Решение по делу № 2-36/2023 от 18.04.2023 - о признании право на получение земельного участка в собственность за плату и признании незаконным частично постановление органа местного самоуправления.

47RS0№-61

Дело №

18 апреля 2023 года <адрес>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд <адрес> в составе;

председательствующего судьи Мартьяновой С.А.

при помощнике судьи ФИО5, при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО «Сертоловское городское поселение» ФИО3 муниципального района <адрес> о признании право на получение земельного участка в собственность за плату и признании незаконным частично постановление органа местного самоуправления,

установил:

ФИО1 обратилась с требованиями к администрации МО Сертолово о признании за ней права на получение в собственность за плату по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка площадью 2500 кв.м, кадастровый №, и признании незаконным абзаца 6 пункта 1 постановления администрации МО Сертолово от 10.08.2021г. № о предварительном согласовании предоставления земельного участка ФИО1 в кадастровом квартале № и о присвоении адреса земельному участку в части определения стоимости испрашиваемого земельного участка.

В обоснование требований истец указала, что является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением администрации МО Сертолово от 10.08.2021г. № по результатам поданного заявления истцу было предварительно согласовано предоставление земельного участка ориентировочной площадью 2500 кв.м в собственность за плату, из которых площадью 600 кв.м - по цене равной 15% кадастровой стоимости земельного участка, 1900 кв.м - по кадастровой стоимости. Определение такой выкупной стоимости земельного участка администрация МО Сертолово со ссылками на некую судебную практику мотивировала достаточностью 600 кв.м для эксплуатации жилого дома. Однако, действующее законодательство не предоставляет права установления стоимости предоставляемого земельного участка путем дробления его цены указанным в постановлении способом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Истцом было представлено в администрацию МО Сертолово в письменном виде обоснование площади земельного участка, из которого следует, что эксплуатация принадлежащего истцу жилого дома по его прямому назначению возможна только совместно с эксплуатацией объектов, расположенных на истребуемом земельном участке и имеющих единое с жилым домом функциональное назначение, и для этого необходима площадь участка в площади 2500 кв.м., и данное обоснование было принято ответчиком при согласовании предоставления единого земельного участка указанной площадью, однако стоимость выкупной цены была определена с нарушением установленного <адрес> порядка. Полагая постановление администрации МО Сертолово от ДД.ММ.ГГГГ № противоречащим нормам Земельного кодекса РФ, а также требованиям постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1 обратилась с настоящими требованиями в суд.

В ходе рассмотрения дела представитель истца требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном виде с учетом представленных в дело доказательств, а также выводов проведенной по делу судебной экспертизы. Полагает, что администрацией МО Сертолово при определении стоимости испрашиваемого земельного участка были нарушены требования нормативных актов, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Представитель ответчика – администрации МО Сертолово, возражая против удовлетворения заявленных требований, указала, что право на жилой дом было признано за истцом с учетом применения норм о самовольной постройке и не было поставлено в зависимость от наличия (отсутствия) на земельном участке тротуарной плитки (общая площадь мощения - 489 кв.м) и садовых насаждений (общая площадь размещения - 1196 кв.м). В установленном порядке ни в качестве самостоятельного объекта, ни в составе какого-либо проекта организации застройки территории земельный участок, на котором расположен жилой дом, не формировался, его границы и местоположение определены не были, на кадастровый учет участок поставлен не был. Принадлежащий истцу жилой дом находится на части участка площадью 600 кв.м, которая достаточна для эксплуатации жилого дома. Размещенные на участке тротуарная плитка и садовые насаждения не порождают право на приобретение самовольно занятого земельного участка в собственность, поскольку данные объекты не отвечают целям предоставления земельного участка, являются элементами благоустройства. Оставшуюся часть участка площадью 1900 кв.м. администрация МО Сертолово была вправе предложить к выкупу по цене, равной кадастровой стоимости, реализуя предоставленное ей право распоряжения землями, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в границах поселения, с целью сохранения фактического пользования и приведения в соответствие с разрабатываемой документацией по планировке территории.

Выслушав участвующих в деле ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст.15 ЗК РФ определено, что граждане и юридические ФИО2 имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических ФИО2, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.1. ЗК РФ.

В силу положений пп.2 п.1 ст.39.1. ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии спп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, предоставляются в собственность собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов

По общему правилу п.1 ст.39.20. ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические ФИО2, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, требования ст.39.20 ЗК РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлен ст.ст.39.14, 39.17 ЗК РФ.

Материалами дела установлено, что ФИО1 на основании решения ФИО3 городского суда <адрес> от 23.09.2020г. по делу № является собственником жилого дома с мансардой площадью 274, 1 кв.м., расположенного в пос. ФИО2 <адрес> района <адрес>. Жилой дом поставлен на кадастровый учет с номером №. Право собственности ФИО7 в установленном порядке зарегистрировано в органах государственной регистрации прав.

