Дело № 2-222/2022

УИД: 18RS0003-01-2021-009468-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2022 года г. Ижевск УР

Октябрьский районный суд г.Ижевска Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Городиловой Д.Д.,

при секретаре Давтян А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МАС к ООО «Эколайф» о взыскании денежных средств, излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

установил :

Первоначально МАС (далее по тексту – истец) обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Эколайф» (далее по тексту – ответчик) о взыскании денежных средств в счет возмещения излишне уплаченной суммы по договору <номер> от <дата> в размере 46 603 руб., неустойки за период с <дата> по <дата> в размере 627 742, 41 руб., штрафа в размере 50% от суммы, взысканной судом, компенсации морального вреда в размере 20 000 руб.

Свои требования мотивирует следующим образом.

<дата> между застройщиком в лице КЛА и участником долевого строительства – РАВ, в лице ТТВ, был заключен договор <номер> участия в долевом строительства. Объектом долевого строительства является жилое помещение, строительный номер помещения 6, общая площадь квартиры – 68, 29 кв.м., расположенное на 5 этаже многоквартирного дома. Основные характеристики жилого помещения определены сторонами в приложении <номер>, согласно которому общая площадь жилого помещения составляет 68,29 кв.м.

<дата> между МАС, МОЕ с одной стороны и КАВ с другой стороны, заключен договор уступки прав (цессии) по договору №<номер> участия в долевом строительстве от <дата>.

Согласно п. 1.2 объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, строительный номер помещения 6, общая площадь квартиры – <данные изъяты> кв.м., расположенное на 5 этаже многоквартирного дома.

В акте приема-передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве от <дата> <номер>, который подписан сторонами договора, указан общая площадь жилого помещения <данные изъяты> кв.м.

После передачи квартиры, выяснилось, что фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составляет 67 кв.м., то есть меньше на 1,29 кв.м. от заявленной в договоре общей площади квартиры.

Также, согласно выписке из ЕГРН, общая площадь жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером <номер> составляет <данные изъяты> кв.м.

<дата> МОЕ и МАС обращались к ООО «Эколайф» с претензией для досудебного урегулирования спора, в которой просили возвратить излишне уплаченные денежные средства, так как общая площадь квартиры оказалась, на <данные изъяты> кв.м. меньше заявленной, также просили компенсировать моральный вред и упущенную выгоду.

<дата> ООО «Эколайф» оставило претензию без удовлетворения.

Истец с отказом ООО «Эколайф» не согласен, считает, что к площади балкона, должен быть применен понижающий коэффициент при расчете общей площади квартиры. Условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения. При таких обстоятельствах, участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В ходе судебного разбирательства стороной истца неоднократно изменялся размер исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, окончательно истец просил взыскать с ответчика в счет возмещения излишне уплаченной по договору <номер> от <дата> денежной суммы 40 047 руб., неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 40 047 руб., штрафа в размере 50% от суммы, взысканной судом, компенсации морального вреда в размере 2 500 руб.

В судебное заседание истец МАС не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истца МАС – ФИО1, действующий на основании ордера адвоката, исковые требования поддержал с учетом изменения их размера, просил удовлетворить полностью по доводам, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Эколайф» – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, которые судом приобщены к материалам дела, дополнительно суду пояснила, что положения Жилищного Кодекса РФ не распространяются на договоры долевого участия, поскольку застройщик передает объект долевого строительства, а не жилое помещение. В договоре долевого участия указано, что объект передается с учетом площади балкона. Вся информация об этом отражена в приложении <номер> к договору. Цена объекта долевого участия определена в договоре долевого участия, а не в договоре цессии, заключенном между МАС и КАВ, поскольку это договор между двумя физическими лицами без участия застройщика. Более того указанный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по УР. Таким образом, истцом неверно определена цена договора. Также в договоре долевого участия цена определяется не за 1 кв.м. площади, а исходя из комплекса всех затрат застройщика на строительство объекта. Также поддержала доводы письменного отзыва на исковое заявление о том, что фактически истцом получен объект по площади превосходящий объект, предусмотренный договором долевого участия.

В судебное заседание третье лицо МОЕ не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщила.

Согласно ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

<дата> между ООО «Эколайф» (застройщик) в лице КЛА и РАВ (участник долевого строительства) в лице ТТВ заключен договор участия в долевом строительстве <номер>. Объектом долевого участия является: жилое помещение, строительный номер помещения 6, общая площадь (площадь) 68, 29 кв.м., расположенное на 5 этаже многоквартирного дома. Номер помещения, указанный в настоящем пункте, является условным и уточняется после составления технического плана на многоквартирный дом, получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и присвоения ему почтового адреса.

Основные характеристики, его месторасположение на этаже и иные сведения об объекте долевого строительства определены сторонами в Приложении <номер> к настоящему договору (п.1.2 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет 3 524 400 руб. Указанная сумма определена сторонами как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с приложением <номер> к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, сторонами определены следующие характеристики объекта долевого строительства. Сведения: об общей площади (для жилого помещения) – <данные изъяты>; количестве и площади комнат: комната 1 – <данные изъяты>, комната 2 – <данные изъяты>; количестве и площади помещений вспомогательного использования: прихожая – <данные изъяты>, с/у – <данные изъяты>, кухня-гостиная – <данные изъяты>, с/у 2 – <данные изъяты>; количестве и площади лоджий, веранд, балконов, террас: балкон – <данные изъяты>.

<дата> между КАВ (цедент) в лице ТТВ и МОЕ, МАС (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) по договору <данные изъяты> участия в долевом строительстве от <дата>.

В соответствии с п.1.2 договора, объектом долевого строительства по договору будет являться жилое помещение в многоквартирном доме, имеющие следующие проектные параметры и характеристики: этаж 5, <номер>, количество комнат 2, этажность 26, общая площадь квартиры, кв.м. <данные изъяты>

В соответствии с п. 3.1 договора, цессионарий обязуется оплатить цеденту за уступку прав требования по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> денежную сумму в размере 3 524 000 руб.

Впоследствии, дополнительным соглашением к договору цессии от <дата>, заключенного между КАВ и МОЕ, МАС, цена договора была изменена и составила 4 240 000 руб.

Вышеуказанный договор цессии зарегистрирован в Управлении Росреестра по УР <дата>.

В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве от <дата> <номер> от <дата> МАС и МОЕ был передан объект долевого строительства со следующими характеристиками – общая площадь – <данные изъяты> кв.м., комната 1 – <данные изъяты> кв.м., комната 2 – <данные изъяты> кв.м., прихожая – <данные изъяты> кв.м., С/У – <данные изъяты> кв.м., кухня-гостиная – <данные изъяты> кв.м., С/У 2 – <данные изъяты> кв.м., балкон – <данные изъяты> кв.м.

<дата> МОЕ в ООО «Эколайф» была подана претензия с требованием вернуть излишне уплаченную по договору участия в долевом строительстве сумму, выплате упущенной выгодны, компенсации морального вреда.

Ответом ООО «Эколайф» от <дата> было отказано в удовлетворении требований МОЕ

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 214-ФЗ), а в части им не урегулированной – Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (п.9 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Согласно положения пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу п. 1 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По условиям договора и в силу вышеуказанных положений Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре и проектной документации.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст.29).

Предоставление истцу объекта долевого строительства (квартиры) меньшей площадью, является ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком, свидетельствует о нарушении прав истцов и отступлении застройщиком от условий договора, проектной документации.

Как установлено судом, заключенным между сторонами договором долевого участия в строительстве жилья предусмотрено право истца на получение в собственность объекта долевого строительства – жилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., из которых: комната 1 – <данные изъяты>, комната 2 – <данные изъяты>; прихожая – <данные изъяты>, с/у – <данные изъяты>, кухня-гостиная – <данные изъяты>, с/у 2 – <данные изъяты>; балкон – <данные изъяты>.

В связи с этим, истцу подлежала передаче квартира общей площадью, определенной договором, которая должна соответствовать проектной площади, и которая фактически оплачена истцом.

Согласно акта приема-передачи от <дата> истцу передан объект долевого строительства – жилое помещение, общей площадью – <данные изъяты> кв.м., из которых: комната 1 – <данные изъяты> кв.м., комната 2 – <данные изъяты> кв.м., прихожая – <данные изъяты> кв.м., с/у – <данные изъяты> кв.м., кухня-гостиная – <данные изъяты> кв.м., с/у 2 – <данные изъяты> кв.м., балкон – <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, истцу передано жилое помещение большей площадью, чем было предусмотрено договором долевого участия в строительстве жилья. Судом не установлены ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком, нарушение прав истца, не установлено какое-либо отступление застройщиком от условий договора и проектной документации, которое было ущемляло права дольщика.

Доводы истца о том, что в общую площадь объекта долевого строительства не должна включаться площадь балкона несостоятельны. Площадь и основные характеристики подлежащего передаче объекта долевого участия в строительстве жилья согласованы сторонами в приложении <номер> к договору <номер> от <дата>, согласно которому балкон является частью объекта, подлежащего оплате участником, иное значило бы, что балкон построен для дольщика безвозмездно, что не соответствует предмету договора долевого участия и условий его оплаты. Суд также учитывает, что при согласовании между сторонами условий об определении общей фактической площади с применением для площади балкона понижающего коэффициента, при том, что для определения общей проектной площади объекта площадь балкона учитывается с коэффициентом 1,0, то такие условия в любом случае, изначально влекли бы несовпадение указанных площадей в сторону уменьшения общей фактической площади и безусловное основание для изменения цены договора с возникновением у застройщика обязанности по возврату участнику излишне уплаченных денежных средств, что всегда вело бы к нарушению прав застройщика, а потому лишено смысла. То есть, при изложенных условиях (в случае применения различных коэффициентов к площади балкона для определения общей проектной и общей фактической площади) было бы невозможно неукоснительное и безупречное исполнение застройщиком своих обязательств в части передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства, удовлетворяющего условиям договора о его площади. Суд приходит к выводу о согласовании сторонами условий договора об общей проектной площади и общей фактической площади с применением для площади балкона коэффициента 1,0.

Достаточных и бесспорных доказательств того, что стороны при заключении договора участия в долевом строительстве, определяя характеристики объекта долевого строительства, договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади (проектной и фактической) квартиры с учетом балкона, материалы гражданского дела не содержат, а потому суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования МАС (паспорт серии <номер>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Эколайф» (ИНН <номер>) о взыскании денежных средств, излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве жилья, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Октябрьский районный суд города Ижевска.

Решение изготовлено в окончательной форме 19.01.2023 года.

Председательствующий судья: Д.Д. Городилова