Решение по делу № 2-571/2025 от 19.03.2025 - об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении.

Дело № 2-571/2025

УИД 66RS0003-01-2024-006995-34

Мотивированное решение изготовлено 19.03.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 05 марта 2025 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседания Оганисян Г.О.,

с участием помощника прокурора Кировского района г. Екатеринбурга Власове Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении.

В обоснование исковых требований указало, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру, общей площадью 39,1 кв.м., кадастровый номер ***, расположенную по адресу: ***. Ответчик ФИО1 является собственником указанной квартиры. Согласно справке МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от 14.10.2024 № 321689 в спорной квартире на момент обращения в суд с указанным иском никто не зарегистрирован. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 11.06.2021 № 1076 многоквартирный жилой дом № 36, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу. 17.08.2021 собственнику ФИО1 было направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 01.11.2021, однако до настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по адресу: ***, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в администрацию г. Екатеринбурга не подал. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 28.01.2022 № 204 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ***, и жилых помещений в нем». В приложении № 2 к нему к изъятию в числе прочих подлежит квартира № 5, площадью 39,1 кв.м. Для определения размера возмещения за изымаемую у собственника квартиру проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке № 301/24, подготовленному <***>, размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 06.05.2024 составил 3 457 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 3 180 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд данного жилого помещения, составляет 277 000 руб. 02.07.2024 ответчику – собственнику квартиры были вручены проект соглашения об изъятии принадлежащей ей квартиры путем выкупа на указанных выше условиях. Соглашение с собственником изымаемого жилого помещения о размере возмещения до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, просит изъять у ФИО1 жилое помещение – квартиру, общей площадью 39,1 кв.м., кадастровый номер ***, расположенную по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственнику в качестве возмещения денежной суммы в размере 3 457 000 руб. Возложить на ФИО1 обязанность принять причитающееся ей возмещение за изымаемое недвижимое имущество и предоставить реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств. Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, признать право собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург», выселить ответчика из квартиры.

Определением суда от 21.02.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2.

Представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности от 05.11.2024, в судебном заседании доводы иска поддержала по предмету и основаниям, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, при определении размера возмещения принять во внимание отчет об оценке, подготовленный <***>. Кроме того, высказала возражения на заключение от 16.02.2025, подготовленное экспертом <***> Р.К.В. Просила обратить внимание, что экспертом неверно применены нормы материального права при расчете итогового размера возмещения. В размер возмещения включаются рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество. Аналогичное положение закреплено в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Стоимость изымаемого для муниципальных нужд спорного жилого помещения определена экспертом путем применения сравнительного подхода, от применения иных подходов эксперт отказался. Для расчета стоимости жилого экспертом выбраны 7 объектов-аналогов, применены соответствующие корректировки с целью нивелирования различий, влияющих на стоимость жилых помещений, между объектами-аналогами и оцениваемым объектом, определена стоимость 1 кв.м. спорного жилого помещения. Между тем, в стоимость предложений к продаже объектов-аналогов включена и рыночная стоимость доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, поскольку в случае перехода права собственности на жилые помещения, взятые в качестве аналогов (в случае их продажи) судьба доли в праве собственности на общее имущество будет следовать судьбе жилого помещения. Таким образом, в определенную экспертом сравнительным подходом стоимость 1 кв.м. жилого помещения, а затем жилого помещения в целом уже включена стоимость доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок. На данное обстоятельство в своем заключении указывает и эксперт на стр. 63 «рассчитанная стоимость 1 кв.м. жилого помещения включает стоимость земельного участка, необходимо определить стоимость объекта капитального строительства (исследуемого жилого помещения) без учета стоимости земли». Вместе с тем, эксперт необоснованно не указывает о том, что в данную стоимость включена и доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Земельный участок является составной частью общего имущества, судьба которого следует судьбе жилого помещения. Различный подход к включению в размер возмещения доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на общее имущество в данном случае является незаконным. В связи с вышеизложенным, эксперт дважды учитывает в выкупной цене стоимость доли в праве собственности на общее имущество – в составе стоимости жилого помещения и отдельно. Между тем, соответствующие разъяснения содержатся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, в п. 2.1 которого разъяснено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и иное общее имущество многоквартирного дома не имеют самостоятельной потребительской ценности и предназначены в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилым помещением. Таким образом, повторное включение рыночной стоимости доли в общем имуществе, как и доли в земельном участке в размер возмещения, помимо уже содержащихся в рыночной стоимости жилого помещения приводит к необоснованному завышению выкупной цены спорного жилого помещения, что нарушает принцип равнозначности возмещения. На основании вышеизложенного, истец считает необходимым исключить рыночную стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома из состава выкупной цены, как уже учтенную в стоимости жилого помещения. Кроме того, при расчете рыночной стоимости был применен иной коэффициент корректировки на материал стен. Для расчета стоимости жилого помещения экспертом выбраны 7 объектов-аналогов, применены соответствующие корректировки с целью нивелирования различий, влияющих на стоимость жилых помещений, между объектами-аналогами и оцениваемым объектов, определена стоимость 1 кв.м. спорного жилого помещения. Истцом произведен расчет стоимости 1 кв.м. изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения с учетом применения иного коэффициента корректировки на материал стен. Согласно описанию жилого дома на стр. 6 заключения эксперта, материал стен брус, материал перекрытий деревянные отепленные. Объекты-аналоги в большинстве расположены в кирпичных домах. Экспертом в своем заключении применен поправочный коэффициент «1», что является неверным. Истец также не согласен с включением в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт также неправильно истолковал ч. 1 и ч. 5 ст. 166, ст. 190 и ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для возложения на органы муниципальной власти обязанности по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт следует установить наличие причинно-следственной связи между невыполнением капитального ремонта и признанием дома аварийным, то есть установить нуждаемость относящегося к муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем. *** был построен и введен в эксплуатацию в 1950 году. Ограждающие строительные конструкции здания запроектированы по старым теплотехническим и противопожарным нормам. Согласно техническому паспорту, указанное здание стоит на ленточном фундаменте, материал стен брус, крыша шиферная. Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) срок эффективной эксплуатации такого здания составляет 30 лет. Таким образом, предельный срок эксплуатации жилого дома по *** истек в 1980 году, то есть еще до передачи жилого помещения в муниципальную собственность. Именно истечение предельного срока эксплуатации здания, а не отсутствие капитального ремонта, явилось причиной признания его аварийным. В ведение Администрации г. Екатеринбурга указанный многоквартирный дом был передан с уже значительно истекшим сроком эффективной эксплуатации здания. На основании изложенного, полагает, что экспертное заключение выполнено с грубым нарушением законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, имеется существенная разница между отчетом об оценке, представленной стороной истца, и заключением эксперта. Данное доказательство не может быть признано допустимым и не может быть положено в основу судебного решения.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании выразила согласие с результатами судебной оценочной экспертизы, просила при определении размера возмещения принять во внимание отчет об оценке, подготовленный в рамках судебной экспертизы.

