47RS0011-01-2022-000402-44
Дело № 2-98/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Ломоносов 22 марта 2023 года
Ломоносовский районный суд города Ленинградской области в составе председательствующего судьи Яковлевой М.В.,
при секретаре Зеленовской Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 221500 рублей 00 копеек, составляющих убытки истца в связи с односторонним отказом ответчика от исполнения обязательств.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиком было достигнуто соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Истец проинформировал ответчика о приобретении указанной квартиры с использованием заемных денежных средств, которые истец намеревался получить в виде ипотечного кредита путем заключения договора с АО «Российский Сельскохозяйственный банк».
Как следует из иска, согласно достигнутым договоренностям истцом и ответчиком были осуществлены следующие действия.
Ответчик, в подтверждение взятых на себя обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи с истцом: предоставила доступ представителю оценочной компании ООО «ИКБ «ЭкспертЪ» в квартиру в целях проведения оценки квартиры для дальнейшего рассмотрения АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Санкт-Петербургский региональный филиал) вопроса о согласовании объекта кредитования; передала квартиру во владение и пользование истцу; предоставила свои персональные данные, а также сведения по квартире, включая правоустанавливающие документы на квартиру, AO «Российский Сельскохозяйственный банк»; была уведомлена и не возражала против начала ремонтных работ в квартире истцом, поскольку последний начал подготовку квартиры к дальнейшему проживанию в ней его дочери.
Истец, в подтверждение взятых на себя обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи с ответчиком: заключил договор на оказание услуг по оценке № 942/CII-2021 от 4 июня 2021 года с ООО «ИКБ «ЭкспертЪ» (ОГРН <***>); оплатил услуги вышеуказанной оценочной компании в соответствии с пунктом 2.3.2. и разделом 3 договора на оказание услуг по оценке; <данные изъяты>; заключил договор № от ДД.ММ.ГГГГ и договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Ваш Дом» (ОГРН <***>), в соответствии с пунктом 2.1 вышеуказанных договоров на выполнение комплекса работ по остеклению балкона и отделочных работ на объекте клиента по адресу: <адрес>, на общую сумму 215500 рублей 00 копеек.
По мнению истца, обеими сторонами планируемой сделки купли-продажи были предприняты все необходимые действия, направленные на обеспечение в будущем перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на имя истца.
Истец, руководствуясь статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, воспринимал ответчика как добросовестного участника гражданских правоотношений, полагался на заверения и открыто совершенные ответчиком действия, направленные на подписание в будущем договора купли-продажи квартиры, понес расходы по оплате услуг третьим лицам в целях обеспечения согласования кредитной организацией квартиры, как предмета залога, при заключении кредитного договора о предоставлении целевого займа с ипотекой.
Кроме того, истец, получив исполнение по будущему договору купли-продажи – квартиру в свое владение и пользование, осуществил расход денежных средств, составляющих семейный бюджет истца, на улучшение качественных характеристики квартиры, повлекших увеличение рыночной стоимости квартиры.
Как указано в иск, ответчик, однако, отказалась в одностороннем порядке от обязательства по совершению сделки купли-продажи квартиры и от явки в АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Санкт-Петербургский региональный филиал) в целях подписания договора купли-продажи с истцом, проведение сделки по приобретению права собственности истцом на квартиру не обеспечила, чем, по мнению истца, грубо нарушила его права и законные интересы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, в порядке статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверил право представления своих интересов адвокату Дроздецкой Ю.Р., которая в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске, пояснила, что ответчик была в курсе о проводении ремонтных работ, не возражала против этого, истец и его семья пользовались квартирой как своей, предполагали переход прав на квартиру к ним, ответчиком не представлено каких-либо доказательств о нарушении ее прав.
ФИО3 и ее представитель адвокат Певцова О.Ю. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменном отзыве и письменных позициях по делу, полагали, что между ответчиком и ее знакомыми – семьей истца в феврале 2020 года было достигнуто устное соглашение о найме жилого помещения с последующим выкупом квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в феврале 2022 года. Приобретением квартиры зимой 2020 года интересовались другие покупатели, которые хотели ее приобрести за более высокую стоимость и которым было отказано ввиду устного соглашения с истцом.
Ответчик отметила, что жена истца, ФИО8, уведомила ответчика о желании начать ремонтные работы, а именно остекление окон, со стороны ответчика было озвучено о том, что не стоит торопиться и необходимо еще раз все обдумать, так как квартира расположена на 5 этаже многоквартирного дома с аварийной кровлей, в маленькой и ванной комнатах раньше были протечки, кровля дома требует капитального ремонта. Со стороны истца, однако, все же были проведены ремонтные работы в марте 2020 года, о чем ответчику было известно.
Как указала ответчик, для последующей сделки по продаже квартиры с ее стороны никаких препятствий не было, так как она является заинтересованной стороной, в феврале 2020 года специалистом был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, оплаченный, но не подписанный ни одной из сторон будущей сделки, от которого впоследствии истец и его супруга отказались. В мае 2020 года была совместная встреча у нотариуса в г. Ломоносов для консультации и составления договора купли-продажи квартиры с обременением, ответчик также пошла навстречу семье истца, хотя было устное соглашение, что квартира будет приобретаться истцом в феврале 2022 года. Договор купли-продажи квартиры с обременением истец и его супруга отказались заключать по своим личным причинам.
Ответчик отметила, что в июле 2020 года ФИО1 с супругой обратились в АО «Российский Сельскохозяйственный банк» с заявкой на ипотеку по программе «Сельская ипотека», со стороны ответчика не было совершено никаких действий, препятствующих заключению сделки, ею были собраны все необходимые документы на квартиру, подано заявление в администрацию МО Кипенское сельское поселение о проведении межведомственной комиссии по признанию жилого помещения пригодным для постоянного проживания. Ответчик и ее сын, ФИО4, в августе 2020 года выписались из квартиры в связи с правилами программы банка, поскольку на момент проведения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных граждан.
Как пояснила ответчик, по семейным обстоятельствам истца сделка не состоялась, так как истец уволился с завода «Северная верфь» и ждал приглашение на новое место работы в Финляндии. Сделку решили отложить и перенести до приезда истца обратно в Россию, а именно на декабрь 2020 года. В декабре 2020 снова поднялся вопрос о заключении сделки купли-продажи квартиры, ответчик снова никаких препятствий по ее заключению не чинила. В это же время (декабрь 2020 года) детьми истца были нарушены условия устного соглашения, не были своевременно оплачены коммунальные услуги за 4 месяца, образовалась задолженность по газу и электроэнергии, дочь истца с семьей решили прекратить пользование квартирой, оставив долги по оплате коммунальных услуг, чем они проявили себя, по мнению ответчика, как недобросовестные наниматели жилого помещения. После длительного разговора наниматели все же выплатили с рассрочкой все долги и продолжили пользоваться квартирой, но все так же постоянно задерживали оплату коммунальных услуг за квартиру и пользование жилым помещением.
Ответчик указала, что в конце декабря 2020 года и по март 2021 года в АО «Россельхозбанке» было приостановлено финансирование программы «Сельская ипотека», то есть сделка снова не состоялась. В мае 2021 года детьми истца снова было принято решение прекратить найм жилого помещения и они окончательно освободили квартиру, оставив неоплаченными счета за коммунальные услуги и газ, с долгами за найм жилого помещения за 2,5 месяца, с разрушенными стенами в маленькой комнате, части прихожей и в туалете (вплоть до кирпича), с разбитыми межкомнатными дверьми, одну из которых муж дочери истца самовольно выкинул, с испорченными обоями, с оборванными и обрезанными проводами и кабелем (что могло привести к замыканию и возгоранию жилого помещения по причине ненадлежащего пользования помещением), была вынесена раковина (или разбита и утилизирована), сломан сливной бачок унитаза, чем, как считает ответчик, снова были нарушены условия устного соглашения по продажи квартиры.
Как пояснила ответчик, в июне 2021 года, при последней личной встрече ее, ее мужа, ФИО5 и истца с супругой (с семьей истца они знакомы более 20 лет), ответчик также не отказывалась от сделки, так как возобновилось финансирование программы «Сельская ипотека», но уже с условием, что если до конца месяца июня 2021 года сделка не состоится, ответчик будет рассматривать предложения о покупке ее квартиры другими покупателями, либо будет делать ремонт квартиры, либо на время приостановит какие-либо действия в отношении квартиры. Истец и его супруга с условиями ответчика согласились, о возврате денежных средств на потраченный ремонт разговора не было, супруга истца, ФИО8, сама признала тот факт, что они поспешили с ремонтом в чужой для них квартире и признали право ответчика продать квартиру другим клиентам. 25 июня 2021 года ответчик сообщила ФИО6 о возможной продаже квартиры другому покупателю, в тот же день ответчиком был совершен телефонный звонок ФИО6, ответчик услышала нецензурные выражения в ее адрес и в адрес ее семьи, после чего ответчик сообщила ФИО11, что их устная договоренность о продаже квартиры расторгнута и сделка не состоится. 15 июля 2021 года ответчик уведомила специалиста АО «Россельхозбанк» ФИО20, что сделка купли-продажи квартиры не состоится.
Кроме того, ответчик отметила, что никаких договоров, документов, расписок по сделке на продажу квартиры семье истца ответчиком подписаны не были, только устное соглашение, которое же и было неоднократно нарушено семьей их дочери, ФИО7 и ее мужем, все переговоры и переписка осуществлялись только с супругой истца, ФИО6, с истцом ответчик встречалась в нотариальной конторе в г. Ломоносове и в июне 2021 в квартире ответчика, никаких разговоров непосредственно с истцом по вопросу приобретения квартиры ответчик ни разу не вела.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.
Как установлено судом, ответчик ФИО3 является владельцем квартиры, расположенного по адресу: <адрес>, что сторонами не оспаривалось.
Истец и ответчик пояснили суду, что между ними была достигнута устная договоренность о заключении в будущем договора кули-продажи указанной квартиры, при этом, с февраля 2020 года в квартире проживали члены семьи истца.
<данные изъяты>
Для целей приобретения квартиры 4 июня 2021 года между ООО «ИКБ «ЭкспертЪ» (исполнитель) и ФИО14 (заказчик) заключен договор на оказание услуг по оценке № 942/СП-2021, по условиям которого исполнитель в интересах заказчика принимает на себя обязательство оказать, а заказчик, в свою очередь оплатить, услуги по проведению оценки в размере 6000 рублей 00 копеек и составить отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки – двухкомнатной квартиры, назначение – жилое, общей площадью 50 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В подтверждение оплаты услуг ООО «ИКБ «ЭкспертЪ» истцом представлен чек по операции от 2 июня 2021 года на сумму 6000 рублей 00 копеек.
4 июня 2021 года ООО «ИКБ «ЭкспертЪ» и ФИО1 подписали акт об оказании услуг, из которого следует, что услуги обществом оказаны в полном объеме.
Из уведомления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» от 20 июля 2021 года, направленного в адрес истца ФИО2, следует, что сделка с ним, ФИО14, не состоялась по объекту: <адрес>, в связи с отказом продавца от подписания договора купли-продажи.
В ответе АО «Российский Сельскохозяйственный банк» от 14 октября 2022 года, представленном по запросу суда, банк сообщил об отсутствии заключенных в отношении клиентов (ФИО2 и ФИО3) ипотечных договоров с банком.
Кроме того, стороной истца, в подтверждение оплаты коммунальных услуг (Келози, 10, 29, за ФИО3), представлены платежные поручение от 27 мая 2020 года (21902 рубля 31 копейка), от 13 января 2021 года (9331 рубль 63 копейки), от 15 января 2021 года (19670 рублей 32 копейки), от 14 февраля 2021 года (8858 рублей 78 копеек), плательщиком значится ФИО7.
Как указал истец, в период проживания в указанной выше квартире им были понесены расходы на ее ремонт в размере 215500 рублей 00 копеек, которые истец оценил как убытки и просил взыскать с ответчика.
1 февраля 2020 года между ООО «Ваш Дом» (компания) и ФИО6 (клиент) заключен договор № 54831, по условиям которого клиент поручает и оплачивает, а компания обязуется на условиях договора выполнить комплекс работ (услуг) по монтажу изделий, конструкция, описание и иные индивидуальные параметры которых указаны в приложении № 1 к договору, по адресу: <адрес>, <адрес>, перечень и объем работ указаны в приложении № к договору, стоимость определена в 102000 рублей 00 копеек. Приложение № 1 к договору № 54831 суду не представлено.
15 февраля 2020 года между ООО «Ваш Дом» (компания) и ФИО6 (клиент) заключен договор № 54902, по условиям которого клиент поручает и оплачивает, а компания обязуется на условиях договора выполнить комплекс работ по адресу: <...> перечень и объем работ указаны в приложении № 1 к договору, стоимость работ определена в 113500 рублей 00 копеек. Приложение № 1 к договору № 54902 суду не представлено.
В материалы дела представлены кассовые чеки об оплате обществу «Ваш Дом» сумм в размере 102000 рублей 00 копеек 25 февраля 2020 года и в размере 113500 рублей 00 копеек 19 июня 2020 года.
Из представленных в материалы дела актов № 18 от 4 марта 2020 года и № 19 от 29 июня 2020 года, подписанных ООО «Ваш Дом» и ФИО6, следует, что общество осуществило работы по остеклению лоджии (стоимостью 102000 рублей 00 копеек) и отделочные работы (стоимостью 113500 рублей 00 копеек).
Согласно справке от 1 октября 2020 года, выданной ООО «Ваш Дом», оплата по договору № 54831 от 1 февраля 2020 года в сумме 102000 рублей 00 копеек и по договору № 54902 от 15 февраля 2020 года в сумме 113500 рублей 00 копеек, заключенных с ООО «Ваш Дом» (ОГРН <***>), в соответствии с пунктами 1.2.1 вышеуказанных договоров на выполнение комплекса работ по остеклению балкона и отделочным работам на объекте клиента по адресу: <адрес>, в общей сумме 215500 рублей 00 копеек поступила от ФИО6.
Допрошенная в судебном заседании 13 сентября 2022 года свидетель ФИО21. сообщила суду следующее: свидетель является <данные изъяты>; ответчик сдала квартиру детям ФИО19, свидетель живет в этом же подъезде, через несколько дней они начали делать ремонт, стали менять окна, ремонт делали без разрешения ответчика; квартиру они снимали, наличные деньги, по 10000 рублей 00 копеек, они приносили свидетелю, расписок не было, платили не всегда вовремя, приносили деньги на протяжении года, в период 2019, 2020 года, свидетель точно не помнит; ответчик им квартиру продавать не собиралась, она им только сдавала ее, договора не было; ФИО19 свидетель видела один раз, квартиру снимали его дети, их выгнали за неуплату; в 2014-2015 году был сделан капитальный ремонт, после этого квартира сдавалась; свидетель была в квартире, когда жили другие жильцы, там все было как при них.
Допрошенная в судебном заседании 13 сентября 2022 года свидетель ФИО22. пояснила суду следующее: ФИО3 свидетель знает давно, она сестра подруги свидетеля – <данные изъяты>, с которой свидетель дружит со школы; года два назад, на протяжении полутора лет, квартира сдавалась молодой семье с ребенком; ранее квартира тоже сдавалась; свидетель видела, что приходил молодой человек и отдавал Светлане деньги за квартиру, так как ФИО11 живет в другом поселке; молодой человек суеверный и он клал деньги на стол, видела сумму, видела объявление в группе «Вконтакте» о сдаче квартиры; договор свидетель не видела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, на положения которого в качестве нормативного обоснования требований ссылается истец, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Истец утверждал, что полагался на то, что между ним и ответчиком будет заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с чем, истец понес отыскиваемые расходы для улучшения данной квартиры и считает эти расходы убытками, возникшими в результате уклонения ответчика от заключения договора.
Суд не находит оснований для того, чтобы согласиться с позицией истца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421, с пунктом 1 статьи 160, пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а в силу пункта 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, в частности, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки.
Из материалов дела следует, что стороны не зафиксировали в письменной форме свои договоренности относительно условий использования квартиры, а также условий будущей сделки, в связи с чем, суд лишен возможности оценить действительные намерения каждой из сторон относительно юридической судьбы данной недвижимости.
Поскольку стороны не воспользовались предусмотренными для согласования будущих договоренностей инструментами и не совершили сделку, основания для применения положений статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, подразумевающих ответственность за недостоверность заверений, предваряющих заключение договора, отсутствуют.
Истец не мог не знать о том, что производит ремонтные работы в отношении объекта, который ему не принадлежит, при этом, истец не мог обоснованно полагаться на то, что сделка будет заключена, поскольку ответчик не была связана имеющими юридическое значение договоренностями и, в силу принципа свободы договора, могла отказаться и отказалась в итоге от совершения сделки.
Суд также отмечает, что из содержания отношений сторон невозможно установить обстоятельства, при которых истцом были произведены улучшения квартиры ответчика, поскольку истцом не опровергнута гипотеза, в соответствии с которой эти улучшения были связаны не только с намерением улучшить характеристики приобретаемой недвижимости, но и с намерением улучшить текущие условия проживания в данной квартире. Поскольку, в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, по общему правилу, не возмещается, при этом, доказательства согласия ответчика на производство работ, стоимость которых предъявлена ко взысканию, не представлены, основания для такого взыскания отсутствуют.
Кроме того, истцом не представлены доказательства несения заявленных расходов, поскольку, ссылаясь на указанные обстоятельства, истцом представлены платежные поручения на оплату комплекса работ по остеклению балкона и отделочным работам на объекте, где плательщиком является - ФИО8.
Основания для применения положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон суд не усматривает, поскольку неосмотрительное поведение было проявлено самим истцом, осуществившим расходы на ремонт имущества без согласования с ответчиком и до заключения соответствующих обязывающих сделок с ним.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Ломоносовского районного суда Ленинградской области.
Мотивированное решение составлено 29 марта 2023 года.
Судья М.В. Яковлева