Дело № 2-399/2023
УИД 76RS0022-01-2021-000912-03
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 февраля 2023 года
г. Ярославль
Заволжский районный суд города Ярославля в составе:
председательствующего судьи Иванчиковой Ю.В.
при секретаре Семеновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов,
установил:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5, в котором просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 271 000 руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., судебные расходы в сумме 28 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14855 руб.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2 продал, а ФИО1 купил в собственность квартиру общей площадью 118,6 кв.м, этаж: 1,2 (мансарда), кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>; и 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1049 кв.м, категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Общая стоимость по договору составила <данные изъяты> руб., из которых стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. При передаче квартиры видимых дефектов установлено не было. Впоследствии истцом установлены скрытие дефекты, в соответствии с которыми жилое помещение не отвечает требованиям, установленным к жилому помещению действующими нормативно-правовыми документами. По заказу истца специалистом-оценщиком проведен осмотр жилого помещения, по результатам которого выявлены следующие недостатки:
- полы первого этажа: несоответствие конструкций опирания лаг требованиям НТД. Отсутствие пароизоляции. Отсутствие обработки деревянных конструкций огнезащитными составами. Бетонные полы выполнены с перепадами до 10мм;
- полы второго этажа: не выполнены работы по сплачиванию дощатого покрытия. Зазоры между смежными элементами до 10 мм. Между смежными досками имеются перепады до 6 мм. Настил пола из досок выполнен в лицевую поверхность;
- чердачное перекрытие: балки чердачного перекрытия не обработаны огнебиозащитными материалами;
- кровля: пароизоляционная мембрана уложена без проклейки швов лентой. Стропильные ноги поражены плесенью, гнилью, грибком. Деревянные конструкции кровли не обработаны огнебиозащитными составами, имеются поражения плесенью, гнилью, грибком.
В соответствии с заключением от ДД.ММ.ГГГГ по строительно-техническому исследованию объекта недвижимости, выполненным ООО «Центр судебных экспертиз и исследований», стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов и отклонений от нормативно-технической документации определена в сумме <данные изъяты> руб. С целью досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о возмещении ущерба, ответ на которую не был получен в разумный 30-дневный срок. Действиями ответчика было нарушено личное неимущественное право истца, в том числе право на жилище. Истец с семьей в составе четырех человек: истец, его супруга и двое детей, одному их которых исполнилось 2 года, планировали в первом квартале 2021г. переехать в новую квартиру, при этом продав старую квартиру и направив вырученные от продажи деньги на погашение ипотеки. В связи с обнаружившимися недостатками в приобретенной квартире истец был вынужден отложить переезд на неопределенное время. При этом, поскольку старое жилье истец в ближайшее время намеревается продать, семья вынуждена переехать в съемное жилье, что будет вызывать определенные сложности и неудобства. Ссылается на ст.ст. 151, 475, 477, 557 ГК РФ.
В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержал. Одновременно указал, что согласен с заключением эксперта ООО «РЭПК» по стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков недвижимого имущества, расходы на выравнивание полов готов нести самостоятельно. На вопросы суда пояснил, что объект до покупки осматривал дважды. Приобретая квартиру, понимал, что она без чистовой отделки, обсуждался вопрос о необходимости выравнивания полов и производстве иных затратных работ, в том числе и по потолкам. Потолки были также не сделаны. На втором этаже пол был также черновой, имелись щели между досками. Крышу не осматривал, так как не было лестницы. Для начала планировал потратить на ремонт <данные изъяты> руб. Подтвердил, что на предложение ответчика о расторжении договора купли-продажи не согласился. Ремонт квартиры был начат в январе 2021 года, документов о произведенных работах и их стоимости представить не может, поскольку ремонтные работы осуществлялись “в частном порядке”.
Представитель истца по доверенности ФИО9 требования поддержал, также как и истец согласился с взысканием с ответчика ущерба в размере, определенном заключением судебной экспертизы. Пояснил, что объект имеет скрытые недостатки, которые истец не мог увидеть при осмотре квартиры, иначе цена объекта была бы ниже. Стороной ответчика не представлено в материалы дела доказательств того, что истец был проинформирован о наличии недостатков. Указал, что о непригодности объекта для проживания сторона истца не заявляет.
Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО10, действующая на основании доверенности, против удовлетворения требований возражали в полном объеме. ФИО5 пояснил, что строительство дома осуществляла строительная компания. Истец осматривал квартиру неоднократно и тщательно, даже с измерительными приборами, на чердак при осмотре поднимались. Стороны согласовали в договоре стоимость квартиры исходя из ее состояния на день продажи, квартира была полностью без отделки и требовала значительных финансовых вложений. Стороны обговорили состояние пола в квартире, что его необходимо выравнивать, обсуждали состояние потолков и иных элементов. О части недостатках ответчику и самому известно не было.
Третье лицо ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Заслушав стороны, допросив свидетелей ФИО6 и ФИО7, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно ст.557 ГК РФ случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания). Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (покупателем) и ФИО5 (продавцом) заключен договор купли-продажи, по которому ФИО5 продал, а ФИО3 купил в собственность квартиру общей площадью 118,6 кв.м, этаж: 1,2 (мансарда), кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>; и 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1049 кв.м, категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 45-48). Переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д.49-52). Фактически квартира была передана от ответчика истцу в декабре 2020г. Стоимость указанной квартиры составила <данные изъяты> руб., цена явилась фиксированной и изменению не подлежала (п. 3 договора). Согласно п. 12, 13 договора продавец обязался передать квартиру покупателю по акту приема-передачи, в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора, в пригодном для проживания состоянии.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель посмотрел и принял от продавца объект недвижимости в том состоянии, в котором он есть на день подписания акта. Качество и состояние объекта недвижимости покупателя устраивает (п. 4 акта, т. 2 л.д. 10). Исходы из пояснений сторон в судебном заседании, фактически квартира передана от ответчика истцу в середине декабря 2020г. в том состоянии, в котором находилась на момент её осмотра перед заключением договора купли-продажи.
Исходя из указанных положений договора и акта приема-передачи, суд приходит к выводу о том, что сторонами было согласовано условие о качественном состоянии объекта – пригодность его для проживания, покупатель осмотрел объект неоднократно, претензий по его качеству и состоянию на момент сделки не имел, понимал, что для приведения квартиры в надлежащее для проживания в ней состояние, требуются значительные финансовые затраты, в том числе выравнивание полов, устранение щелей в половых досках. Условий о качестве полов, перекрытий, кровли и других конструктивных элементов объекта договор не содержит. При этом стороны не спорят, что состояние конструктивных элементов обнаруживалось при осмотре и обсуждалось, жилое помещение фактически пригодно для использования по целевому назначению.
Из текста искового заявления следует, что при осмотре квартиры для переезда истцом установлено, что в квартире имеются скрытые дефекты, то есть жилое помещение не отвечает требованиям, установленным к жилому помещению действующими нормативно-правовыми документами. Из чего суд делает вывод о том, что поскольку истец, не обладая специальными познаниями и не используя специальные методы контроля, смог увидеть, по его мнению, “скрытые дефекты”, а только потом обратился к эксперту, указанные дефекты скрытыми признать нельзя.
То, что указанные в иске недостатки объекта являются явными, подтверждается и заключением эксперта по строительно-техническому исследованию ООО “РЭПК” (Т 1 л.д. 185-267), из которого следует, что выявленные недостатки были обнаружены экспертами путем визуально-инструментального осмотра квартиры. Вывод экспертов о скрытости указанных дефектов сделан лишь на том основании, что техническая возможность обнаружения выявленных дефектов имеется при условии привлечения лиц, обладающих специальными познаниями в области строительства, имеющих в штате организации соответствующее оборудование, прошедшее соответствующие процедуры проверки или калибровки. При этом не понятно, для чего в указанном случае необходимо соответствующее оборудование, если эксперты установили дефекты визуально-инструментальным путем, используя лишь: стальные линейку и рулетку, лазерный дальномер, без использования специальных методов контроля (лабораторных исследований), не производя демонтаж конструктивных элементов объекта (пола, перекрытий, кровли, стен). Как установлено из пояснений сторон, истец также при осмотре квартиры до её приобретения использовал приборы для измерения.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Заключение № от ДД.ММ.ГГГГ ООО “Центр судебных экспертиз и исследований” суд также во внимание не принимает по указанным выше причинам и ввиду позиции стороны истца, который в судебном заседании просил взыскать ущерб в размере, определенном заключением судебной экспертизы.