Жилой дом расположен в границах населенного пункта – поселок ФИО2 муниципального образования Сертоловское городское поселение ФИО3 муниципального района <адрес> на землях, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу положений ст. 3.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Закон № 137-ФЗ) использование земель из числа не разграниченной собственности происходит в порядке их представления заинтересованным ФИО2 (заявителям) уполномоченным на распоряжение такими участками органом.

В соответствии с п. 2 (абз.3) ст. 3.3 Закона № 137-ФЗ предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского поселения осуществляется органом местного самоуправления городского поселения, в рассматриваемом случае – администрацией МО Сертолово.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № в пределах предоставленных полномочий с соблюдением установленного Земельным кодексом РФ порядка по результатам рассмотрения поступившего заявления и на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ заседания межведомственной земельной комиссии МО Сертолово, утвержденного постановлением администрации МО Сертолово от ДД.ММ.ГГГГ №, администрация МО Сертолово:

- предварительно согласовала ФИО1 предоставление в собственность за плату земельного участка площадью 2500 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, из которых: 600 кв.м по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка и 1900 кв.м по кадастровой стоимости земельного участка;

- утвердила схему расположения земельного участка в кадастровом квартале №;

- присвоила земельному участку адрес: Российская Федерация, <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, поселок ФИО2, <адрес>, земельный участок №;

- поручила ФИО1 обеспечить выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка и постановку его на государственный кадастровый учет.

Во исполнение указанного постановления земельный участок площадью 2500 кв.м по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №.

Истец, оспаривая постановление администрации МО Сертолово от ДД.ММ.ГГГГ № в части определения размера выкупа земельного участка, полагает, что у нее, как собственника жилого дома, возникло право на приобретение всего земельного участка площадью 2500 кв.м в собственность по цене равной 15% от кадастровой стоимости указанного земельного участка, мотивируя это тем, что уполномоченный орган предварительно согласовал представление земельного участка истцу в собственность за плату в заявленной площади, и, кроме того, земельный участок в данной площади нормативно необходим для эксплуатации расположенного на нем жилого дома с учетом нахождения в границах участка локальных очистных сооружений с фильтрационным полем, скважины, подъезда для транспортных средств, садовых насаждений.

Оценивая доводы сторон в обоснование заявленных требований и возражений по существу спора, суд учитывает, что согласно пп.2 п.2 ст.39.4. ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами. Цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п.3 ст.39.4. ЗК РФ).

Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в <адрес> (далее - Порядок), утвержден постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с п.2 Порядка цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п.3 Порядка размер процента устанавливается дифференцированно, в частности (пп.3): пятнадцать процентов в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ (за исключением случаев, указанных в пп.1,2 п.3 настоящего Порядка).

В иных случаях цена продажи земельных участков, предоставляемых без проведения торгов, устанавливается равной кадастровой стоимости ( п.4 Порядка).

Одновременно, исходя из норм главы V.1 ЗК РФ собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Статьей 22 Правил землепользования и застройки МО Сертолово (далее - ПЗЗ МО Сертолово), утвержденных приказом Комитета градостроительной политики <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны застройки индивидуальными жилыми домами, согласно которым минимальная площадь земельных участков в границах поселка ФИО2 определена в 600 кв.м, максимальная площадь земельных участков - 2500 кв.м.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ суд считает недоказанным истцом тот факт, что для размещения и эксплуатации жилого дома площадью 274,1 кв.м. ему необходим земельный участок максимально установленной площадью 2500 кв. м.

Согласно выводов заключения эксперта № ЗЭ 47-07-2-36/2023 по результатам проведенной по делу ООО «Региональный Экспертный центр «Догма» судебной землеустроительной экспертизы функционирование индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с градостроительными и специальными нормами и правилами, обеспечивается площадью 2 303 кв.м.

Вместе с тем, согласно приведенным в заключении эксперта исследованиям по данному вопросу функционирование жилого дома обеспечивают инженерные коммуникации – скважина, локальные очистные сооружения с фильтрационным полем площадью 293 кв.м.

В заключении также указано, что 489 кв.м. всей площади участка составляет площадь вымощенного тротуарной плиткой подъезда к жилому дому и придомовой территории, а 1196 кв.м. – площадь, занятая садовыми насаждениями.

Таким образом, вывод эксперта по поставленному перед ним в определении суда вопросу объективно противоречит проведенным им же исследованиям.

Мощение части территории тротуарной плиткой и озеленение территории по смыслу пп.36 и 38 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) представляет собой благоустройство территории в целях повышения комфортности условий проживания и улучшения эстетического состояния территории посредством размещения указанных элементов благоустройства.

Следует отметить, что исследования эксперта при проведении судебной экспертизы в части фиксации объема расположенных на участке объектов (элементов) не оспорены истцом и не опровергаются представленными им заключениями специалистов.

Требования к жилому помещению, а также порядок признания жилого помещения пригодным для проживания установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно п.12 которого в целях соответствия помещения жилому должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). При этом, в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Названные требования не содержат в качестве обязательной и необходимой для отнесения объекта к жилому дому деятельность по благоустройству прилегающей к дому территории, а потому размещение такого рода объектов само по себе не свидетельствует об обеспечении надлежащего функционирования жилого дома.

Таким образом, наличие на испрашиваемом земельном участке нежилых хозяйственных построек, элементов благоустройства, не порождает право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку данные объекты не имеют самостоятельного функционального значения, носят вспомогательный характер, не отвечают первоначальным целям предоставления земельных участков, а потому определение необходимой для эксплуатации жилого дома площадь земельного участка не может быт поставлено в зависимость от размещения на участке такого рода объектов.

При этом, ответчиком не оспаривается исключительное право истца на приобретение земельного участка, занятого принадлежащим ей объектом недвижимости, в собственность, не отрицается тот факт, что истец для эксплуатации принадлежащего ему объекта фактически использует прилегающую к нему территорию ориентировочной площадью 2500 кв.м и, как следствие, не оспаривается возможная к выкупу площадь земельного участка 2500 кв.м.

Однако, формирование земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства в заявленной площади само по себе не свидетельствует о необходимости всего участка для эксплуатации жилого дома, занимающего чуть более 1/7 площади участка, и о возникновении у собственника объекта недвижимого имущества как исключительного права на приобретение в собственность всего земельного участка, так и права на приобретение всего образованного земельного участка по цене, определенной пп.3 п.3 Порядка, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Принимая решение о предоставлении в собственность ФИО1 по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка площадью только 600 кв.м, администрация МО Сертолово руководствовалась ПЗЗ МО Сертолово, согласно которым минимальный размер земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства составляет 600 кв.м, поскольку принадлежащий истцу жилой дом находится на части участка указанной площадью, которая достаточна для эксплуатации жилого дома, и объективных доказательств обратного не представлено.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что, как уже было сказано выше, наличие на земельном участке элементов благоустройства не порождает право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку данные объекты не имеют самостоятельного функционального значения, носят вспомогательный характер и не отвечают первоначальным целям предоставления земельных участков.

При таких обстоятельствах, остальные 1900 кв.м администрация МО Сертолово с учетом положений ч.1 ст. 9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические ФИО2 по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, реализуя предоставленное ей право распоряжения находящимися в границах поселения землями, государственная собственность на которые не разграничена, вправе была предложить ФИО1 к выкупу по цене, равной кадастровой стоимости, что не вступает в противоречие с утвержденным постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Порядком, согласно пункту 5 которого при определении цены земельного участка в соответствии с настоящим Порядком расчет цены земельного участка производится органом исполнительной власти <адрес> или органом местного самоуправления, уполномоченным в соответствии с действующим законодательством на распоряжение земельным участком на дату подачи заявления, а также согласуется с представленными в материалы дела документами территориального планирования поселка ФИО2 с момента образования данного населенного пункта, а также документами, определяющими действия ТСЖ «ФИО2» по оформлению имущественных прав на земельные участки будущих членов ТСЖ в рамках заключенных между ними договоров на инженерное обустройство территории и инжиниринговые услуги в ТСЖ «ФИО2».

Постановление администрации МО «Всеволожский муниципальный район» <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об образовании 76-ти земельных участков из земельного участка ООО «Северный мост» и предоставление в аренду 76-ти участков для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: <адрес> ФИО2», не имеет правового значения для разрешения настоящего дела по существу, поскольку не подтверждает каких-либо прав истца на испрашиваемый земельный участок, и, кроме того, указанные в постановлении земельные участки были образованы путем раздела земельного участка, представленного ООО «Северный мост» по результатам торгов на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.6.-08, признанного недействительным в соответствии с нарушением процедуры торгов вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от 18.04.2012г. по делу № А56-71998/2011.

При указанных обстоятельствах суд находит, что совокупностью представленных доказательств в судебном заседании не нашли свое подтверждение доводы истца о несоответствии закону абзаца 6 пункта 1 постановления администрации МО Сертолово от ДД.ММ.ГГГГ № в части определения стоимости земельного участка. Оспариваемые положения принятого уполномоченным органом правового акта не противоречат закону и не приводят к нарушению прав и охраняемых законом интересов заинтересованного ФИО2.

Анализ вышеприведенных норм права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствам, дают суду основания для признания за ФИО1 права на получение в собственность земельного участка площадь 2500 кв.м с кадастровым номером 47:08:0103001:9127 в собственность плату, из них, 600 кв.м по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пп.3 п.3 Порядка и 1900 кв.м – по кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п.4 Порядка.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

признать за ФИО1 право на получение земельного участка площадью 2500 кв.м с кадастровым номером 47:08:0103001:9127, расположенным по адресу: <адрес>, Сертоловское городское поселение, поселок ФИО2, <адрес>, участок 3, в собственность за плату, из них, 600 кв.м. по цене равной 15 % от кадастровой стоимости земельного участка, 1900 кв.м по кадастровой стоимости земельного участка.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