Решение по делу № 2-2009/2022 от 02.03.2023

Дело № 2-79/2023

УИД №74RS0025-01-2022-002295-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 марта 2023 года с.Миасское

Красноармейский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Микулич В.Г.

при секретаре Спириной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:12:1107035:245, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, категория-земли населенных пунктов, целевое использование-для проектирования и строительства нежилого здания, площадью 3200 кв.м., путем продажи с публичных торгов, определив начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №6597/22.

В обоснование заявленных требований указано, что 16 ноября 2018 года между истцом и ответчиками был заключен договор №154 аренды земельного участка, площадью 3200 кв.м., из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:12:1107030:92, расположенного по адресу: <...>, для проектирования и строительства нежилого здания. На земельном участке имелся объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:12:1107035:245 со степенью готовности 9%, находящийся в собственности ответчиков. Договор заключался на срок до 15 ноября 2021 года. Решением Красноармейского районного суда Челябинской области от 17 февраля 2022 года с арендаторов была взыскана задолженность по арендной плате и пени, арендаторам было отказано в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды. На земельном участке имеется объект незавершенного строительства. Согласно отчету №6597/22 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 1 123 425 руб. 00 коп.

После проведения по делу судебной экспертизы истец изменил исковые требования, просил изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:12:1107035:245, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, категория-земли населенных пунктов, целевое использование-для проектирования и строительства нежилого здания, площадью 3200 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области ФИО3 в судебном заседании исковые требования, в том числе уточненные, поддержала.

Ответчики ФИО2, ФИО1, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассматривать дело без их участия.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился в части изъятия объекта незавершенного строительства, и его продажи с публичных торгов. Однако просил указать в резолютивной части решения рыночную стоимость объекта согласно заключению судебной экспертизы. Просил взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с истца.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования признал в части изъятия объекта незавершенного строительства, и его продажи с публичных торгов. Между тем, просил установить также рыночную стоимость объекта согласно заключению судебной экспертизы. Просил взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с истца.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области подлежащими удовлетворению.

В силу п.3, 4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распространяется на все отношения, возникшие после 01 марта 2015 года, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01 марта 2015 года), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01 марта 2015 года в соответствии с Законом № 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01 марта 2015 года).

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01 марта 2015 года за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из материалов дела следует, что 13 сентября 2013 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области и ООО «Вертикаль Плюс» заключен договор аренды №472 земельного участка с КН 74:12:1107035:92, расположенного по адресу: <...>, для проектирования и строительства нежилого здания сроком с 13 сентября 2013 по 12 сентября 2018 года (п. 1.1., 2.1. договора).

Указанный выше земельный участок поставлен на кадастровый учет 23 ноября 2012 года, сведения об объекте имеют статус «актуальные».

03 августа 2018 года между ООО «Вертикаль Плюс» («арендатор») и ФИО6, ФИО1 («новый арендатор») заключено соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №472 от 13 сентября 2013 года, земельный участок с КН 74:12:1107035:92 передан новым арендаторам без составления передаточного акта.

18 октября 2018 года на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с КН 74:12:1107035:245 площадью 1273,5 кв. метров со степенью готовности 9%, расположенный на земельном участке с КН 74:12:1107035:92 по адресу: <...>, право собственности на который зарегистрировано 18 октября 2018 года за ФИО6 и ФИО1 по ? доле за каждым.

На основании постановления администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области №941 от 16 ноября 2018 года в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», а также на основании заявления ФИО2, ФИО1, последним предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктом Миасского сельского поселения с КН 74:12:1107035:92 общей площадью 3200 кв. метров для проектирования и строительства нежилого здания, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН 74:12:1107035:245, находящегося на вышеуказанном земельном участке.

В связи с чем, 16 ноября 2018 года, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области и ответчиками заключен договор аренды №154 земельного участка с КН 74:12:1107035:92, согласно п.2.1 которого срок аренды устанавливается с 16 ноября 2018 по 15 ноября 2021 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области. Условий о продлении срока аренды данный договор не содержит.

07 июля 2021 года составлен комиссионный акт обследования земельного участка №11, согласно которому на участке по адресу: <...> имеется объект незавершенного строительства в виде ленточного фундамента. По периметру земельный участок частично огорожен профнастилом. Обследуемый участок полностью зарос сорной растительностью. Строение не возводится.

Приведенные выше обстоятельства подтверждаются решением Красноармейского районного суда Челябинской области от 17 февраля 2022 года, вступившим в законную силу 13 мая 2022 года (т.1 л.д.38-43).

Срок действия договора аренды, заключенного 16 ноября 2018 года, истек 16 ноября 2021 года.

Согласно отчету №6597/22 от 11 октября 2022 года, составленному ООО «Центр экономического содействия», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с КН 74:12:1107035:245, составила без учета НДС 1 123 425 руб. 00 коп., с учетом НДС 1 348 110 руб. 00 коп. (т.2 л.д.203-223).

Степень готовности указанного объекта незавершенного строительства составляет 9%, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.53-56).

По ходатайству ответчиков судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты ФИО7

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты ФИО8 №026-05-01613 от 08 февраля 2023 года, начальная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:12:1107035:245, площадью 1273,5 кв.м., назначение – нежилое здание, расположенного по адресу: <...>, при продажи с публичных торгов, составляет 4 630 044 руб. 00 коп. (т.2 л.д.143-200).

Экспертиза была проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, регулирующего вопросы оценочной деятельности. Содержание заключения отвечает требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в заключении использованы обязательные к применению стандарты оценки. Данное заключение выполнено квалифицированным экспертом, не заинтересованным в исходе дела, имеющим большой опыт в проведении аналогичных экспертиз. Заключение эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты мотивировано, материалам дела соответствует. Кроме того, эксперт давший заключение, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие истца с выводами экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности.

Доказательств тому, что строительство объекта завершено, либо сроки строительства спорного объекта нарушены по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц ответчиками в материалы дела не представлено.

Федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

Учитывая приведенные положения закона, а также поскольку строительство объекта недвижимости не завершено, срок действия договора аренды истек, к правоотношениям сторон подлежит применению статья 239.1 ГК РФ об изъятии у собственников объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №74:12:1107035:245, расположенного по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером №74:12:1107035:92, путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 229.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте "з" пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Исходя из заявленных истцом требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, учитывая положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правил, равно как и иные положения закона, они не содержат положений о том, что начальная продажная цена имущества должна определяться судом одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства, проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

Таким образом, уточненные исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С учетом удовлетворения заявленных истцом требований к ответчику, на основании ст.103 ГПК РФ с ответчиков ФИО2, ФИО1 в доход бюджета Красноармейского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в равных долях в сумме 300 руб.00 коп., то есть с каждого по 150 руб. 00 коп.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В первоначальных исковых требованиях истца были заявлены требования об установлении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №6597/22, с которой ответчики не согласились, что послужило основанием для назначения судом судебной товароведческой экспертизы, против которой представитель истца не возражал. Оплата судебной экспертизы судом возложена на ответчиков, которую они произвели в полном объеме.

Однако, после проведения по делу судебной экспертизы истец изменил исковые требования, исключив требования об установлении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №6597/22, ссылаясь на то, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства устанавливается после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

Поскольку первоначальные исковые требования истца послужили основанием для назначения судебной экспертизы, выводы судебного эксперта опровергли выводы отчета об оценке, представленного истцом, доказательств нарушения проведения судебной экспертизы истцом не представлено, расходы понесенные по ее оплате ответчиками в размере 36 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области по 18 000 руб. 00 коп. в пользу ФИО2, ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского района Челябинской области, ИНН № удовлетворить.

Изъять у ФИО2, паспорт серии № номер №, ФИО1, паспорт серии № номер № объект незавершенного строительства с кадастровым номером №74:12:1107035:245, расположенного по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером №74:12:1107035:92, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Красноармейского муниципального района госпошлину в размере 150 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Красноармейского муниципального района госпошлину в размере 150 руб. 00 коп.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского района Челябинской области в пользу ФИО2 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского района Челябинской области в пользу ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия его судом первой инстанции в окончательной форме.

Председательствующий В.Г.Микулич

<данные изъяты>