Решение по делу № 02-9105/2023~М-22058/2022 от 04.04.2023.

УИД 77RS0034-02-2022-036442-97

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 апреля 2023 года адрес

Щербинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Конаревой М.И.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9105/2023 по иску Товарищества собственников недвижимости «Западная долина» к фио о взыскании задолженности по платежам за содержание общего имущества,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Западная долина» (далее – ТСН «Западная долина») обратилось в суд с иском с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к фио (до заключения 13.11.2021 года брака Журавлевой) фио о взыскании задолженности по внесению платы за обслуживание инфраструктуры и мест общего пользования за период с марта 2020 года по сентябрь 2022 года в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма.

Требования мотивированы тем, что фио является собственником квартиры с кадастровым номером 77:18:01704080:863, расположенной в домах блокированной застройки (таунхаусах) на территории застройки «Западная долина» по адресу: адрес, адрес. Ответчик пользуется объектами инфраструктуры, инженерными сетями и услугами по содержанию территории застройки «Западная долина», плату за содержание общего имущества не вносит.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, полагает, что обязанность ответчика по внесению платы возникает по основаниям положений Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в силу обязательности решений товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН) для лиц, хотя и не являющихся его членами, но пользующихся инфраструктурой территории и принимающих услуги, связанные с ее управлением.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв. Возражения ответчика основаны на том, что она участия в создании ТСН не принимала, в члены ТСН не вступала, договор управления с ТСН не заключала, общим имуществом ТСН «Западная долина» не пользуется, полагает, что принадлежащее ей жилое помещение не входит в адрес, и его решения не являются для нее обязательными. Согласно выписке из кадастровой карты с нанесенными координатами границ адрес с жилыми домами, расположенными на ней, входит в структуру деревни. Квартира ответчика находится в адрес, адрес. У собственников жилых помещений, расположенных на городской улице, не образуется совместная (долевая) собственность на объекты городской инфраструктуры этой улицы: улично-дорожную сеть, столбы освещения, детские площадки. Данные объекты являются элементами благоустройства улицы и независимо от форм собственности входят в зону ответственности властей адрес. Ответчик считает начисляемые истцом платежи безосновательными ещё и потому, что имущество, управление которым обеспечивает ТСН, ни членам ТСН, ни самому ТСН не принадлежит, а является собственностью третьего лица. Применительно к коммунальным услугам пояснила, что получает и оплачивает их по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, включая стоимость обслуживания инженерных сетей, по которым коммунальный ресурс поступает в ее жилое помещение.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.12. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам (пункт 3 статьи 123.12. ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 №23-П товарищество собственников недвижимого имущества является правовой формой совместной реализации ими имущественных прав и удовлетворения общих интересов, позволяющей оптимизировать формирование общей воли и исключить необходимость индивидуального участия в гражданском обороте каждого из множества собственников по поводу единого предмета общего интереса благодаря самостоятельной правосубъектности (статусу юридического лица) товарищества, что предполагает совпадение его хозяйственных интересов с общими интересами собственников жилой недвижимости. Аналогичного подхода придерживается и судебная практика, не признающая товарищество собственников жилья хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов.

Согласно части 1 ст. 135 адрес кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии с пунктом 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Таким образом, для применения приведенных выше норм необходимо установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит понятия общая граница земельных участков. Минстрой России, давая разъяснения относительно общих границ земельных участков нескольких многоквартирных домов, в письме от 1 августа 2016 г. № 24192-ОД/04 указал, что под общей границей земельных участков понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (коттеджные поселки), не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, равно как и не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.

По смыслу правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановление от 28.12.2021 № 55-П (далее – Постановление), применение к отношениям по взысканию платы за управление и содержание имущества общего пользования жилищно-земельного комплекса по аналогии норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности и тем самым не гарантирует обеспечения справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений (п. 8.1).

Имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов. Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах (абз.1 п.5).

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - при том, что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями (абз. 2 п.5).

По смыслу пункта 6.2 Постановления, применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе в действующем законодательстве отсутствуют прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

В отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять, в том числе, размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения (п. 7).