Согласно заключению прокурора, данного в силу ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования подлежат удовлетворению, выкупную стоимость необходимо определить согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в срок, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие в связи с нахождением в командировке.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть гражданское дело при данной явке

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как установлено судом, спорное жилое помещение – квартира, общей площадью 39,1 кв.м., расположенная по адресу: ***, кадастровый номер ***, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 20.06.2016.

Согласно выписке из поквартирной карточки МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от 18.11.2024 № в квартире № 5, площадью 39,1 кв.м., никто не зарегистрирован. Как следует из объяснений ответчика ФИО1, данных в судебном заседании, в квартире на момент рассмотрения дела проживает ответчик ФИО2, также в квартире находятся личные вещи ФИО1

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 11.06.2021 № 1076 многоквартирный жилой дом № 36, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, в силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации права собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания и подлежащим сносу, обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Если дом не включен в такую программу, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Таким образом, законодатель определил, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В силу ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

17.08.2021 в адрес собственника спорной квартиры – ФИО1 было направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 01.11.2021, однако на момент обращения в суд с указанным иском собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по ул. Вишневая, д. 36, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного жилого дома в администрацию г. Екатеринбурга не подал.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 28.01.2022 № 204 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ***, и жилых помещений в нем». В перечень изымаемых у собственников путем выкупа жилых помещений, расположенных по адресу: ***, вошла также квартира № 5, площадью 39,1 кв.м.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований о принудительном выкупе и прекращения права собственности ФИО1 на изымаемое жилое помещение – квартиру № 5, общей площадью 39,1 кв.м., расположенную по адресу: ***, с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

В силу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки объектов является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Для определения размера возмещения за изъятие у собственника квартиры оценщиком <***> проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке 16.05.2024 № 301/24 размер возмещения за изъятие жилого помещения в виде квартиры, площадью 39,1 кв.м., по состоянию на 06.05.2024 составил 3 457 000 руб., в том числе: рыночная стоимость недвижимого имущества, включая права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом – 3 180 000 руб., величина убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 277 000 руб.

