07RS0№-66
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2025г. <адрес>
Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики
в составе:
председательствующего Ольмезова М.И.
при секретаре ФИО2
с участием представителей: истца – ФИО3 по доверенности от 08.11.2023г.; ответчика – ФИО4, по доверенности № от 09.01.2025г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельных участков и возложении обязанности
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – ТУ Росимущества в КБР), в котором просит: признать незаконным решение ТУ Росимущества в КБР об отказе в продаже земельных участков, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №-ЕМ-03/5822 и обязать ТУ Росимущества в КБР без проведения торгов, путем заключения договора купли-продажи на условиях проектов договоров от 17.10.2024г., реализовать в собственность ФИО1 земельные участки категории земель: земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под многолетние насаждения», расположенные в КБР, <адрес>, д. б/н, с кадастровым номером 07:09:0105002:228, площадью 5000 кв.м., по цене 65070 руб. и с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, площадью 264848 кв.м., по цене 3 446 731 руб.87 коп.
Помимо этого ФИО1 просил исключить из ЕГРН сведения об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124 по поводу чего, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.
Исковые требования ФИО1 мотивировал тем, что на основании договора аренды № от 01.12.2005г. и дополнительного соглашения № от 17.07.2019г. он является арендатором земельных участков с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, площадью 264 848 кв.м. и с кадастровым номером: 07:09:0105002:228, площадью 5 000 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под многолетними насаждениями, расположенных по адресу: КБР, <адрес>, д. б/н.
ДД.ММ.ГГГГ на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК Р), ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о передаче ему в собственность за плату без проведения торгов арендуемых земельных участков, однако, письмом от №-ЕМ-03/5822 от 24.12.2024г. ему отказано со ссылкой на то, что: согласно данным ЕГРН, земельные участки пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124; в соответствии с правилами землепользования и застройки городского округа Нальчик земельные участки входят в производственно-коммунальную зону первого типа (КП-1). Данная территориальная зона не предполагает использование земельных участков в сельскохозяйственных целях. С учетом положений пункта 14 статьи 39.16 3К РФ земельные участки не могут быть предоставлены в собственность в целях сельскохозяйственного производства.
испрашиваемые им собственность земельные участки с кадастровыми номерами 07:09:0000000:58898, 07:09:0105002:228 (находящиеся у него в аренде) образованы 18.04.2018г. в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124, о наличии пересечения с которым указывает ответчик.
Ввиду этого, поскольку при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с момента государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки, ФИО7 полагает, что якобы пересечение границ с этим (несуществующим земельным участком) не могло быть основанием для отказа в предоставлении земельных участков в собственность. При этом, ТУ Росимущества в КБР на момент регистрации права собственности на образованные земельные участки обязано было обратится в Росреестр с заявлением о прекращении (аннулировании) записи в ЕГРП относительно не существующего фактически земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124, чего не сделало, хотя такая обязанность на него возложена положением о ТУ Росимущества в КБР.
Также истец указывает, что утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков.
При этом обращает внимание, что согласно кадастровым паспортам от ДД.ММ.ГГГГ спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования «под многолетние насаждения», ФИО1 использует земельные участки по целевому назначению - садоводство, более трех лет.
С даты передачи земельных участков в аренду, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, он занят многолетними насаждениями, сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства при использовании земельных участков отсутствуют.
Заявление о заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов подано ФИО1 до истечения срока договоров аренды земельного участка, а ТУ Росимущества в КБР, которому он направил проект договора купли-продажи, неправомерно уклонилось от его заключения и не направило проект разногласий, при наличии установленных законом оснований для обязательного заключения договора купли-продажи земельного участка.
В письменных возражениях, представитель ответчика просит отказать в удовлетворении иска в виду незаконности требовании ФИО1
В судебное заседание ФИО1 не явился, от него поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с чем дело рассматривается по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ.
Его представитель ФИО3 ссылаясь на доводы и основания, изложенные в заявлении, просила удовлетворить требования ФИО1.
Представитель ТУ Росимущества в КБР ФИО4 просил отказать в удовлетворении требовании ФИО1, ссылаясь на основания изложенные в письменных возражениях.
Заслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Установлено судом и следует из материалов дела, что 01.12.2005г. между ТУ Росимущества в КБР (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 28,7 га. из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся на территории ОАО «Племенной совхоз «Кенже» (многолетние насаждения), для производства сельхозпродукции, в границах, указанных в кадастровом плане участка.
Из дополнительного соглашения к названному договору следует, что из арендуемого земельного участка, на основании решения Нальчикского городского суда КБР от 22.12.2016г. образовано два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0105002:228 и земельный участок, площадью 264 848 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, с видом разрешенного использования обоих участков: для сельскохозяйственного производства, целевое назначение – под многолетние насаждения, по адресу: КБР, <адрес>, б/н.
В связи с указанным разделом первоначально выделенного в аренду земельного участка, между ФИО1 и Управлением заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0105002:228 и земельный участок площадью 264 848 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, с видом разрешенного использования обоих участков: для сельскохозяйственного производства, целевое назначение – под многолетние насаждения, по адресу: КБР, <адрес>, б/н.
