Дело № 2-72/2025
УИН 75RS0002-01-2024-004201-96
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2025 года г. Чита
Ингодинский районный суд г.Читы в составе
председательствующего судьи Рахимовой Т.В.,
при ведении протокола помощником судьи Егоровой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
ФИО1 обратился с настоящим иском, указывая, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры по адресу: <адрес>. Ответчик (продавец спорной недвижимости) уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, хотя фактически квартира находится во владении и пользовании истца. Поэтому просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру в судебном порядке.
В рамках рассмотрения дела законным представителем третьего лица ФИО3 было подано встречное исковое заявление, которое протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ возвращено.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, участия не принимали. Истец ФИО1 просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ответчик ФИО2, третьи лица АО «Водоканал-Чита», ПАО «ТГК-14», ООО «Лидер», АО Россельхозбанк, МОСП по ИПРДИР УФССП России по Забайкальскому краю, Железнодорожный РОСП УФССП России по Забайкальскому краю, Ингодинский РОСП УФССП России по Забайкальскому краю, ООО ПКО Платан, несовершеннолетний М.К.А. его законный представитель ФИО3, ФИО4, ФИО5 извещены надлежащим образом, не явились, о причинах неявки не сообщили. От ООО ПКО Платан поступили письменные возражения на иск (т. 1 л.д. 173), ответчик ФИО2 просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования признал (т. 2 л.д. 31).
По правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (т. 1 л.д.7). По его условиям основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, стоимость определена равной 3 800 000 руб., из которых 300 000 руб. задаток. При этом указано, что не имеется ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, она никому не продана, не заложена, в споре под арестом не состоит (п. 4).
Договор купли-продажи заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ на указанных выше условиях (т. 1 л.д. 8). Расчет произведен в полном объеме, что подтверждено расписками о получении ФИО2 наличных денежных средств (т. 1 л.д. 9).
Обращаясь в суд, истец указывает, что продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности.
В силу статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Возражая против иска законный представить несовершеннолетнего сына ответчика ФИО3 указывала, что ФИО1 и ФИО2 являются давними приятелями, поскольку совместно проживали в <адрес> У них была совместная договоренность о приобретении недвижимости. Оформляя ипотечный кредит, ФИО2 и ФИО1 совместно обращались к ФИО3 с просьбой отозвать исполнительный лист на взыскание алиментов на ребенка, чтобы банк не усмотрел препятствий к выдаче кредита. Вопреки их обещаниям алиментные обязательства исполнялись ФИО2 ненадлежащим образом, он до недавнего времени находился в розыске у судебных приставов, ею был инициирован вопрос о признании его безвестно отсутствующим, поскольку он самоустранился от несения расходов на ребенка. В настоящее время единственное имущество, на которое может быть обращено взыскание судебными приставами, это спорная квартира, ФИО2 нигде официально не работает, доходов не имеет, добровольно алименты не оплачивает. При встрече в суде по вопросу отмены решения о признании его безвестно отсутствующим ФИО2 в личной беседе пояснил, что денежных средств по рассматриваемой сделке фактически не получал. Данный иск инициирован с целью обойти запрет судебных приставов на регистрационные действия с данной квартирой.
Из материалов дела усматривается, что решением мирового судьи судебного участка № Агинского судебного района Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ФИО3 взысканы алименты на содержание сына К, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в размере ? части заработка или иного дохода с ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно расторгнут брак между сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом возбуждено исполнительное производство №-ИП по алиментам (в настоящее время находится на исполнении в Ингодинском РОСП УФССП России по Забайкальскому краю). Задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 835 538,22 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 1 083 727,09 руб.
Давая объяснения судебному приставуДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 называет в качестве своего представителя ФИО1, указывает, что о наличии алиментных обязательств он знает.
