дело № 2-1260/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2023 года г.Уфа

Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.Ф.,

при секретаре Полишевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и самовольную постройку и признании договор недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и самовольную постройку и признании договор недействительным, в обоснование своих требований указывая, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>.

Помимо нее в вышеуказанном помещении зарегистрированы и проживают: ФИО4, ФИО5.

Дом, по указанному выше адресу находится на земельном участке, кадастровый №, общая площадь: 950 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки.

Земельный участок, по указанному выше адресу истец ДД.ММ.ГГГГ приобрела на основании договора в простой письменной форме у ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которые на момент заключения договора являлись владельцами домостроения и земельного участка с площадью 0, 095 га и которые согласно свидетельствам о смерти являются умершими.

Согласно условиям договора, ФИО1 имеет право построить свой дом на участке с площадью 0, 0316 га. со стороны грузового двора, начиная с левого забора. На остальной участок земли с площадью 0, 0634 га, ФИО1 прав не имеет. Стоимость сделки составила 250 000 руб.

В подтверждение совершенной сделки составлен договор и расписка, согласно которой истцом, во исполнение договора внесен задаток в размере 100 000 руб. Денежные средства в полном объеме переданы в последующем.

В последующем, на земельном участке с площадью 0, 0316 га. истцом построен жилой дом.

Однако, в связи со смертью ФИО6 и ФИО7, правоустанавливающие документы не оформлены, и вышеуказанный земельный участок, и дом, в последствии проданы наследниками умерших, не пожелавшими вступить в наследство, без правоустанавливающих документов.

С момента приобретения жилого дома и земельного участка истец владеет и пользуется указанными объектами недвижимости на правах собственника, обеспечивает уход и содержание за ними, осуществляет защиту от посягательств третьих лиц и несет все необходимые расходы, в том числе оплачивает налоги и коммунальные платежи.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, договор купли-продажи не был оформлен в установленном законом порядке, в связи с чем, отсутствует возможность его государственной регистрации и, соответственно, государственной регистрации права собственности.

Поскольку во внесудебном порядке разрешить данную ситуацию не представляется возможным, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением с целью признания права собственности на спорные объекты недвижимости.

Таким образом, расписка содержит данные о предмете сделки по продаже недвижимого имущества с указанием адреса, о цене купли-продажи и о расчете между сторонами по сделке.

Учитывая изложенное, считает подтвержденным факт заключения договора купли-продажи и его исполнение в полном объеме, а именно передаче денежных средств за недвижимое имущество и в передаче дома для проживания и земельного участка для его использования.

Кроме того, на протяжении длительного времени истец как собственник несет расходы на содержание недвижимого имущества, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, обрабатываю земельный участок.

На основании вышеизложенного, просит истец признать договор купли-продажи земельного участка общей площадью 0, 0316 га со стороны грузового двора, начиная с левого забора, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, составленный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО6, 05,12.1966 года рождения и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключенным.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок общей площадью 0,0316 га., со стороны грузового двора, начиная с левого забора, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты уточнения иска, в котором указали, что просит признать договор купли-продажи земельного участка общей площадью 0, 0316 га со стороны грузового двора, начиная с левого забора, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, составленный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключенным; Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок общей площадью 0,0316 га., со стороны грузового двора, начиная с левого забора, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>; признать договор купли-продажи земельного участка кадастровый №, общая площадь 950 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истнц ФИО1 и ее представитель ФИО8 поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО9 просили отказать.

С учетом требований ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, пояснения свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21 декабря 2011 г. N 30-П, пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу.

Институт преюдиции, являясь выражением дискреции законодателя в выборе конкретных форм и процедур судебной защиты и будучи направлен на обеспечение действия законной силы судебного решения, его общеобязательности и стабильности, на исключение возможного конфликта различных судебных актов, подлежит применению с учетом принципа свободы оценки доказательств судом, вытекающего из конституционных принципов независимости и самостоятельности судебной власти.

