Решение по делу № 2-13506/2024 от 11.03.2025 - о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, расходов на устранения недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Дело №–886/2025

УИД 50RS0№-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Брижевской И.П.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО6 Валентины к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, расходов на устранения недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО5 обратились в суд с указанным иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи», в котором с учётом уточнений в порядке статьи 39 ГПК РФ просит взыскать стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере 618 919,67 руб., неустойку за просрочку исполнения обязанности по возмещению расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда из расчета 6 189,20 руб. за каждый день просрочки, признать недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г., денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 161 782,21 руб., затраты на проведение досудебного строительно-технического исследования в размере 70 000 руб., штраф, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 700 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1 399,95 руб.

В обоснование иска истцы указали, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру, расположенную в жилом <адрес> по строительному адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, <адрес>, Квартал 3, Секция 6, этаж 10, проект №, общей площадью 53,20 кв.м.

При приемке объекта долевого строительства с участием специалиста НОПРИЗ, участник принял объект с рядом строительных недоделок, которые были зафиксированы в заключение эксперта ИП ФИО4 №.

В соответствии с заключением эксперта, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта квартиры составляет 1 279 989,71 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика было направленно требование об устранении выявленных недостатков, указанных в акте осмотра, требования застройщик не выполнил, недостатки не устранил.

ДД.ММ.ГГГГ истцами была направлена претензия с требованием возместить расходы на устранение недостатков, но ответчик от данного требования уклонился, денежные средства не выплатил.

В соответствии с актом приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого участия был передан участнику общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 52,40 кв.м, таким образом, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,80 кв.м. В соответствии с пунктом 3.5 договора, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к договору, более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)). Размер подлежащей возврату истцу денежной суммы составляет 161 782,21 руб. (0,80 м?. х 202 227,77 (цена 1 кв.м)). Положения указанного пункта нарушают права и законные интересы истцов, данные условия договора навязаны застройщиком. Претензия истцов с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истцы ФИО1 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, направил письменные возражения, согласно которым ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, в случае удовлетворения – применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к размеру штрафных санкций, предоставить отсрочку исполнения решения суда по 30.06.2025г.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона №–ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона №–ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона №–ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора между сторонами) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г., согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства квартиру – проектный №, расположенную в жилом <адрес> по строительному адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, <адрес>, Квартал 3. Перечень отделочных работ указан в приложении № к договору участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи, цена объекта долевого строительства составила 10 758 517,23 руб. (пункт 4 акта приема-передачи).

В соответствии с экспертным заключением №, составленным экспертами ИП ФИО4, стоимость устранения выявленных строительных недостатков (дефектов) составляет 1 279 989,71 руб.

Истцы ДД.ММ.ГГГГ направили в адрес застройщика письменное требование об устранении выявленных недостатков объекта или выплате стоимости устранения строительных недостатков.

Однако требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Истцы ДД.ММ.ГГГГ направили ответчику досудебную претензию с требованием возместить расходы на устранение недостатков, которая также была оставлена без удовлетворения застройщиком.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы АНО «ЦНИЭ» № ЭЗ-373/2024 от ДД.ММ.ГГГГ, экспертами выявлены недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в квартире, по адресу: <адрес>, городской округ Мытищи, <адрес>. Выявленные недостатки свидетельствуют о несоответствии данного объекта строительным нормам и правилам, приведшим к ухудшению качества объекта, выявлены недостатки в выполненных строительно-монтажных и отделочных работах, которые свидетельствуют о несоответствии данного объекта строительным нормам и правилам, действующих на момент строительства и передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Недостатки возникли вследствие нарушения технологий производства работ при производстве строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком. По характеру выявленных недостатков можно однозначно утверждать, что они носят производственный характер и возникли вследствие нарушения технологий производства строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком, и не могли возникнуть вследствие эксплуатации квартиры истцом после передачи жилого помещения по акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Недостатки, выявленные в результате проведенного натурного исследования, которые могли возникнуть после передачи жилого помещения по акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ вследствие эксплуатации исследуемой квартиры истцом и/или производства в квартире ремонтных работ или иных причин не были учтены при производстве настоящего исследования и более не рассматривались. Для устранения выявленных недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, необходимо выполнить комплекс ремонтно-восстановительных работ. Рыночная стоимость устранения выявленных строительных недостатков в квартире, возникновение которых не могло быть связано с эксплуатацией квартиры истцами после передачи жилого помещения по акту приема-передачи, составляет 618 919,67 руб.

