.5.1). Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания (п.5.2).

Сведений о проведении повторного собрания суду не представлено.

13 декабря 2023г. было оформлено решение собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № в котором ответчики выразили свое намерение выделить в счёт принадлежащих им долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.1 л.д.109,110). При этом протокола общего собрания от 13 декабря 2023г. суду не представлено

14 декабря 2023г. по заказу представителя ответчиков ФИО1 кадастровым инженером Ф был подготовлен проект межевания земельных участков с целью выдела в счет земельных долей ответчиков из земельного участка с кадастровым №. На основании данного межевого плана был сформирован и выделен земельный участок ответчиков с кадастровым №

К заявлению о государственной регистрации выдела в регистрирующий орган было приложено решение от 13 декабря 2023г.

Таким образом, в период действия договора аренды, который был заключен, в том числе с согласия ответчиков, о чем свидетельствует протокол общего собрания от 2014г., ответчики произвели выдел земельного участка без согласия арендатора земельного участка.

03 июля 2024г. состоялось общее собрание участников долевой собственности на участок № (т.4 л.д.157-167) на котором было принято решение о продлении срока договора аренды земельного участка на 15 лет, с даты окончания срока, первоначально установленного договором.

Стороной ответчика указано, что выдел своей доли участником общей долевой собственности допускается законом в том числе, без получения согласия арендатора, путем направления соответствующего уведомления о прекращении арендных отношений и выделе доли.

Суд отклоняет указанный довод стороны ответчиков, как не основанный на законе, поскольку при определении судьбы земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе выделе участка, применяются нормы специального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым установлены обязательные к исполнению требования при распоряжении земельными участками.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп. 4 - 6 ст. 13 (п. 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п. 3).

Если указанное в п. 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 6).

Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Данная позиция отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)» утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017.

Кроме того суд считает заслуживающим внимание доводы истца о несоответствии размера выделяемого земельного участка размеру доли принадлежащей ФИО4.

Как следует из договора купли-продажи от 08 декабря 2011г. З действующий от имени и в интересах В и С продал ФИО4 долю, с качественной оценкой 470 баллогектаров. При этом в договоре указано, что каждому из продавцов принадлежит на праве собственности доля в размере 230,5 баллогектаров на основании свидетельств о праве на наследство (т. 3 л.д.61,62).

Из свидетельств о праве на наследство выданных нотариусом Г 10 и 11 февраля 2011г. С и В следует, что принятое ими наследство состоит из ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежащей Ж. Каждый из наследников принял по ? доли от наследственного имущества. Из свидетельств также следует, что качественная оценка доли составляет 922 баллогектара (т.3 л.д.184,185).

Таким образом после принятия наследства у В и С возникло право собственности на 230,5 баллогектаров, так как в состав наследства умершей входила доля с качественной оценкой 461 баллогектар. Следовательно, у ФИО4 на основании заключенного 08 декабря 2011г. договора не могло возникнуть право на долю с качественной оценкой в 470 баллогектар. Указание в договоре данной величины является математической ошибкой, которая не может порождать прав сторон договора на имущество, которое им не принадлежит. Следовательно, действуя добросовестно и должной внимательностью и ответственностью, как собственники отчуждаемого и приобретаемого имущества, стороны должны были привести условия договора к фактическим условиям, определяющим реальный объем прав сторон по отношению к земельному участку. Не совершение указанных действий безусловно приведет к нарушению прав других участников долевой собственности, которые, при выделе земельного участка или при расчете арендной платы за его использования, фактически не смогут получить причитающееся им имущество в полном объем.

Также следует учитывать, что исходный земельный участок, доля в праве на который приобретена ФИО4 по договору от 08 декабря 2011г. имеет строго определённый размер и площадь, следовательно, выделяя участок в площади большей, чем изначально было предоставлено продавцам В и С ФИО4 при наличии неисправленной математической ошибки в размере долей, лишает возможности выдела земельного участка в причитающихся им площадях иных собственников, в то же время лишает возможности использовать арендодателем находящейся у него в пользовании площадью земельного участка определенной соответственно размеру долей участников долевой собственности.

При указанных обстоятельствах доводы стороны ответчика о том, что договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, и право ФИО4 является законным и никем не оспоренным, судом отклоняются. Право ФИО4 на долю в праве общей долевой собственности, возникшее на основании договора от 08 декабря 2011г. не оспаривается. Объем переданных по договору прав определен неверно в результате математической ошибки, что нашло подтверждение в судебном заседании, а не в связи с незаконностью договора или его условий.

При этом результаты экспертизы, проведенной ООО «Вектор» не могут свидетельствовать о законности выдела спорного земельного участка ответчиками, поскольку экспертом принимался во внимание объем зарегистрированных прав выделяющихся собственников. Так, при расчете площади выделяемого земельного участка экспертом приято во внимание наличие у ФИО4 в собственности доли с качественной оценкой 470 баллогектар определена общая сумма выделяемого участка 4 803,4 баллогектара и определен общий размер выделяемых долей 5,2098 или 5,21 доли.

Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения прав и законных интересов иных лиц, которые были допущены ответчиками при выделе земельного участка в счет принадлежащих им долей, в связи с чем суд находит подлежащими удовлетворению требования истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ООО «Юго-Восточная агрогруппа» к ФИО3, ФИО4 , ФИО5, ФИО6 о признании недействительным выдела земельного участка, удовлетворить.

Признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 , ФИО5, ФИО6 на земельный участок с кадастровым №, восстановить в исходном земельном участке с кадастровым № права общей долевой собственности ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Волгоградский областной суд через Урюпинского городской суд Волгоградской области.

Решение изготовлено 10 июля 2025г.

Судья А.В. Миронов