39RS0001-01-2023-004754-53
Дело № 2-4835/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2023 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Лясниковой Е.Ю.,
при секретаре Ермакович З.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФИО2 о признании зарегистрированного обременения отсутствующим, возложении обязанности погасить запись об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра по Калининградской области), указав в обоснование требований, что 27 июля 2017 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор залога жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г. <адрес>, <адрес>, д. №, в счет обеспечения обязательств по договору займа, заключенному между ФИО2 и ФИО3 Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2022 года ФИО2 было отказано в требованиях об обращении взыскания на заложенное имущество с указанием на то, что договор ипотеки является прекращенным ввиду истечения срока поручительства. В этой связи истец обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о прекращении ограничения (обременения) в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости, однако регистрирующий орган приостановил совершение регистрационных действий. Ссылаясь на то, что в настоящее время отсутствует возможность подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки ввиду отказа ФИО2, просит суд признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде залога, установленного по договору залога от 27 июля 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, на имущество: жилой дом общей площадью 185 кв. м с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 599 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г. <адрес>, <адрес>, д. №, и возложить на Управление Росреестра по Калининградской области обязанность погасить запись об ипотеке в отношении указанных объектов недвижимости.
Определением суда от 18 сентября 2023 года с согласия представителя истца в качестве соответчика по делу была привлечена ФИО2
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующий на основании доверенности от 06 сентября 2023 года №, заявленные требования поддержал в полном объеме, дополнительно указав на то, что вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области установлен факт прекращения договора залога, однако данного судебного акта недостаточно для погашения записи об ипотеке, при этом ФИО1 неоднократно обращался к ФИО2 по вопросу подачи совместного заявления в регистрирующий орган, однако получил отказ, в связи с чем, учитывая то обстоятельство, что зарегистрированное обременение нарушает права собственника, просил иск удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Калининградской области – ФИО5, действующая на основании доверенности от 24 августа 2023 года, возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что Управление Росреестра по Калининградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.
Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу, 27 июля 2017 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор процентного денежного займа, по условиям которого кредитор передала заемщику денежные средства в размере 3 500 000 рублей, а заемщик взял на себя обязанность возвратить сумму займа частями (в рассрочку) в порядке, предусмотренном п. 3 договора займа, в срок до 27 июля 2018 года и уплатить причитающиеся проценты за пользование денежными средствами в размере и сроки, предусмотренные этим договором.
В обеспечение исполнения условий названного договора займа, 27 июля 2017 года между ФИО2 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) был заключен договор залога недвижимости (ипотеки) № №, по условиям которого залогодатель передал в залог залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, а именно: жилой дом, общей площадью 185 кв. м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 599 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Калининградская область, г. <адрес>, <адрес>, д. №.
Приведенный договор ипотеки в установленном порядке удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса Калининградского городского нотариального округа ФИО6 - нотариусом ФИО7 и зарегистрирован Управлением Росреестра по Калининградской области 02 августа 2017 года, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи №№ № и №.
Пунктом 2.2 указанного договора залога закреплено, что наложенное обременение прекращается после предоставления в Управление Росреестра по Калининградской области соответствующего совместного заявления залогодателя и залогодержателя, предоставляемого в течении пяти рабочих дней со дня исполнения обязательств заемщика по договору займа, удостоверенному нотариусом в реестре за № №.
29 июня 2022 года ФИО2 обратилась в Гурьевский районный суд Калининградской области с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа от 27 июля 2017 года, процентов за пользование займом, неустойки, а также об обращении взыскания по договору ипотеки, заключенному между ФИО2 и ФИО1 в обеспечение исполнения договора займа, на имущество: жилой дом, общей площадью 185 кв. м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 599 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г. <адрес>, <адрес>, д. №, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 000 000 рублей.
Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2022 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично: с ФИО3 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору займа в размере 1 450 000 рублей, проценты за пользование займом в сумме 2 148 900 рублей, неустойка - 340 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 894,50 рублей. В удовлетворении остальной части требований, в том числе и к ФИО1 отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 июня 2023 года вышеуказанное решение оставлено без изменения.
Как установлено судебными инстанциями, ФИО2 заявлены требования к залогодателю после прекращения договора ипотеки от 27 июля 2017 года, а потому предъявленные исковые требования в указанной части признаны необоснованными.
Так, в соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 335 Гражданского кодекса РФ установлено, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
Абзац второй пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с п. 6 ст. 367 данного Кодекса предусматривает прекращение залога, срок действия которого не установлен соглашением сторон, при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, залог, в том числе ипотека, прекращается при наступлении указанных в законе обстоятельств, в том числе при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога.
При этом ипотека, как следует из ч. 12 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», прекращается независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки.
Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» условие договора о действии поручительства до момента фактического исполнения основного обязательства не свидетельствует об установлении определенного срока поручительства.
В силу п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ кредитор должен предъявить требование к поручителю в течение сроков, установленных п. 6 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.
Пунктом 6 статьи 367 Гражданского кодекса РФ закреплено, что поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.
Поскольку в договоре ипотеки от 27 июля 2017 года срок действия договора не определен, залогодержатель имела возможность предъявить требование к залогодателю об исполнении обеспеченного залогом обязательства по договору займа в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства, то есть не позднее 27 июля 2019 года.
С учетом установленных выше обстоятельств договор залога от 27 июля 23017 года № № прекращен на основании п. 6 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частями 11, 12 и 13 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном упомянутой статьей.
Таким образом, истечение срока договора залога является основанием для прекращения договорных обязательств между залогодержателем и залогодателем, однако факт истечения срока договора не может являться самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке, поскольку в силу публично-правового характера регистрируемых залоговых отношений для них предусмотрен особый порядок, указанный в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Как следует из материалов регистрационного дела, поступивших по запросу суда, 01 августа 2023 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г. <адрес>, <адрес>, д. №, приложив копию решения Гурьевского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2022 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 июня 2023 года.
По данному заявлению регистрирующим органом было вынесено уведомление от 04 августа 2023 года № № о приостановлении государственной регистрации прав до 07 ноября 2023 года по причине непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, а именно ввиду отсутствия заявления о прекращении ограничения прав от залогодержателя ФИО2
В тоже время, как следует из пояснений истца, залогодержатель уклоняется от направления в Управление Росреестра по Калининградской области заявления о прекращении ипотеки, что, безусловно, нарушает права истца как собственника спорных объектов недвижимости.
Как разъяснено в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного п. 6 ст. 367 Гражданского кодекса РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ).
Такая правовая конструкция как обращение в суд с требованием к залогодержателю о признании залога прекращенным позволят действительному собственнику предмета залога реализовать свое право на защиту нарушенных интересов, которое фактически не связано с нарушением титульных прав владения, что исключает возможность предъявления негаторного либо виндикационного иска, а направлено на внесение определенности в сложившиеся правоотношения и предотвращение дальнейших споров, поскольку наличие записи в ЕГРН в рассматриваемом случае создает видимость права (обременения) на стороне ненадлежащего лица.
Как разъяснено в п. 5 ч. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.
В исковом заявлении ФИО1 содержится требование «о признании зарегистрированного обременения отсутствующим».
Изложение требований как признание зарегистрированного обременения отсутствующим, а не прекращенным, не подменяет правовой механизм внесения изменений в ЕГРН, поскольку из существа заявленных требований следует, что настоящий спор возник не по причине оспаривания зарегистрированного обременения, а фактически направлен на корректировку сведений, содержащихся в реестре, поскольку в данном случае залог прекращен в силу закона, в то время как формальное необращение залогодержателя в регистрирующий орган создают препятствия в реализации прав истца.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания отсутствующим зарегистрированного обременения в виде залога, установленного по договору залога от 27 июля 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 на имущество: жилой дом общей площадью 185 кв. м с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 599 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Калининградская область, г. <адрес>, <адрес>, д. №.
В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Вместе с тем в целях правовой определенности суд считает возможным возложить на Управление Росреестра по Калининградской области обязанность исключить записи об ипотеке № № № и № от 02 августа 2017 года в пользу ФИО2
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде залога, установленного по договору залога от 27 июля 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, на жилой дом общей площадью 185 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Калининградская область, г. <адрес>, <адрес>, д. №.
Признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде залога, установленного по договору залога от 27 июля 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, на земельный участок общей площадью 599 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Калининградская область, г. <адрес>, <адрес>, д. №.
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области обязанность исключить записи об ипотеке № № № и № от 02 августа 2017 года в пользу ФИО2
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2023 года.
Судья Е.Ю. Лясникова