Решение по делу № 2-1657/2022 от 22.09.2022 - о возложении обязанности привести в соответствие, уменьшении покупной цены, возложении обязанность передать жилой дом и земельный участок, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности.

Дело № 2-1657/2022

УИД 74RS0038-01-2022-001005-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2022 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Громовой В.Ю.,

при секретаре Кинжабаевой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возложении обязанности привести в соответствие, уменьшении покупной цены, возложении обязанность передать жилой дом и земельный участок, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ИП ФИО2), в котором, с учетом уточнений, просит:

возложить на ответчика обязанность привести жилой дом с кадастровым №, расположенный АДРЕС в соответствии с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости от 28.01.2021 №, а в случае отсутствия технической возможности уменьшить покупную цену до 5 285 000 руб.;

возложить на ответчика обязанность передать ФИО1 Индивидуальный жилой дом с кадастровым №, расположенный АДРЕС;

осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС, муниципальный район Сосновский, сельское поселение Кременкульское, АДРЕС ФИО2 на ФИО1 на основании договора купли-продажи будущей недвижимости от 28.01.2021 №;

возложить на ИП ФИО2 обязанность передать ФИО1 земельный участок с кадастровым №, площадью 550 +/- 8 кв.м, расположенный АДРЕС;

осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 550 +/- 8 кв.м, расположенный АДРЕС с ФИО2 на ФИО1 на основании договора купли-продажи будущей недвижимости от 28.01.2021 №.

В обоснование заявленных требований указано, что 28.01.2021 между продавцом ИП ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №. В соответствии с п. 1.1. Договора, продавец обязался в будущем продать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: жилое здание (индивидуальный жилой дом Б74), общей площадью 78,8 кв.м, которое будет закончено строительством и введено в эксплуатацию не позднее 30.09.2021, расположенное на земельной участке с кадастровым №, а также земельный участок с кадастровым № площадью 550 кв.м. расположенный АДРЕС, занятый жилым домом и необходимый для его использования. Согласно п. 2.1 Договора, цена составляет 7 100 000 руб. В эту цену входит стоимость Объекта и Земельного участка. Стоимость Объекта составила 5 285 000 руб., стоимость земельного участка составила 1 815 000 руб. Денежные средства ФИО1 оплачены в полном объеме. Обязательства по передаче в собственность покупателя Объекта и земельного участка не исполнены. Фактически ФИО1 предложен к получению другой объект, полностью различающийся расположением комнат, наличием/ отсутствием террасы, различающийся на 45,17 % площадью. Площадь завершенного объекта составила 114,4 кв.м, в то время как проектная площадь объекта составила 78,8 кв.м. Увеличение стоимости объекта произошло на 2 387 639,31 руб. ИП ФИО2 обязан был предоставить ФИО1 полную информацию о всех технических характеристиках и планировке возводимого объекта, которая является существенной и была известна ИП ФИО2 ИП ФИО2 несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией - приложением № к договору. Ссылаясь на ч. 1 ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей» просит возложить на ИП ФИО2 обязанность привести объект строительства в соответствие с условиями договора от 28.01.2021 №, а в случае отсутствия технической возможности, уменьшить покупную цену, зарегистрировав переход права собственности на дом за истцом. Оплата за земельный участок истцом произведена в полном объеме, стоимость земельного участка предусмотрена отдельным условием договора, в связи с чем истец просит возложить на ответчика обязанность передать земельный участок, зарегистрировав государственный переход права собственности на объект за истцом.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчики ИП ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представил письменный отзыв, в котором просит в иске ФИО1 отказать. Указал, что условием договора предусмотрено, что площадь объекта подлежит уточнению в результате проведения технической инвентаризации законченного строительством объекта (п. 1.3.1 Договора), а окончательная стоимость определяется на условиях согласованных в Договоре (п.п. 1.3.1 -1.3.3). Пунктом 4 Приложения № 1 предусмотрено, что характеристики объекта в приложении являются проектными. В соответствии с условиями договора, Покупатель осуществляет оплату по Договору до момента передачи недвижимого имущества в сроки установленные сторонами разделом № 2 Договора. В силу п.п. 3.1.2, 3.3., 3.4., 5.3. Договора стороны обязуются заключить основной договор, по которому будет осуществлена передача недвижимого имущества и переход права собственности на него к Покупателю. С октября 2021 года Покупатель уклоняется от исполнения Договора и отказывался от удостоверения получения им писем и документов от Продавца, в том числе уведомления об уточнении стоимости Объекта. Покупателю направлялись и передавались Дополнительные соглашения к договору, основной договор, акт приема-передачи. На основании п. 5.4. Договора продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора в случае нарушения Покупателем сроков платежей по Договору более 2 раза в течение 4 календарных месяцев либо задержки платежа на срок более 1 месяца путем направления Покупателю соответствующего уведомления. Договор считается расторгнутым по истечении 7 календарных дней с даты отправки уведомления или в дату его получения Покупателем, в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше. В связи с тем, что с августа 2021 года по сегодняшний день Покупатель не совершил оплату в соответствии с пунктами 1.3.-1.3.3. Договора в предложенные Продавцом сроки, не согласовал уточнение характеристик Объекта и его отделки, не предпринял каких либо действий по приемке недвижимого имущества Продавец принял решение о расторжении Договора в одностороннем порядке на основании п. 5.4. Договора, о чем неоднократно направлял ФИО1 уведомления.