Решением Ингодинского районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № были удовлетворены исковые требования АО «Россельхозбанк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 496 641,61 рублей, расходов по уплате государственной пошлины – 21 762,97 рублей, всего 1 518 404,58 рублей, с последующим взысканием с ответчика в пользу АО «Россельхозбанк» процентов за пользование кредитом в размере 14,5 % годовых на сумму остатка основного долга с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты основного долга; обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, путём реализации с публичных торгов по начальной продажной стоимости 2 006 000,00 рублей. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Ингодинского РОСП г. Читы УФССП России по Забайкальскому краю в отношении ФИО2 возбуждено исполнительное производство №-ИП, предмет исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, путём реализации с публичных торгов по начальной продажной стоимости 2 006 000,00 рублей.
Определением Ингодинского районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» Читинский региональный филиал АО «Россельхозбанк» об изменении порядка исполнения решения суда в части обращения взыскания на предмет залога по кредитному договору путем определения начальной продажной цены, реализуемого на торгах имущества в размере 1068000 рублей, отказано.
Определением Ингодинского районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ аналогичное заявление удовлетворено, изменен порядок исполнения решения суда путем изменения начальной стоимости до 1 068 000 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ данное определение отменено, отказано в заявлении банка об изменении порядка и способа исполнения решения суда. Истец участвовал в судебном заседании суда апелляционной инстанции в качестве представителя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Ингодинского районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, прекращено обременение права собственности ФИО2 на спорную квартиру в виде залога недвижимого имущества (ипотека в силу закона) в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк». В судах первой и апелляционной инстанций принимал участие представитель ФИО2 – ФИО1
Определением Ингодинского районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ произведена замены взыскателя на правопреемника – ООО ПКО Платан (т. 1 л.д. 183) (по требованию о взыскании денежных средств).
В рамках исполнительного производства №-ИП судебным приставом ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, полученное ФИО1 (т. 1 л.д. 182), составлен акт о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ в присутствии ФИО1, и он указан в качестве ответственного хранителя (т. 1 л.д. 186-187).
Из выписки ЕГРН (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) следует, что в отношении спорной квартиры наложены неоднократные запреты на регистрационные действия: ДД.ММ.ГГГГ Улетовский РСП УФСС России по Забайкальскому краю СПИ ФИО6 (зарегистрирован запрет ДД.ММ.ГГГГ), ДД.ММ.ГГГГ Улетовский РОСП УФССП России по Забайкальскому краю СПИ ФИО6 (зарегистрирован запрет ДД.ММ.ГГГГ), ДД.ММ.ГГГГ Ингодинский РОСП УФФСП России по Забайкальскому краю СПИ ФИО7 (зарегистрирован запрет с ДД.ММ.ГГГГ). Из имеющихся в реестровом деле уведомлений и постановлений следует, что постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ был снят запрет на регистрационные действия, действующий с ДД.ММ.ГГГГ. Данные ограничения также подробно изложены в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.223).
При этом запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости означает запрет распоряжения этим имуществом (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Из реестрового дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 лично обратился в регистрирующий орган для проведения регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> с использованием кредитных денежных средств, полученных ФИО2 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ с АО Россельхозбанк. Первый запрет на совершение регистрационных действий с квартирой наложен постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал ФИО1 доверенность сроком на 5 лет (до ДД.ММ.ГГГГ) с неограниченным кругом полномочий (т. 1 л.д.55).
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, как представитель ФИО2 обращается в Росреестр с заявлениями о погашении записи об ипотеке, а ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением о возврате ранее поданных документов.
Изложенные выше факты дают суду основания для вывода, что ФИО1 задолго до заключения сделки был знаком с ФИО2 Косвенно подтверждаются и доводы ФИО3 о том, что их связывают приятельские отношения в связи с совместным проживаем в <адрес> (см. содержание доверенности на имя ФИО1 с указанием мест жительства участников). О наличии запрета на совершение регистрационных действий, о наличии задолженности по алиментам и ФИО1, и ФИО2 не могли не знать ввиду открытости сведений Росреестра, наличия у ФИО1 полномочий действовать от имени должника в исполнительном производстве по доверенности, указание истца в качестве представителя ФИО2 лично.
Суд отмечает, что ФИО2 длительное время скрывался от судебных приставов, что стало поводом для признания его безвестно отсутствующим с ДД.ММ.ГГГГ решением Центрального районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ. При этом истец с ответчиком поддерживает связь, что следует из заявления ФИО1 об отложении рассмотрения дела (т. 1 л.д. 227), где указано, что о решении Центрального районного суда он узнал от ФИО1 ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился к суду с заявлением, в котором против удовлетворения исковых требований не возражает (т. 2 л.д. 31). Указанное свидетельствует о том, что спора между сторонами фактически нет, препятствий для явки в целях регистрации перехода права собственности не имеется, связь между сторонами поддерживается. Нет и доказательств того, что стороны записывались в Управление Росреестра или МФЦ для подачи документов и именно ФИО2 не явился – иными словами уклонился.
В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). При этом возможны ситуации, когда злоупотребление правом допущено обеими сторонами договора, недобросовестно воспользовавшимися свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов (пункт 8 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
При этом формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода о том, что в действиях лица отсутствует злоупотребление правом (применительно к позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 26.10.2015 №304-ЭС15-5139).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Как разъяснено в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25), согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ).
На основании пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 того же кодекса).
В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ № 25 разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При наличии в законе специального основания недействительности подобная сделка признается недействительной по этому основанию, например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 8 постановления Пленума ВС РФ № 25).
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая законодательный запрет на злоупотребление правом, может быть признана недействительной судом по требованию лица, чье право нарушено этой сделкой, на основании статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако для признания недействительной по этому основанию двусторонней сделки необходимо установить, что злоупотребление правом допущено обеими сторонами сделки, которые действовали в обход закона (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025 №88-5890/2025).
Если злоупотребление правом второй стороны сделки не установлено, то в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что она действовала добросовестно (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2025 г. № 16-КГ24-35-К4).
Оценивая изложенные выше фактические обстоятельства, суд исходит из недобросовестности обеих сторон сделки (ФИО1 и ФИО2), достоверно знающих о наличии долгов по исполнительному производству у ФИО2, о наложении запретов на регистрационные действия со спорной квартирой в рамках исполнительного производства по взысканию алиментов на содержание его сына, имеющего <данные изъяты>, об отсутствии иного имущества и средств, за счет которых эти долги могут быть погашены, об отсутствии иных (помимо запрета судебного пристава) препятствий для осуществления регистрационных действий, в том числе отсутствие факта уклонения одной из сторон сделки от явки в регистрирующий орган. Более того, на момент заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 имелась действующая доверенность от ФИО2 с правом на обращение в органы Росреестра, что также оценивается судом как отсутствие препятствий к осуществлению регистрации и соответственно, оснований для обращения с настоящим иском. Суд также принимает во внимание, что доказательства исполнения сделки отсутствуют – в квартире на момент рассмотрения дела проживают ФИО8 АнатО.ч и ФИО9 (т. 1 л.д. 214), оплату за квартиру в ДД.ММ.ГГГГ производила ФИО10, в ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, имеется задолженность по жилищно-коммунальным платежам в размере 8 386,56 руб. (т. 1 л.д. 189). Денежные средства, которые получены ФИО2 по расписке за квартиру, на погашение задолженности по алиментам и перед ООО ПКО «Платан» не направлены, хотя такие действия очевидно могли способствовать совершению регистрационных действий со спорным имуществом и без обращения в суд.
Фактически обращаясь с настоящим иском, истец желает преодолеть законодательный запрет на регистрационные действия с имуществом посредством вынесения судебного решения в отсутствие спора о праве или иного защищаемого законом интереса.
При такой ситуации действия ФИО1, направленные на регистрацию перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ, следует квалифицировать как злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Следовательно, в защите такого права надлежит отказать. Иск подлежит оставлению без удовлетворения.
Оплаченная истцом государственная пошлина относится на его счет как на проигравшую сторону.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ингодинский районный суд г.Читы.
Судья Т.В. Рахимова
Решение суда в окончательной форме принято 05.06.2025