Суд относится критически к указанной в иске позиции истца о том, что он (ФИО3) планировал переехать в квартиру в первом квартале 2021 года, поскольку из показаний, данных в судебном заседании, следует, что приобретая квартиру, истец понимал, что объект продается без чистовой отделки и требует значительного ремонта. На определенные сомнения наводит и то обстоятельство, что истец в заседании суда не смог аргументировано пояснить какая сумма планировалась для доведения жилого помещения в надлежащее состояние, в какой сумме фактически понесены расходы.
С целью досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о возмещении ущерба в размере <данные изъяты> руб., что составляет около 30 процентов от продажной цены объекта. Ответчик предложил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить ФИО3 уплаченные по договору денежные средства, на что покупатель не согласился. Очевидно, такое поведения сторон не может свидетельствовать ни о чем ином, как только о том, что цена жилья устраивала стороны и определена именно с учетом фактического состояния квартиры, требующего значительного материального вложения для проживания в ней. Последующие действия истца суд расценивает желанием минимизировать свои расходы на приведение квартиры в надлежащее состояние.
Представленные стороной ответчика в судебное заседание фотографии состояния квартиры на момент ее покупки ФИО3, что последним не оспаривалось, с очевидной достоверностью свидетельствуют о том, что объект продавался без отделки, безусловно, требовал значительного ремонта и вложения денежных средств.
Таким образом, приобретая квартиру, осматривая ее перед покупкой не один раз, ФИО3, имея опыт работы риелтором, мог оценить ее состояние самостоятельно или с привлечением специалиста до заключения договора купли-продажи, мог обнаружить недостатки, не являющиеся скрытыми и не требующие специальных познаний и средств для их обнаружения, в частности, биологические образования в виде плесени, гнили, грибка.
Квартира соответствует условию договора об ее качественном состоянии, а именно – пригодна для проживания. Иного стороной истца не доказано и не заявлено. Кроме того, согласно пояснениям эксперта ФИО8, данным в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (Т 2 л.д. 52а-54), недостатки, выявленные в ходе экспертизы, не являются препятствием для безопасной эксплуатации квартиры по назначению.
Заслуживают внимания доводы стороны ответчика о том, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 21.04.2015 № 2-1026/2015 узаконена реконструкция жилого <адрес>, за ФИО5 признано право общей долевой собственности в размере 1/8 доли праве собственности на жилой дом лит. Б общей площадью 858,9 кв.м. по адресу: <адрес> согласно данным технического паспорта Ярославской филиала ФГУП “Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ”, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Данным решением установлено, что указанный жилой дом не нарушает требований действующего законодательства и безопасности, соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, безопасен и пригоден для эксплуатации.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
На основании изложенного при указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ФИО3 требований о возмещении расходов на устранение выявленных недостатков квартиры и отказе в их удовлетворении.
Требование истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб. суд также находит необоснованным. Из содержания иска, а также объяснений истца, данных в судебном заседании, следует, что данное требование истцом заявлено в связи с недостатками приобретенного им жилого помещения. В силу ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ и ст. 151 ГК РФ. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Возникшие между сторонами правоотношения носят имущественный характер; доказательств, достоверно подтверждающих причинение действиями (бездействием) ответчика истцу нравственных и физических страданий, не представлено, обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком личных неимущественных прав истца либо посягающих на принадлежащие ему нематериальные блага, судом не установлено и из материалов дела не следует. На основании изложенного, а также с учетом не доказанности истцом факта нарушения ответчиком его имущественных прав, оснований для удовлетворения иска в части взыскания компенсации морального вреда также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 103, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, СНИЛС: №) к ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, паспорт: №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>) о взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Заволжский районный суд города Ярославля.
Судья Ю.В. Иванчикова
Мотивированное решение изготовлено 01.03.2023.