Проект соглашения о выкупе жилого помещения на указанных условиях 24.06.2024 вручен ответчику ФИО1 лично. До настоящего времени собственник изымаемого помещения соглашение не подписал, никаких действий для заключения соглашения не предпринял.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Подпунктом «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с разногласиями сторон в оценке размера суммы возмещения за изымаемое имущество в целях определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения определением суда от 10.12.2024 по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <***> У.К.В. (ныне – Р.).

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, заключение от 16.02.2025 № 2-Э/02-2024, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, общей площадью 39,1 кв.м., кадастровый номер ***, расположенной по адресу: ***, включая рыночную стоимость самого жилого помещения, прав на общее имущество многоквартирного дома, земельный участок под многоквартирным домом, величину убытков, понесенных собственником в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 5 293 420,70 руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения без учета прав на земельный участок составляет 3 756 000 руб., рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома - 172 000 руб., рыночная стоимость доли изымаемого земельного участка – 512 000 руб., величина убытков, понесенных собственником в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 302 066 руб., размер компенсации, полагающейся собственнику за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 551 354,70 руб.

Из экспертного заключения следует, что год постройки дома – 1950, капитальный ремонт дома не производился, общая площадь многоквартирного дома составляет 366,7 кв.м., жилая площадь многоквартирного дома – 335,9 кв.м., фундамент бутовый ленточный, площадь земельного участка, кадастровый номер ***, согласно данным Росреестра, - 3 372 кв.м., земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве пропорциональна размеру доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

При определении стоимости жилого помещения и земельного участка экспертом использован сравнительный подход, для расчета убытков, возникающих при изъятии имущества у собственников, экспертом принято решение использовать затратный подход.

Для анализа фактических данных о ценах жилья эксперт использовал данные по ценам предложений в рассматриваемом сегменте рынка, взятых из открытых источников информации. Экспертом была осуществлена выборка предложений о продаже объектов из сегмента рынка объекта исследования: 2-комнатные квартиры, расположенные в микрорайоне Втузгородок 1-го ценового пояса, в пригодных для проживания (не авариных) многоквартирных домах. При выборе предложений рассматривались предложения на вторичном рынке, исключены предложения с указанием на вероятную перспективу расселения дома. Цены предложений всей выборки представлены в диапозоне от 98 246 руб. до 214 286 руб. за 1 кв.м., среднее значение цены предложения рассчитано и составляет 134 640 руб. за 1 кв.м. Экспертом определены правила отбора объектов-аналогов согласно следующим критериям: по удельной стоимости предложения – удельная цена предложения не является максимальным/минимальным значением, по площади – выбраны объекты с общей площадью, наиболее сопоставимой с параметром объекта исследования (наименьшее отклонение). Таким образом, в качестве аналогов были выбраны объекты № № 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9. Стоимость 1 кв.м. жилого помещения определена экспертом в размере 109 155,13 руб. Таким образом, рыночная стоимость жилого помещения, как единого объекта недвижимости (с учетом доли в земельном участке) составляет: 109 155,13 руб. ? 39,1 кв.м. = 4 268 000 руб. Поскольку рассчитанная стоимость 1 кв.м. жилого помещения, как единого объекта недвижимости, включает в себя стоимость земельного участка, экспертом определена стоимость объекта капитального строительства (исследуемого жилого помещения без учета стоимости земли). Стоимость 1 кв.м. жилого помещения без учета земельного участка составляет 3 756 000 руб. из расчета 4 268 000 руб. – 512 000 руб. (рыночная стоимость доли в земельном участке, относящаяся к исследуемому жилого помещению). Стоимость доли собственников жилого помещения, площадью 39,1 кв.м., в праве на общее имущество многоквартирного дома составляет 172 000 руб. Стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: ***, для собственника квартиры, площадью 39,1 кв.м., с учетом округления составляет 512 000 руб. В заключении эксперт отмечает, что отсутствуют подтвержденные данные о том, что капитальный ремонт дома проводился. Экспертом рассчитана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а именно на ближайший квартал, предшествующий дате вынесения указанного постановления.

В ответе на возражения на заключение эксперт Р.К.В., подготовившая заключение судебной оценочной экспертизы пояснила, что стоимость доли в праве собственности на земельный участок определена методом распределения. В рамках экспертизы в единый объект недвижимости входит жилое помещение и доля в земельном участке, приходящаяся на это помещение. Стоимость доли в общем имуществе (а именно во вспомогательных помещениях многоквартирного дома) рассчитана отдельно. Из стоимости единого объекта выделана стоимость доли в земельном участке и эта стоимость указана отдельно для того, чтобы ответить на постановленные судом вопросы с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При рассмотрении корректировки на материал стен экспертом рассмотрено влияние поправки на материал стен, эксперт пришел к выводу о том, что применительно к данному объекту недвижимости поправка на материал стен может стать существенной. При применении поправки на материал стен собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными характеристиками – местоположение, площадью и др. В текущее время в г. Екатеринбурге многоквартирные дома из дерева не строятся, вторичный рынок жилья преимущественно представлен многоквартирными домами с материалом стен кирпич, панель или блок, стоимость жилья в которых выше, чем в деревянных строениях. Гарантия соблюдения жилищных прав гражданина выражается в том, что по результатам оцени (экспертизы) он имеет возможность приобрести сопоставимое жилье в текущих рыночных условиях. То есть в случае применения данной поправки собственник не сможет приобрести сопоставимое жилье в существующих рыночных условиях, в связи с чем, права собственника будут нарушены. Капитальный ремонт жилых домов производится с целью увеличения срока службы зданий. В рассматриваемом доме капитальный ремонт не производился, что привело здание к негодному состоянию в течение нормативного срока, однако дом признан аварийным только в 2021 году. Весь этот период собственник проживал в жилье, которое нуждалось в капитальном ремонте либо сносе, а также уплачивал взносы на капитальный ремонт жилого дома.

Оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд полагает возможным при определении размера денежного возмещения за выкуп квартиры ответчика ФИО1 руководствоваться выводами судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности. Выводы судебной экспертизы суд находит обоснованными, полными, последовательными и подробными, объективность, обоснованность и всесторонность выводов данного заключения у суда сомнений не вызывает, поскольку оно оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит необходимые ссылки на нормативные документы и специальную литературу, составлено с изучением материалов настоящего гражданского дела и осмотром спорного объекта, выполнено экспертом, не имеющим заинтересованности в исходе настоящего гражданского дела.

Вопреки доводам истца, в определенную экспертом сравнительным подходом стоимость 1 кв.м. жилого помещения, а затем жилого помещения в целом не включена стоимость доли в праве собственности на земельный участок. Экспертом определена отдельно стоимость объекта капитального строительства (исследуемого жилого помещения без учета стоимости земли) и отдельно стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным жилым.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Таким образом, суд при определении возможности взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлено доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, и эксперт обоснованно произвел оценку размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, верно определил размер причитающейся ответчику компенсации в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 05.06.2020 № 366-ПП. Невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, квартиры ответчиков, расположенной в данном доме, до величины, при котором состояние дома соответствует категории «аварийное».

Доводы представителя администрации г. Екатеринбурга о недостоверности отчета об оценке, составленного <***>, в том числе по причине не применения корректировки на материал стен, не может являться основанием для отказа в принятии указанного заключения для установления стоимости жилого помещения. Неприменение оценщиком метода корректировки, в данном случае - на материал стен объекта оценки, не свидетельствует о недостоверности вывода о рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, в пользу ответчика ФИО1 подлежит возмещению денежная компенсация за изъятие квартиры, площадью 39,1 кв.м., расположенной по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 5 293 420,70 руб., одновременно возложив на ответчика обязанность принять причитающуюся выкупную цену в указанном размере и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.

Исходя из положений ст. 31, 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной квартирой у проживающего в ней ФИО2, а также у хранящей в квартире имущества ФИО1 прекращается, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Следовательно, требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, ответчиком ФИО1. понесены расходы по оплате судебной экспертизы <***> в размере 25 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 31.01.2025.

С учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворения исковых в большем размере на основании выводов судебной экспертизы (5 293 420,70 руб.), в сравнении с изначально заявленными исковыми требованиями на основании отчета об оценке <***> (3 457 000 руб.), суд определяет расходы по оплате судебной экспертизы на истца в размере 8 672,50 руб., в связи с чем, с учетом оплаты экспертизы ответчиком ФИО1, указанная сумма подлежит взысканию с истца в ее пользу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 (***) жилое помещение – квартиру, общей площадью 39,1 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственнику в качестве возмещения выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества в размере 5 293 420,70 руб.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (***) в пользу ФИО1 (***) выкупную цену жилого помещения - квартиры, общей площадью 39,1 кв.м., расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере 5 293 420,70 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру, общей площадью 39,1 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, после выплаты возмещения.

Возложить на ФИО1 обязанность принять от администрации г. Екатеринбурга причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение - квартиру, общей площадью 39,1 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 39,1 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, за муниципальным образованием «город Екатеринбург» после выплаты возмещения в размере 5 293 420,70 руб. в пользу ФИО1.

Выселить ФИО1, ФИО2 (***)из жилого помещения - квартиры, общей площадью 39,1 кв.м., расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о правах на объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (***) в пользу ФИО1 (***) расходы по оплате услуг эксперта в размере 8 672,50 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья Е.В. Королева