Представители ИП ФИО2 - ФИО4, ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований истца в полном объеме, просили в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО «АРК ГРУПП» - ФИО6 в судебном заседании полагала требования истца не подлежащими удовлетворению. Представила письменное мнение, в котором указала, что стороны при заключении договора предусмотрели порядок определения окончательной стоимости объектов недвижимости, которое определяется исходя из фактической площади объекта и стоимости 1 квадратного метра, определенной в соответствии с п. 2.1 Договора.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании участия не принимал, извещен.

Суд, заслушав пояснения истца, представителей истца, ответчика и третьего лица ООО «АРК ГРУПП», исследовав материалы настоящего дела приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 02.10.2020 между ООО «АРК ГРУПП» (Лицензиар) и ИП ФИО2 (Лицензиат) заключен лицензионный договор № 92, согласно которому Лицензиар обязуется предоставить Лицензиату право использования проектной документации для однократного строительства 10 архитектурных объектов. Лицензиат вправе использовать Проектную документацию в пределах земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым № (том 2 л.д. 50-52).

Общая площадь индивидуального жилого дома согласно проекта 762-10-019 составляет 115,1 кв.м. (том 2 л.д. 1-42).

19.01.2021 Администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области ФИО2 выдано уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства площадью 135 кв.м. на земельном участке с кадастровым № (том 2 л.д. 44-46).

28.01.2021 между ИП ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости. В соответствии с п. 1.1. Договора Продавец обязуется в будущем передать в собственность Покупателя, а Покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество, а именно: жилое здание (индивидуальный жилой дом Б74), общей площадью 78,8 кв.м., которое будет закончено строительством в введено в эксплуатацию не позднее 30 сентября 2021 года, расположенное на земельном участке с кадастровым №, а также земельный участок с кадастровым № площадью 550 кв.м. расположенный АДРЕС, занятый жилым домом и необходимый для его использования (том 1 л.д. 13-17).

Согласно п. 1.2 Договора свойства и характеристики Объекта указаны в Приложении № 1, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора. Характеристики Объекта являются проектными. На основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством Объекта недвижимости, Объекту присваивается фактический номер и уточняется площадь Объекта. Стороны договорились установить порядок определения цены Договора в зависимости от площади Объекта (п. 1.3 Договора).

Пунктом 1.3.1 Договора предусмотрено, что окончательная цена Договора определяется исходя из площади законченного строительством Объекта на основании данных органов технической инвентаризации. Общая площадь объекта, уточненная в результате проведения технической инвентаризации законченного строительством Объекта, передаваемого Покупателю, отражается в Акте приеме-передачи Объекта. На основании уточненной площади Объекта производится корректировка цены Договора и взаиморасчет между Сторонами с учетом разницы между площадью Объекта, определенной настоящим Договором, и площадью Объекта, определенной органами технической инвентаризации. В случае превышения площади Объекта, определенной органами технической инвентаризации, над площадью объекта, определенной Договором, Покупатель осуществляет дополнительную оплату за дополнительную площадь Объекта (п. 1.3.2 Договора).

Условиями п. 1.6. Договора установлено, что одновременно с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок, занятый Объектом и необходимый для его использования.

Продавец обязуется в срок до 30.09.2021 возвести Объект, а также ввести его в эксплуатацию (п. 3.1.1. Договора).

Согласно п. 2 Приложения № 1 к Договору от 28.01.2021 площадь объекта (проектная) 78, 8 кв.м. Проектный номер объекта на план схеме Б74 (том 1 л.д. 18).

В соответствии с п. 4 Приложения № 1 стороны подписанием настоящего приложения подтверждают, что характеристики Объекта в настоящем Приложении являются проектными. Общая площадь Объекта будет установлена по завершении строительства в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Стороны подписанием Приложения подтверждают, что планировка и характеристики Объекта с указанием расстановки мебели являются условными и обозначают, что в стоимость Объекта не входит стоимость мебели (п. 5 Приложения №1).

Согласно техническому плану кадастрового инженера ООО «Геогид» К.Ю.А. от 07.07.2021, площадь индивидуального жилого дома построенного в 2021 году на земельному участке с кадастровым № составляет 114,4 кв.м.

14.12.2021 ИП ФИО2 ФИО1 передано письмо об изменении площади построенного объекта, просьбой подписать дополнительное соглашение № от 09.12.2021 (том 1 л.д. 152).

В ответ на письмо ИП ФИО2 ФИО1 направила требование о передаче ей недвижимого имущества, согласно договору купли-продажи от 28.01.2021 (том 1 л.д. 158-159).

31.01.2022 ИП ФИО2 вновь в адрес ФИО1 направлено письмо о необходимости подписания дополнительного соглашения №, договора купли-продажи недвижимости от 31.01.2022, предоставлении в срок до 08.02.2022 подписанного акта приема-передачи объекта, предоставлении в срок до 08.02.2022 оплаты в размере 2 387 639 руб., указав, что в случае уклонения от исполнения договора, ими будет расторгнут договор купли-продажи от 28.01.2021 на основании п. 5.4 Договора. Указанное письмо получено ФИО1 08.02.2022 (том 1 л.д. 160-169).

Право собственности на индивидуальный жилой дом площадью 114,4 кв.м. с кадастровым № и на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано за ФИО2

Исходя из содержания переписки сторон, фотоматериалов этапов строительства объекта, ФИО1 было известно о наличии в доме террасы с июля 2021 года. Возражений в адрес ИП ФИО2 о несоответствии дома проекту указанному в договоре от 28.01.2021. не направлялось.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 данной статьи).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 данной статьи в ранее действовавшей редакции).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (абзац первый пункт 4).

Согласно пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Вышеуказанные нормы подлежат применению при рассмотрении спора, принимая во внимание договоренность сторон о создании в будущем индивидуального жилого дома, который после завершения строительства и полной оплате подлежит передаче истцу.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В том же пункте указано, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 указанного Постановления разъяснено, что, если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта) может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Указанный подход, по смыслу пункта 8 того же Постановления, действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Такой договор согласно данному пункту постановления должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 этого постановления.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела договор № от 28.01.2021 с Приложением №, технический план здания от 27.07.2021, проект, лицензионный договор № от 02.10.2020, содержание п. 1.6. Договора от 28.01.2021 об одновременной передаче права на объект и земельный участок, суд приходит к выводу, что договор № от 28.01.2021 не содержат противоречий в части предмета и стоимости будущего объекта - индивидуального жилого дома, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о возложении обязанности привести в соответствие индивидуальный жилой дом с условиями договора купли-продажи будущей недвижимости от 28.01.2021 №, возложении обязанности передать жилой дом либо площадью, указанной в ЕГРН либо указанной в договоре 78,8 кв.м и земельный участок истцу, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на истца не имеется.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно положениям ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся положения относительно прав покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), так покупатель вправе по своему выбору, в том числе: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

По буквальному толкованию п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенный в указанной правовой норме перечень прав покупателя является исчерпывающим, то есть он не может быть расширен и ограничивает права покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара по его выбору правом отказаться от исполнения договора купли-продажи и правом требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, при этом применение конкретного способа защиты предполагает, что следствием станет реализация истцом конкретной правовой возможности, которая иначе не может быть реализована, достижение конкретного правового результата.

При удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и, насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Принимая во внимание отсутствие доказательств наличия недостатков в индивидуальном жилом доме площадью 114,4 кв.м., оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной цены будущей вещи - индивидуального жилого дома до 5 285 000 руб. не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возложении обязанности привести в соответствие, уменьшении покупной цены, возложении обязанность передать жилой дом и земельный участок, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, -отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Громова В.Ю.

Мотивированное решение суда составлено 29 сентября 2022 года.

Председательствующий Громова В.Ю.