РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2022 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Наумовой С.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-185/2022 (3а-595/2021) по административному исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Регион Риэлт» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Специализированный застройщик «Регион Риэлт» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка, №, площадью 2416+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство (для эксплуатации предприятия оптовой и мелкооптовой торговли); расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир – жилой дом; участок находится примерно в 48 м, по направлению на юго-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: <адрес> Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка №, установленной по состоянию на 01.01.2020 в размере 8 898 514,56 руб. Просит установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – администрация м.о. Щекинский район и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте его проведения извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ООО «Специализированный застройщик «Регион Риэлт» является собственником земельного участка, №, площадью 2416+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство (для эксплуатации предприятия оптовой и мелкооптовой торговли); расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир – жилой дом; участок находится примерно в 48 м, по направлению на юго-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: <адрес>

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость участка № установлена в ходе массовой оценки и вышеуказанным постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждена по состоянию на 01.01.2020 в размере 8 898 514,56 руб. Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 27.12.2020 и применяется с 01.01.2021.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, следовательно, он является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В соответствии с отчетом об оценке №, выполненным оценщиком ООО <данные изъяты> А.С. ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 01.01.2020 составляла 6 240 830 руб.

В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке №, выполненный оценщиком ООО <данные изъяты> А.С. ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, указанную оценщиком, и определил ее по состоянию на 01.01.2020 в размере 5 111 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с ДД.ММ.ГГГГ года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, оценщиком не сделан вывод о среднем значении удельного показателя стоимости при анализе фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости, сопоставимых с объектом оценки. Отсутствуют правила отбора аналогов для проведения расчетов, неясно, почему в расчетах использована лишь часть доступных объектов-аналогов, чем нарушены положения п.22в ФСО № 7. Расчет корректировок на инженерные коммуникации является некорректным, поскольку участки-аналоги не застроены. Корректировки к аналогам применены некорректно. Скорректированные стоимости аналогов № 1, 2, 3, 4 имеют значительное различие со средним значением стоимости, что свидетельствует о некорректности подбора аналогов. Корректировки на торг и масштаб земельного участка не соответствуют корректировкам, указанным в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО1 и ФИО2, 2018 года. Оценщик не указывает полное название источника корректировок, чем нарушает п.5 ФСО № 3. При расчете стоимости кв.м аналога № 3 допущена арифметическая ошибка.

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.5 ФСО №3.

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 01.01.2020. На ту же дату установлена и рыночная стоимость участка в экспертном заключении.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта, и полагает, что рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 01.01.2020 составляла 5 111 000 руб., что значительно ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 22.12.2021 (согласно дате приема почтового отправления).

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, указания в решении периода ее действия не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, КН №, площадью 2416+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство (для эксплуатации предприятия оптовой и мелкооптовой торговли); расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир – жилой дом; участок находится примерно в 48 м, по направлению на юго-запад от ориентира; почтовый адрес ориентира: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 5 111 000 рублей.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – 22.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: