Решение по делу № 2-1311/2023 от 05.04.2023

Дело №2-1311/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нальчик 05 апреля 2023 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли – продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации,

установил:

ФИО1 обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор о намерениях купли – продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 07.07.2020г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложить на общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» обязанность предоставить документы для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 01.11.2022г, мотивируя следующим.

07 июля 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» (далее – Продавец, Общество) и ФИО1 (далее - Покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме (далее - предварительный договор), по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность коммерческое помещение, являющееся предметом договора, не позднее 4-г квартала 2020 г.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является коммерческое помещение с проектным (строительным) номером <адрес>

При этом истцом исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости коммерческого помещения, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 07 июня 2020 в сумме 2 750000 (два миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по заключению основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 09 июля 2020 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.2. предварительного договора.

Также положениями п.п. 2.1. предварительного договора предусмотрено, что оплата за коммерческое помещение должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

При этом ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 07 июля 2020 года, заключенный между Обществом и ФИО1 по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель ответчика направил в суд заявление, в котором, указывая на признание иска, просит суд принять его. Последствия признания иска ему понятны.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России» (далее Банк) направил в суд возражения на иск. Считает заявленные требования необоснованными и просит суд отказать в их удовлетворении по следующим основаниям.

Предварительный договор не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, содержащихся в ст. 4 Закона о ДДУ. Истцом не представлено надлежащих доказательств оплаты по договору.

В договоре не указаны следующие сведения: о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией; о материале наружных стен и поэтажных перекрытий; о классе энергоэффективности, сейсмостойкости; о помещениях вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Таким образом, в предварительном договоре не определены все условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона в связи с чем, договор о намерении не может быть признан договором долевого участия в силу ч.5 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Более того, истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты договора. Денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, доказательств обратного в материалах дела не содержится.

Не представлены доказательства наличия у истца финансовой возможности произвести оплату по договору о намерении.

Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

Условия предварительного договора относительно оплаты цены недвижимости сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем, у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве его участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования условий предварительного договора, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества с использованием обеспечительного платежа, в связи с чем, не имеется законных оснований для признания его основным договором участия в долевом строительстве.

В силу ч. 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор от 07.07.2020г. прекратил свое действие соответственно 07.07.2021 г., а истец обратилась в суд с данным иском 12.12.2022г.

Спорный объект долевого строительства находится в залоге у ПАО Сбербанк.

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

- договор залога имущественных прав № от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений №1 от 29.06.2020 г. и №2 от 30.09.2020 г.) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/ возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

В установленном законом порядке также был зарегистрирован Договор ипотеки № от 07.08.2019г., заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении №1 к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1 641,00 кв. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429,00 кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Согласно н. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в.т.ч., но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

Помимо этого обращает внимание суда автор возражений на то, что при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, истец не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремени, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что 07.07.2020г. между Обществом и ФИО1 заключен договор о намерениях купли – продажи коммерческого помещения в многоквартирном доме. Согласно п.1.2. договора продавец обязуется передать в собственность покупателя коммерческое помещение <адрес> не позднее 4 –го квартала 2020г.

Утверждает истец, что денежные средства в счет стоимости объекта недвижимости в размере 2750000 рублей ею оплачены, а ответчиком приняты в полном объеме.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по заключению основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как было уже указано выше договор о намерениях купли – продажи помещения был заключен 07.07.2020г., в договоре не указан срок заключения основного договора, в суд с данными требованиями истец обратилась 12.12.2022г., то есть за пределами срока оговоренного выше.

Доказательств совершения действий, направленных на заключение основного договора стороной истца не представлено.

В этой связи суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований.

Заслуживают внимания утверждения представителя банка об отсутствии в материалах дела доказательств финансовой возможности истца для приобретения коммерческого помещения, поскольку согласно акту денежные средства на счет Общества не поступали, в налоговой отчетности не учтены, а передавались лично представителю Общества.

Определением Арбитражного суда КБР от 06.12.2022 г. заявление Банка о признании застройщика ООО «ФСК Потенциал» несостоятельным (банкротом) принято судом, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

При этих обстоятельствах истцу следовало представить суду доказательства о наличии у нее финансовой возможности приобретения коммерческой недвижимости.

Помимо этого требования истца и признание ответчиком иска не могут быть удовлетворены и приняты судом, также исходя из нижеследующего.

Между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Оператором реестра уведомлений о залогах имущества является Федеральная нотариальная палата. Залогодателем является ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», а залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России».

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

- договор залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений № от 29.06.2020 г. и №2 от 30.09.2020 г.) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями:

- договор ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429,00 кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав № от 07.08.2019г. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки № от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в.т.ч., но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

При таких обстоятельствах, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует незаконности заключения договора участия в долевом строительстве заключенного сторонами.

При этом истец, заключая данный договор при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца, как дольщика по характеру спорных правоотношений, не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Договор залога был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино – Балкарской Республике до заключения между истцом и ответчиком спорного договора.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт серии №) к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (ИНН:<***>) о признании договора о намерениях купли – продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 07.07.2020г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО1 договором участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации, возложении на общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 01.11.2022г., оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 07 апреля 2023г.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов