Дело № 2-1-168/2023
64RS0007-01-2023-000077-46
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 апреля 2023 года город Балашов
Балашовский районный суд Саратовской области в составе
председательствующего судьи Каштановой Н.А.,
при секретаре Караваевой Ю.А.,
с участием представителя истца адвоката Беловой Т.В., представителя ответчика по доверенности ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО11 к ФИО4 ФИО12 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
установил:
ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 16 июля 2018 года, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО5 в лице представителя ФИО6 и ФИО4 В обоснование иска указывает, что состоял в браке с ФИО5 В период брака совместно с супругой ФИО5 в 2009 году была приобретена квартира по указанному выше адресу, право собственности на которую было зарегистрировано за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла. В ноябре 2022 года от ответчика ему стало известно, что его умершая супруга продала квартиру, являющуюся совместной собственностью супругов, ФИО4 в нарушение ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение имуществом. О продаже квартиры ему не было известно, согласия на распоряжение имуществом он не давал, деньги от продажи квартиры не получал, в связи с чем не заявляет о применении последствий недействительности сделки.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика по доверенности ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи стоимость квартиры была полностью оплачена покупателем ФИО4 Договор является исполненным. На момент заключения договора квартира находилась в залоге у ПАО «Сбербанк России», остаток задолженности по кредиту был оплачен ФИО4 в присутствии супругов Ш-ных. В день заключения сделки купли-продажи 16 июля 2018 года продавец и покупатель обратились в орган государственной регистрации с заявлениями о регистрации перехода права собственности в отношении спорной квартиры. 25 июля 2018 года Управлением государственной регистрации было принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием сведений о запрете на совершение действий по регистрации в отношении ФИО5 21 октября 2022 года органом государственной регистрации отказано в государственной регистрации сделки ввиду прекращения правоспособности (смерти) продавца ФИО5 Таким образом, государственная регистрация сделки не состоялась ввиду наличия запрета на регистрацию перехода права собственности на имущество продавца, а затем её смерти. Кроме того, стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, мотивированное тем, что в период с 16 июля 2018 года по 21 октября 2022 года в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имелась запись о правопритязании и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права в отношении спорного объекта недвижимости, содержание которой истцом не было проверено своевременно, учитывая, что о совершенной сделке купли-продажи при должной осмотрительности он, как бывший супруг, должен был узнать ранее, чем указано в иске, должен был интересоваться состоянием имущества, приобретенного в период брака, осуществлять действие по его разделу и по внесению сведений о нем как о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости, имел возможность беспрепятственно получить сведения о титульном собственнике имущества спорной квартиры, поскольку сведения Единого государственного реестра являются общедоступными. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для отказа в иске. По мнению стороны ответчика, срок исковой давности истцом пропущен.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, согласно письменному заявлению просила рассмотреть дело в свое отсутствие с участием своего представителя ФИО1
Третьи лица, Управление Росреестра по Саратовской области, нотариус г. Москвы ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.
На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
В силу ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 данного пункта).
При признании сделки недействительной на основании п. 3 ст. 35 СК РФ закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2016 года № 18-КГ16-97).
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из материалов дела, ФИО5 и ФИО3 состояли в зарегистрированном браке с 21 июля 1995 года (л.д. 15).
В период брака ФИО5 на основании договора купли-продажи от 31 августа 2009 года приобретена квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 04 сентября 2009 года за № 64-64-27/057/2009-362 (л.д. 8-10, 16-17).
14 февраля 2011 года между ФИО3 и ФИО5 заключен брачный договора серии 64АА № 0202317, удостоверенный нотариусом нотариального округа г. Балашова и Балашовского района (номер в реестре 1-317), по условиям которого стороны определили имущественные права на имущество, которое будет приобретено после заключения настоящего брачного договора каждым из супругов.
Согласно п. 2 брачного договора имущество, приобретенное до заключения настоящего договора на имя одного из супругов, является совместной собственностью супругов. Имущество, которое будет приобретено после заключения брачного договора каждым из супругов, будет являться раздельной собственностью того супруга, на чьё имя оно будет зарегистрировано по правоустанавливающим документам, а также раздельный режим долгов супругов по кредитному договору. Имущество, на которое правоустанавливающие документы не выдаются, будет считаться совместной собственностью.
Поскольку спорный объект недвижимости приобретен в период брака и до заключения брачного договора, на него в силу ст. 34 СК РФ распространяется режим совместной собственности супругов.