Оценивая представленное заключение АНО «ЦНИЭ» № ЭЗ-373/2024 от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы суд предоставил экспертам материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, суд при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения (ст. 7 Федерального закона №–ФЗ), принимает в качестве доказательства стоимости устранения недостатков заключение судебной строительно-технической экспертизы АНО «ЦНИЭ» № ЭЗ-373/2024 от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков по договору участия в долевом строительстве, в размере 618 919,67 руб.

Истцы просят взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы строительных недостатков.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 266-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (ч. 8).

Поскольку данные требования основаны на законе, с учетом положений ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ, особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, суд удовлетворяет исковые требования истца и взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы 618 919,67 руб., но не более 618 919,67 руб.

Разрешая требования истцов о взыскании с ответчика в счет соразмерного снижения стоимости объекта денежных средств в размере 161 782,21 руб. и признании недействительным пункта 3.5 договора № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г., суд приходит к следующим выводам.

Как было установлено судом, в соответствии с пунктом 2.2 договора № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г., приложения № к нему, объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 822, 10 этаж расположения, общая приведённая площадь с учётом лоджий и/или балконов и/или террас: 53,20 кв.м, общая площадь без учёта лоджий и/или балконов и/или террас: 52,80 кв.м.

Согласно п. 3.3, п.3.5 договора, цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.4. и 3.5. договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон.

В соответствии с пунктом 3.5 договора, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к договору, более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства расположенный на 10 этаже по адресу: <адрес>, городской округ Мытищи, <адрес>, состоящее из 2 комнат, общей площадью 52,40 кв. м, общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 52,00 кв.м.

Принимая во внимание, что выявленное несоответствие фактической площади (52,40 кв.м) и проектной площади объекта (53,20 кв.м), указанной в договоре участия в долевом строительстве № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г. составило менее чем на 1 кв. м, следовательно, указанное несоответствие не противоречит п.3.5 договора участия в долевом строительстве № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г. В связи с этим, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в счет соразмерного снижения стоимости преданного объекта денежных средств в размере 161 782,21 руб.

Из смысла вышеприведенных условий договора участия в долевом строительстве следует, что стороны договорились о том, что участнику долевого строительства не возвращаются денежные средства за разницу площадей в случае изменения площади объекта менее, чем на 1 кв.м. Истцы собственноручно подписали договор участия в долевом строительстве, то есть имеются основания полагать, что с данным условием истцы были ознакомлены при подписании договора.

На основании изложенного исковые требования о признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве не подлежат удовлетворению.

На основании ст.151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ч.2 ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, разъяснений, учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору № МП-2/3/822-442630401И от 19.09.2022г., с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 20 000 руб. – по 10000 рублей в пользу каждого, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцами сумма компенсации явно завышена.

Из материалов дела следует, что письменная претензия истцов была направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

При таком положении оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, в соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ у суда не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере 70 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 700 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1 399,95 руб..

С учетом размера удовлетворенных требований имущественного характера, а также с учетом суммы уже уплаченной госпошлины истцами, с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7989,25 руб.

Также имеются основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № в части взысканных денежных средств расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в пользу ФИО1 и ФИО6 Валентины денежные средства в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков в размере 618 919,67 руб., расходы по оплате досудебного исследования специалиста 70 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., расходы по оплате нотариальных услуг 2700 рублей, расходы по уплате госпошлины 1399 руб. 95 коп., а всего взыскать 713019 руб. 62 коп. в равных долях – по 356509 руб. 81 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» в пользу ФИО1 и ФИО6 Валентины неустойку за просрочку удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения за каждый день просрочки, рассчитанной исходя из суммы 618 919,67 руб., но не более 618 919,67 руб. – то есть не более 309459 руб. 84 коп. в пользу каждого.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в доход государства госпошлину в размере 7989,25 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Путилково» отсрочку исполнения решения суда в части взысканных сумм расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.П. Брижевская

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская