КОПИЯ Дело № 2-530/2023 (2-4109/2022)

44RS0002-01-2022-004780-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«09» января 2023 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Иоффе Н.С.,

при секретаре судебного заседания Мариничевой И.И.,

с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «КомТранс», ООО «УК Академия» о признании инвестиционных договоров на строительство квартир договорами долевого участия в строительстве жилого дома, подлежащими государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с указанным выше иском, мотивировав требования тем, что ответчики заключили договоры, поименованные как договоры инвестирования, для целей получения денежных средств на строительство многоквартирного жилого ... в .... Ответчик ООО «УК Академия» передало свои права по договорам инвестирования истцам, которые в полном объеме внесли денежные средства во исполнение условий договора. Истцы полагают, что между ними и ООО «КомТранс» сложились отношения, регулируемые ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поскольку для восстановления прав истцов требуется признание инвестиционных договоров с учетом договоров цессии договорами долевого участия в строительстве, истцы обратились в суд с настоящим иском.

В иске истцы просят суд произвести государственную регистрацию заключенных между сторонами договоров, признав их договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., указав в резолютивной части решения на то, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации инвестиционных договоров в порядке, предусмотренном законом для договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя по доверенностям ФИО1, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в нем доводам.

Представитель ответчиков ООО «КомТранс», ООО «УК Академия» ФИО2 по доверенностям в судебном заседании каких либо возражений против удовлетворения иска не высказал.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно абз. 2 и 3 ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Указанный Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, положения Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «КомТранс» с 18.04.2013 является собственником земельного участка площадью 1785 кв. м с кадастровым номером № по адресу: ....

На земельном участке ООО «КомТранс» ведет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения от 13.07.2015 № 44-RU 44328000-284/1-2015.

Между ООО «КомТранс» (застройщик) и ООО«УК Академия» (первоначальный инвестор) заключены следующие договоры, поименованные как договоры инвестирования:

- от dd/mm/yy № в отношении ..., площадью 62,64 кв.м., расположенной в 1 подъезде на 6-м этаже;

- от dd/mm/yy № года в отношении ..., площадью 44,18 кв.м., расположенной в 1 подъезде на 6-м этаже;

- от dd/mm/yy № в отношении ..., площадью 76,46 кв.м., расположенной во 2-м подъезде на 5-м этаже;

- от dd/mm/yy № в отношении ..., площадью 44,82 кв.м., расположенной во 2-м подъезде на 6-м этаже.

Договоры заключены с целью получения ООО «КомТранс» средств на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ... получение инвестором права собственности на объект долевого строительства, что следует из условий договора.

Согласно пункту 3.3.4. инвестиционного договора передача инвестору объекта (квартиры) осуществляется по акту. Акт подписывается обеими сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение заказчиком обязательств по достижению результата инвестиционной деятельности и отсутствие у сторон взаимных претензий на результат инвестиционной деятельности, кроме тех претензий на недостатки результата инвестиционной деятельности, которые не могут быть выявлены при обычном способе приемки.

Согласно соглашениям об уступке права требования, заключенным между ООО «УК Академия» (цедент), ООО «КомТранс» (должник) и истцами, ООО «УК Академия» передало свои права по указанным договорам инвестирования истцам:

- в отношении ..., в соответствии с договором уступки прав от dd/mm/yy ФИО3, которая внесла в счет исполнения договора о передаче прав 2 818 000 руб.;

- в отношении ..., в соответствии с договором уступки прав от dd/mm/yy ФИО4, которая внесла в счет исполнения договора о передаче прав 1 988 000 руб.;

- в отношении ..., в соответствии с договором уступки прав от dd/mm/yy ФИО5, который внес в счет исполнения договора о передаче прав 3 441 000 руб.;

- в отношении ..., в соответствии с договором уступки прав от dd/mm/yy ФИО6, которая внесла в счет исполнения договора о передаче прав 2 017 000 руб.

В подтверждение внесения истцами денежных средств ответчику ООО «УК Академия» представлены справки о принятии денежных средств от истцов, что ответчиком не оспаривалось.

ООО «КомТранс» уведомлено о факте передачи прав по договорам инвестирования, представитель присутствовал при подписании соглашений о передаче прав, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

Как было указано выше, действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Фактически между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013), отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заключенные между ООО «УК Академия» и ООО «Комтранс» инвестиционные договоры, с учетом соглашений с истцами об уступке прав требования, следует относить к договорам долевого участия в строительстве, к которым применяются нормы закона о долевом строительстве.

Несмотря на то, что истцы обладают признаками инвестора, между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Истцы не являются индивидуальными предпринимателями, и заключили вышеуказанные договоры не с целью получения прибыли, доказательств осуществления сторонами совместной инвестиционной деятельности, связанной с получением и распределением прибыли в результате строительства многоквартирного жилого дома, не представлено и судом не добыто.

В договорах и соглашениях содержатся все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: указаны конкретные объекты, подлежащие передаче, номера квартир, площадь, количество комнат, номер подъезда, этаж; цена договоров (стоимость объекта исходя из расчетной площади), сроки и порядок ее уплаты.

Таким образом, в соответствии с условиями договоров с учетом соглашений целью совместной деятельности сторон является завершение строительства объекта, сдача его в эксплуатацию и получение соинвестором в собственность доли в общей площади объекта, исходя из доли средств, вложенных в строительство в виде конкретных квартир, определенной площадью.

Суд полагает, что сложившиеся правоотношения сторон не подлежат регулированию Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», поскольку в силу абз. 2, 3 и 4 ст. 1, ст. 2 названного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Положения Закона об инвестиционной деятельности применимы к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Поскольку заявленные инвестиционные договоры с учетом соглашений фактически являются договорами долевого участия, они подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 4, статья 17 Закона №214-ФЗ).

Поскольку указанные в инвестиционных договорах и соглашениях квартиры не являются предметами других договоров, многоквартирный жилой дом не поставлен на кадастровый учет до настоящего времени, договоры участия в долевом строительстве, поступившие на государственную регистрацию до осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, подлежат государственной регистрации.

Таким образом, к спорным правоотношениям применяются нормы закона о долевом строительстве, в связи с чем, заявленные истцами требования о признании инвестиционных договоров на строительство квартир с учетом соглашений об уступке права требования договорами долевого участия в строительстве жилого дома, где истцы являются участниками долевого строительства, подлежащими государственной регистрации.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Признать инвестиционный договор от dd/mm/yy №, заключенный между ООО «КомТранс» и ООО «УК Академия», с учетом соглашения об уступке прав от dd/mm/yy, заключенного между ООО «УК Академия», ООО «КомТранс» и участником долевого строительства ФИО3, договором долевого участия в строительстве жилого дома, подлежащим государственной регистрации.

Признать инвестиционный договор от dd/mm/yy №, заключенный между ООО «КомТранс» и ООО «УК Академия», с учетом соглашения об уступке прав от dd/mm/yy, заключенного между ООО «УК Академия», ООО «КомТранс» и участником долевого строительства ФИО4, договором долевого участия в строительстве жилого дома, подлежащим государственной регистрации.

Признать инвестиционный договор от dd/mm/yy №, заключенный между ООО «КомТранс» и ООО «УК Академия», с учетом соглашения об уступке прав от dd/mm/yy, заключенного между ООО «УК Академия», ООО «КомТранс» и участником долевого строительства ФИО5, договором долевого участия в строительстве жилого дома, подлежащим государственной регистрации.

Признать инвестиционный договор от dd/mm/yy №, заключенный между ООО «КомТранс» и ООО «УК Академия», с учетом соглашения об уступке прав от dd/mm/yy, заключенного между ООО «УК Академия», ООО «КомТранс» и участником долевого строительства ФИО6, договором долевого участия в строительстве жилого дома, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации указанных инвестиционных договоров с учетом соглашений об уступке прав в порядке, предусмотренном законом для договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.С.Иоффе

Мотивированное решение суда изготовлено 16.01.2023