16 июля 2018 года между ФИО5 (продавец) в лице представителя ФИО6, действующей на основании доверенности, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО5 продала ФИО4 квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 76-77).
Стоимость квартиры составила 700000 руб. (п. 2 договора) и оплачена покупателем продавцу в момент подписания договора, о чем в договоре имеется отметка.
В разделе 3 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора объект купли-продажи не обременен правами третьих лиц, в споре не состоит, лиц, сохраняющих права пользования объектом после регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, не имеется.
В материалах дела отсутствует акт приема-передачи объекта.
16 июля 2018 года ФИО5 в лице представителя ФИО6 и ФИО4 в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области поданы заявления о регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
25 июля 2018 года Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановлено осуществление действий по заявлению сторон: регистрация перехода права, регистрация права собственности в отношении объекта – квартиры по адресу: <адрес>, в связи с поступлением в орган государственной регистрации постановления ОСП по Центральному административному округу № Управления ФССП России по <адрес> о запрете на совершение действий по регистрации с недвижимым имуществом в отношении ФИО5, о чем стороны уведомлены (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 25 июля 2018 года № 64/218/001/2018-6817).
12 июля 2019 года Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановлено осуществление действий по заявлению сторон: регистрация перехода права, регистрация права собственности в отношении объекта – квартиры по адресу: <...>, в связи с поступлением в орган государственной регистрации постановления ОСП по Балашовскому, Романовскому и Самойловскому районам Управления ФССП России по Саратовской области о запрете на совершение действий по регистрации с недвижимым имуществом в отношении ФИО5, о чем стороны уведомлены (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 12 июля 2019 года № 64/218/001/2018-6817).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла (свидетельство о смерти III-РУ №).
21 сентября 2022 года приостановлена государственная регистрация права по заявлениям сторон в связи с прекращением правоспособности ФИО5 (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 21 сентября 2022 года № 64/218/001/2018-6817.
Согласно материалам наследственного дела № 135/2021 наследство после смерти ФИО5 принято её супругом ФИО3
С заявлением о принятии наследства ФИО3 обратился к нотариусу по месту открытия наследства 23 августа 2021 года (л.д. 43).
01 августа 2022 года ФИО3 выдано свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу, на ? долю в праве общей совместной собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
01 августа 2022 года ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на ? долю в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
20 сентября 2022 года ФИО4 в регистрирующий орган подано заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав и возврате документов без их проведения в отношении спорного объекта.
21 октября 2022 года Балашовским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Саратовской области отказано в государственной регистрации права в отношении спорного объекта ввиду истечения срока приостановления регистрационных действий и отсутствия совместного заявления лиц, представивших заявления на регистрацию перехода права, регистрацию права собственности, в связи со смертью ФИО5 Таким образом, переход права собственности к ФИО4 на спорный объект недвижимости не был зарегистрирован по причине смерти одной из сторон сделки и наличия в ЕГРН сведения о запрете совершения действий по регистрации прав в отношении объекта недвижимости.
Оспаривая договор купли-продажи квартиры, истец ссылается на то, что сделка совершена его супругой без его нотариально удостоверенного согласия.
Исходя из положений п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения оспариваемого договора как сделки по распоряжению совместным имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации, требовалось нотариально удостоверенное согласие ФИО3
Исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства не содержат сведений о том, что ФИО3 знал о состоявшейся сделке купли-продажи квартиры между его супругой и ответчиком, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ ФИО3 не давал.
В материалах регистрационного дела в отношении спорного объекта отсутствуют сведения о получении при совершении сделки купли-продажи согласия на отчуждения спорного объекта супруга ФИО3
Ответчиком не представлено доказательств обратного.
Довод представителя ответчика о том, что истец присутствовал при совершении сделки купли-продажи квартиры, не подтвержден соответствующими доказательствами.
Ответчиком при рассмотрении дела заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании сделки купли-продажи недействительной.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Представитель ответчика в обоснования заявления о применении срока исковой давности ссылается на постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 35-П от 13 июля 2021 года, указывая на то, что бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества.
Данный довод судом отклоняется, поскольку на момент смерти наследодателя супруги Ш-ны состояли в законном браке, что подтверждается сведениями отдела ЗАГС (л.д. 98).
Сведений о том, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры истец должен был знать о сделке, не подтвержден какими-либо доказательствами.