Решением суда от 20.02.2019 исковые требования ФИО3 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворены. Суд обязал Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка площадью 950 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене, установленной действующим законодательством. Решение суда вступило в законную силу.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 17.01.2022, сотавленным без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от 14.11.2022 измененный иск ФИО2 к ФИО1, ФИО4, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО5, о прекращении права пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета - удовлетворен. Признана ФИО1, ФИО4, ФИО5 прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>. Выселены указанные лица из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Судами установлено, что 28 июля 2021 года между ФИО3 и ФИО10 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить объект индивидуального жилищного строительства - одноэтажное жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, общая площадь 66 кв.м., одно этажное жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 24,9 кв.м., назначение: жилой дом, земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 950 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для обслуживания жилого дом и надворных построек,

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО11 составлен акт приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно пункта 1 вышеуказанного акта продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял земельный участок с жилым домом о кадастровым номером 02:55:010428:569 й 02:55:010428:15, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью земельного учаетка950 кв.м. ш жилого <адрес> кв,м., 24,9 кв.м.

Таким стразом, истцу ФИО2 на праве собственности принадлежат жилое здание, расположенное да адресу: <адрес>, уд. Заливная Большая, <адрес>, общей площадью 24,9 кв.м.; жилой дом, расположенный ш адресу: <адрес>, общей площадью 66 кв.м.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей плошадью 950 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 66 кв.м., на основании договора купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 950 кв.м., на основании договора купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке о регистрации МУП Единый расчетно-кассовый центр городского округа г.Уфа Республики Башкортостан Ленинский район отделение «Чернышевское» № 104 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>. Совместно с ним зарегистрированы ФИО1, родственница ФИО4, племянница ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В спорном жилом доме по адресу: <адрес>, зарегистрированы и проживают ФИО3, ФИО1, ФИО4, несовершеннолетняя ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Ранее собственником жилого помещения и земельного участка по указанному адресу являлся ФИО3

Доводы истца ФИО1 о том, что ФИО3 на момент совершения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не мог понимать значение своих действий и руководить ими являются необоснованными, поскольку доказательств указанного факта не представлено. На день совершения сделки ФИО3 являлся дееспособным гражданином.

Решением суда от 14.09.2022 исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи дома недействительной и аннулировании записи – оставить без удовлетворения. Оно вступило в законную силу и никем не обжаловано.

Судом установлено, что согласно выводам судебно-психиатрической экспертизы, выполненной экспертами ГБУЗ РБ Республиканской клинической психиатрической больницы № от ДД.ММ.ГГГГ комиссия приходит к заключению, что ФИО3, обнаруживает в настоящее время и обнаруживал на момент совершения сделки купли-продажи дома с июля 2021 г. по август 2021 г., признаки <данные изъяты>) (ответ на часть вопроса №) Об этом свидетельствуют данные анамнеза о <данные изъяты>. Однако, указанные особенности психики у ФИО3 в период с июля 2021 г. по август 2021 г., относящийся к совершению сделки, как показывает анализ материалов гражданского дела, медицинской документации в сопоставлении с данными настоящего психиатрического обследования были выражены не столь значительно, не сопровождались грубыми нарушениями памяти, мышления, интеллекта, критических способностей, выраженными эмоционально-волевыми нарушениями, какими-либо психотическими нарушениями, и не лишали его способности понимать значение своих действий и руководить ими на тот период.

Суд принял решение, что заключение обосновано с научной точки зрения, проведено специалистами в области психиатрии на основании обследования ФИО3 его медицинских документов, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому не доверять выводам экспертной комиссии у суда оснований не имелось.

Так же согласно выводам заключения судебной экспертизы, в период с июля 2021 г. по август 2021 г., относящийся к совершению сделки, у ФИО3 были выражены не столь значительно, не сопровождались грубыми нарушениями памяти, мышления, интеллекта, критических способностей, выраженными эмоционально-волевыми нарушениями, какими-либо психотическими нарушениями, и не лишали его способности понимать значение своих действий и руководить ими на тот период.