По смыслу пункта 8.3 Постановления, в отсутствие специального законодательства и договора собственника с управляющей организацией, справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагает, что:

состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;

обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;

наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом, что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

С учетом вышеприведенных норм права, а также сформулированных Конституционным Судом РФ критериев справедливого баланса прав, обязанностей и законных интересов участников отношений по управлению и обслуживанию жилищно-земельных комплексов, суд заключает, что при разрешении настоящего дела доказыванию подлежит обязательность для ответчика решений ТСН, которыми устанавливается плата за объекты инфраструктуры, инженерные сети и услуги по содержанию территории застройки, а также наличие полезного эффекта для ответчика от оказываемых истцом услуг.

Как установлено судом, фио (до заключения 13.11.2021 года брака ФИО1) фио является собственником квартиры с кадастровым номером 77:18:0170408:863, расположенной по адресу: адрес, адрес. Право собственности зарегистрировано 13.02.2019 года.

20 августа 2019 года решением собственников индивидуальных жилых домов, оформленным протоколом общего собрания собственников недвижимости № 1 от 20.08.2019 года, для управления объектами общей инфраструктуры, инженерными сетями, а также организации оказания услуг собственникам, в том числе в отношении мест общего пользования, создано ТСН «Западная Долина».

Протоколами общего собрания членов ТСН № 2 от 15.10.2019 года, № 3 от 19.04.2020 года и № 4 от 30.09.2020 года установлен размер ежемесячных взносов, направленных на оплату содержания объектов инфраструктуры и оказание услуг, который составляет (для категории жилья, которым владеет ответчик) сумма в месяц. Протоколом № 5 общего собрания членов ТСН от 12.09.2021 года размер ежемесячных взносов установлен в размере сумма в месяц.

Вместе с тем, доказательства, что собственник квартиры № 5 дома 62 корп. 2 по адрес участвовал в принятии решения о создании ТСН «Западная долина» истцом не представлено. Дома, собственники которых принимали участие в общем собрании по вопросу создания ТСН, указаны в приложении к Протоколу № 1 от 20.08.2019 года, в числе которых жилое помещение ответчика отсутствует, равно как и отсутствует ее подпись.

Доказательства последующего вступления ответчика в члены ТСН, а также наличия между ответчиком и ТСН договорных отношений, в материалах дела отсутствуют.

Также заслуживают внимание доводы ответчика, что ее квартира расположена на территории, противоположной от территории расположения домов, собственники которых приняли решение о создании ТСН, данные территории разделены адрес, улично-дорожная сеть является территорией общего пользования и не может находиться в собственности физических и юридических лиц. Следовательно, квартира ответчика не расположена в границах территории ведения истца, квартира расположена в границах населенного пункта адрес. Факт вхождения территории, на которой расположено принадлежащее ответчику недвижимое имущество, в состав адрес «Западная долина» не доказан.

Доказательств того, что имущество, бремя по содержанию и обслуживанию которого несет ТСН «Западная долина», является имуществом общего пользования товарищества, наличия элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания одновременно объектов недвижимости членов ТСН «Западная долина» и недвижимого имущества ответчика, истцом не представлено.

Судом также установлено и сторонами не оспаривается, что инженерные сети и объекты общей инфраструктуры, которыми управляет ТСН, в том числе: сети уличного освещения (Договор аренды № 115224 от 01.10.2019 г.), земельные участки под дорогами и тротуарами (Договор аренды № 115232 от 01.10.2019 г.; Договор аренды № 115167 от 09.01.2020 г.), канализация (Договор аренды № 115229 от 01.06.2020 г.), строительные машины и иная техника (Договор аренды № 86 от 18.01.2022г.), - ни учредителям ТСН, ни самому ТСН не принадлежали, а являются собственностью третьего лица – ООО «Западная Долина». Право собственности ООО «Западная долина» на земельные участки, расположенные по адресу: адрес, адрес, вблизи адрес, арендованные ТСН «Западная долина», в настоящее время оспорено Департаментом городского имущества адрес в Арбитражном суде адрес в рамках дела №А40-152455/22-23-1049.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что протоколы общего собрания ТСН № 2, № 3, № 4 и № 5, которыми определены размер и состав взносов в 2019, 2020, 2021 и 2022 годах, не могут являться основанием для начисления платы ответчику, поскольку ее жилое помещение к ТСН «Западная долина» не относится, сам ответчик членом ТСН не является, договор управления с ТСН не заключала, правом долевой собственности на имущество, управление которым осуществляет ТСН, не обладает, коммунальные услуги получает и оплачивает по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями. Доказательств фактически оказанных ответчику услуг ТСН не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников недвижимости «Западная долина» к фио о взыскании задолженности по платежам за содержание общего имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья фио