Ссылка ответчика на то, что в Едином государственном реестре недвижимости имелась запись о наличии поданных заявлений о регистрации права на спорный объект недвижимости, не может быть принята во внимание.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках спорного объекта, содержащая сведения о предоставлении заявления на государственную регистрацию права (п. 10), была получена нотариусом в рамках наследственного дела 01 августа 2022 года (л.д. 62). По крайней мере, с этого момента истец мог узнать о правопритязании третьих лиц на недвижимое имущество.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В п. 2 ст. 223 ГК РФ указано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
По смыслу п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ и разъяснений, данных в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.
Переход права собственности на спорный объект недвижимости от ФИО5 к покупателю ФИО4 не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
Исходя из представленных по делу доказательств, квартира не передавалась покупателю в фактическое пользование.
На момент рассмотрения дела в спорной квартире зарегистрирован и проживает истец, которым также представлены сведения об оплате коммунальных услуг. Как пояснил представитель истца, коммунальные услуги оплачиваются сыном наследодателя, осуществляющего помощь истцу.
Таким образом, у истца не могло возникнуть каких-либо сомнений о возможном выбытии квартиры из совместной собственности супругов, учитывая также, что брак между супругами не был расторгнут.
Как следует из скриншота переписки между истцом и ответчиком, договор купли-продажи от 16 июля 2018 года был направлен ФИО4 ФИО3 24 ноября 2022 года.
Согласно пояснениям представителя истца и распечатки телефонных переговоров до направления договора ответчик сообщила истцу 24 ноября 2022 года о том, что квартира приобретена ей на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО5, после чего по просьбе истца направила ему фото указанного договора.
Сведений о том, что ответчик ранее заявляла о своих правах на недвижимое имущество, не представлено.
С исковым заявление о признании договора недействительным ФИО3 обратился 17 января 2023 года, соответственно, срок исковой давности по данному требованию, исчисляемый с 01 августа 2022 года, истцом не пропущен.
Поскольку не представлено доказательств со стороны ответчика о наличии согласия истца на отчуждение недвижимого имущества в виде квартиры по договору от 16 июля 2018 года, то оспариваемая сделка совершена с нарушением требований закона и является в силу положений ст. 168 ГК РФ недействительной.
На основании изложенного, требования истца суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Довод о том, что ответчик является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку, квартира была приобретена ею по возмездной сделке, доказательства наличия у нее денежных средств были представлены, несостоятелен.
Как указал истец, и не оспаривалось ответчиком, ФИО4 приходилась двоюродной сестрой продавцу ФИО5 и не могла не знать, что продавец состоит в зарегистрированном браке с ФИО3
Кроме того, согласно договору купли-продажи от 16 июля 2018 года (п. 4.2) стороны указали на известность им содержания сделки, её последствий, ответственности, прав и обязанностей, положений действующего законодательства, в том числе, положений статей 34-36 СК РФ, следовательно, ответчик ФИО4 и продавец при заключении договора купли-продажи знали о необходимости получения нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры.
Однако, ФИО3 не был поставлен в известность о продаже квартиры.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки, он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.
О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами, выяснение оснований возникновения у продавца права на реализацию имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным если при заключении договора купли-продажи не предпринял мер для проверки сведений, которые могли бы повлиять на намерение совершить сделку.
Доказательств того, что ФИО4 проявила необходимую степень заботливости и осмотрительности при приобретении спорного имущества, материалы дела не содержат.
Следует также учесть, что на момент заключения договора купли-продажи в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о запрете регистрации перехода права, регистрации права собственности в отношении спорного имущества (л.д. 61 оборот).
Однако подтверждающих документов наличия каких-либо препятствий для проверки сведений, которые могли бы повлиять на намерение совершить сделку, ответчиком не представлено.
Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 7287 руб. 91 коп.
Истцом заявлено требование о признании договора недействительным, то есть требование неимущественного характера, не связанное с правами на имущество, которое в силу абзаца 2 пп. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации подлежало оплате государственной пошлиной в размере 300 руб.
Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. суд относит на ответчика.
Излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина подлежит возврату истцу на основании ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2 ФИО13 к ФИО4 ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО2 ФИО20 в лице представителя ФИО6 ФИО16 и ФИО4 ФИО15.
Взыскать с ФИО4 ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...> выдан ДД.ММ.ГГГГ УВД <адрес> и <адрес>, в пользу ФИО2 ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...> выдан УВД <адрес> и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Возвратить ФИО2 ФИО19 из бюджета Балашовского муниципального района излишне уплаченную государственную пошлину в размере 6987 руб. 91 коп.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме через Балашовский районный суд Саратовской области.
Председательствующий Н.А. Каштанова
Мотивированный текст решения изготовлен 21 апреля 2023 года.