Таким образом, суд принял решение, что основания для признания сделки купли-продажи дома недействительной и аннулировании записи в соответствии со ст. 168 ГК РФ отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требования истца ФИО3 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи дома недействительной и аннулировании записи подлежат отклонению.

Таким образом, на основании вынесенных судебных решений установлено, что на основании Постановления Главы Администрации г. Уфы от 24.09.2002 г. № 4499, оспариваемый земельный участок с кадастровым номером № изъят у собственника ФИО12 и предоставлен в аренду ФИО7 и ФИО6 сроком на 10 лет для обслуживания индивидуального жилого дома и надворных построек. При этом, данное постановление содержит предупреждение арендаторов, согласно которому строительство и реконструкция строений на участке возможно вести только с разрешения Главархитектуры, а также разъяснено, что данный земельный участок, согласно генплану города, находится в коммерческо-производственной зоне реки Белая.

Вопреки доводам истицы, положения договора от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривают условия купли-продажи земельного участка, а лишь наделяют ФИО1 правом постройки жилого дома на участке площадью 0,0316 га со стороны грузового двора, начиная с левого забора. Необходимо отметить тот факт, что правом дать разрешение на строительство или реконструкцию сооружения на данном участке обладал только Главархитектура. Право собственности на земельный участок было признано в судебномпорядке по решению Ленинского районного суда г. Уфа Республики Башкортостан от 20.02.2019 г. № 2-447/2019 за ФИО3.

Также договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит существенного условия о цене земельного участка.

Существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность.

Иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество.

Цена фигурирует лишь в предоставленной истцом расписке, согласно которой ФИО1 оплатила лишь задаток в размере 100 000 рублей. Остальную сумму в размере 150 000 рублей ФИО1 обязалась выплатить в срок до августа 2006 г. Однако, оставшаяся часть суммы до настоящего времени выплачена ФИО1 не была, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по материалам проверки КУСП ОП № 4 Управления МВД России по г. Уфа № от ДД.ММ.ГГГГ, из чего следует, что обязательства в рамках данной ФИО1 расписки исполнены не были.

Также данная расписка не содержит положений, свидетельствующих, за что ФИО1 передала денежные средства в размере 100 000 рублей ФИО6

Далее в своем исковом заявлении истица ФИО1 указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ несет все необходимые расходы на содержание самовольной постройка и земельного участка, а именно оплачивает налоги и коммунальные платежи, доказательства чего в материалах дела отсутствуют.

Заслуживает внимания и тот факт, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки ГО г. Уфа РБ от 22.08.2008 г. № 7/4, указанный земельный участок относится к территориальной зоне КП-1 и использование его для строительства индивидуального жилого дома не разрешено. Данное положение содержится в ответе Отдела градостроительного контроля и выдачи разрешении Администрации ГО г. Уфа от ДД.ММ.ГГГГ №/ОП на обращение ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — одноэтажное жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, уд. Большая Заливная, <адрес>, кадастровый №, одноэтажное жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанное имущество на момент продажи под каким-либо залогом, арестом или иным запретам не находилось. Сделка по покупке недвижимого имущества была возмездной, цена соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства получены продавцом ФИО3 в полном объеме, недвижимое имущество полностью оплачено покупателем ФИО2, что подтверждает приобретение указанного недвижимого имущества добросовестным приобретателем. Таким образом, у ФИО2 возникло право собственности на одноэтажное жилое здание, кадастровый №, одноэтажное жилое здание, кадастровый №, земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 с. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи, недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании вышеизложенного, суд принимает решение об отказе в иске в полном объеме.

Руководствуясь ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и самовольную постройку и признании договор недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Уфа Республики Башкортостан.

Судья Р.Ф.Фахрутдинова