УИД 70OS0000-01-2022-000078-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2022 года Томский областной суд в составе:

председательствующего Кущ Н.Г.,

при секретаре Степановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-128/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хлебозавод №4» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Хлебозавод № 4» в лице представителя ФИО1 через интернет-портал ГАС «Правосудие» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области, муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 4 591000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по договору аренды №ТО-21-22737 от 26 января 2022 года.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость указанного земельного участка, определенная по состоянию на 01 января 2014 года, составляет 22198401,68 руб.

Вместе с тем, согласно отчету №28/22 от 01 марта 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 01 января 2014 года составляла 4591000 рублей.

Административный истец полагает нарушенным свои права как арендатора установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере, значительно превышающем его рыночную стоимость, так как размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы.

Просил восстановить срок на подачу административного искового заявления, указав, что до настоящего времени в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка, оспариваемая кадастровая стоимость является действующей.

Определением судьи Томского областного суда от 20 апреля 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

Протокольным определением Томского областного суда от 26 мая 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Города Томска.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО2 указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ определена по результатам государственной массовой кадастровой оценки и утверждена постановлением администрации Города Томска №1240 от 26 ноября 2014 года. Учреждением кадастровая стоимость земельного участка не устанавливалась, в связи с чем в удовлетворении требований к Учреждению просил отказать. Решения вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные ООО «Хлебозавод №4» требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу данного Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию.

Судом установлено, следует из выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером /__/, что ООО «Хлебозавод №4» с 26 января 2022 года является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: /__/.

В силу пункта 3.5 договора аренды №ТО-21-22737 от 26 января 2022 года арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 №172, решением Думы Города Томска от 05.07.2011 №173 и составляет: ставка арендной платы – 3,5% от кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы – 1.

Таким образом, из содержания представленного суду договора аренды земельного участка №ТО-21-22737 от 26 января 2022 года, следует, что размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок рассчитывает с учетом его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, определенная по состоянию на 01 января 2014 года, составляет 22198401, 68 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 года №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск», принятым в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Законом Томской области от 14.05.2014 №66-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления государственными полномочиями по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Томской области», постановлением администрации Города Томска от 28.05.2014 №434 «Об осуществлении переданных государственных полномочий по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории муниципального образования «Город Томск».

Анализ вышеприведенных норм права в их системном единстве свидетельствует о том, что юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Таким образом, ООО «Хлебозавод №4» обладает правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, учитывая, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 09 марта 2022 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Томской области. Согласно решению комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 6 апреля 2022 года №46 заявление ООО «Хлебозавод № 4» отклонено.

Таким образом, требование о соблюдении досудебного порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, выполнено.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением администрации Города Томска №1240 от 26.11.2014 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск». Кадастровая стоимость земельных участков, в том числе спорного земельного участка, определена по состоянию на 01.01.2014, сведения о ней внесены в государственный реестр недвижимости 01.01.2015. В суд с административным иском ООО «Хлебозавод № 4» обратилось 18 апреля 2022 года.

Учитывая, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов муниципального образования «Город Томск», оспариваемая кадастровая стоимость является действующей, суд считает возможным восстановить срок для обращения в суд, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению по существу.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ был представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка №28/22 от 1 марта 2022 года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 01 января 2014 года составляет 4 591000 рублей.

Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдены. Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ответственность оценщика Д. застрахована в установленном порядке и размере.

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 01 января 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования, удаленность от центра города, транспортная доступность, развитость социально-бытовой инфраструктуры.

Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено. Представленный в суд отчет подготовлен оценщиком с учетом замечаний комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Каких-либо замечаний к представленному суду отчету участники процесса не высказали, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявили.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке №28/22 от 1 марта 2022 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01 января 2014 года в размере 4591000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 3, 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи соответствующего заявления ООО «Хлебозавод №4» в комиссию является 9 марта 2022 года.

Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая в силу пункта 4 данного Положения осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость в размере 22198401,68 руб. утверждена постановлением администрации Города Томска №1240 от 26.11.2014 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск».

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении требований к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, поскольку органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, является администрация Города Томска, а не муниципальное образование «Город Томск», а также в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра», не утвердавшему оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Хлебозавод №4» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ в размере его рыночной стоимости 4591000 (четыре миллиона пятьсот девяносто одна тысяча) рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Хлебозавод №4» заявления в комиссию считать 09 марта 2022 года.

В удовлетворении требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», муниципальному образованию «Город Томск» обществу с ограниченной ответственностью «Хлебозавод №4» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2022 года