Выписками из ЕГРН установлено, что земельный участок с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, общей площадью 264848 кв.м., как и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:228, общей площадью 5000 кв.м., образованы из земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124, находятся в собственности Российской Федерации, при этом в настоящий момент относятся к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под многолетние насаждения(т. 1 л.д. 170-184). Эти же выписки из ЕГРН содержат записи о наличии ограничений в виде аренды земельных участок на срок до ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1
Актом обследования составленного кадастровым инженером ФИО5 земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:228, установлено, что его территория занята многолетними насаждениями в количестве 133 штуки, а из заключения кадастрового инженера по обследованию земельного участка с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, площадью 264 848 кв.м. следует, что его территория занята многолетними насаждениями (деревьями) в количестве 11 397 штук(т. 1 л.д. 118-120, 123-150).
18.10.2024г. ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в земельных участков в собственность, ссылаясь на основания, предусмотренные в подпункте 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, приложив к заявлению проекты договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которых он приобретает, а ТУ Росимущества в КБР продает в собственность за плату, без проведения торгов, земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:228, площадью 5000 кв.м. по цене 65070 рублей и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, площадью 264 848 кв.м. по цене 3446731,87 рублей (т.1 л.д. 17-20).
К заявлению также были приложены ответы Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ с исх. № и Северо-Кавказского управления Россельхознадзора от ДД.ММ.ГГГГ с исх. № ББ-01-08/8600, согласно которым при использовании ФИО1 арендованных им земельных участков не устраненных нарушений земельного участков не имеется.
Решением ТУ Росимущества в КБР, выраженным в письме с исх. №-ЕМ-03/5822 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 отказано в предоставлении в собственность земельных участков, по следующим основаниям: испрашиваемые земельные участки, согласно данным ЕГРН, пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124 (п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ), а также поскольку согласно правилам землепользования и застройки городского округа Нальчик земельные участки отнесены к производственно-коммунальной территориальной зоне первого типа (КП-1), которая не предполагает использование земельных участков в сельскохозяйственных целях, ввиду чего, с учетом положений п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, земельные участки не могут быть предоставлены в собственность для целей сельскохозяйственного производства.
С таким решением суд согласиться не может, приходит к выводу о его незаконности, по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Оборот земельных участков в силу ст. 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с положениями пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Сторонами не оспаривается и из представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что спорные земельные участки, предоставленные ФИО1 для производства сельхозпродукции, используются арендатором в соответствие с указанными целями (многолетние плодовые насаждения), используются на основании договора аренды более девятнадцати лет, сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства при использовании данного земельного участка отсутствуют, при этом заявление о заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов подано арендатором до дня истечения срока договора аренды земельного участка.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе по заявлению арендатора такого земельного участка, установлен статьей 39.17 ЗК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ при отсутствии оснований для отказа, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, уполномоченный орган в тридцатидневный срок со дня поступления заявления обязан осуществить подготовку проекта договора купли-продажи.
Приведенный в ст. 39.16 ЗК РФ перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность является исчерпывающим.
В соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов является, в том числе то, что границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации недвижимости " (пункт 24).
На данное основание указано ТУ Росимущества в КБР в оспариваемом решении, в котором отмечено, что испрашиваемые земельные участки, согласно данным ЕГРН, пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124.
Вместе с тем, суд приходит к выводу о необоснованности данного утверждения ТУ Росимущества в КБР, исходя из следующего.
Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков закреплены в ст. 43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно п. 1 ст. 43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего закона (далее - уточнение границ земельного участка).
Таким образом, для уточнения границ земельного участка необходимо установить, что сведения о таком земельном участке (земельных участках) не соответствуют установленным законом требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена реестровая ошибка.
Сторонами не оспаривается, что на дату подачу истцом заявления о предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов, границы (координаты) спорных земельных участков установлены и внесены в ЕГРН, соответствующие разделы выписки из ЕГРН содержат координаты поворотных точек земельного участка.
Не указывая на наличие реестровой ошибки или ошибки в описки границ земельного участка, ТУ Росимущества в КБР указывает в оспариваемом решении, что испрашиваемые земельные участки пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124.
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, общей площадью 264848 кв.м., как и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:228, общей площадью 5000 кв.м., были образованы в результате раздела на два земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124, общей площадью 269847 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, б/н.(т. 1 л.д. 170-184).
Это же подтверждается и вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда КБР от 10.01.2019г. которым установлено, что 18.04.2018г. земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:124 был разделен на два самостоятельных земельных участка - земельный участок с кадастровым номером 07:09:0000000:58898 площадью 264 848 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:228 площадью 5 000 кв.м., ставшим основанием для регистрации права собственности Российской Федерации на образованные в результате раздела земельные участки. (т.1 л.д. 191-193).
Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральнымзакономот ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных впунктах 4и6 статьи 11.4настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Право собственности Российской Федерации на образованные в результате раздела земельные участки с кадастровым номером 07:09:0000000:58898 площадью 264 848 кв.м. и с кадастровым номером 07:09:0105002:228 площадью 5 000 кв.м. было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, в силу прямого указания закона, земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:124, площадью 269847 кв.м., из которого они были образованы в результате раздела, прекратил свое существование с указанной даты – ДД.ММ.ГГГГ.
Само по себе не погашение записи об исходном земельном участке в сведения ЕГРН, не является свидетельством наличия пересечения границ земельных участков, поскольку в силу прямого указания закона, земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:124, площадью 269847 кв.м., из которого были образованы испрашиваемые участки, прекратил свое существование с ДД.ММ.ГГГГ.
Эти же обстоятельства подтверждаются заключением кадастрового инженера ФИО5, изложенным в акте обследования от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 57-62).
Применительно к этому, установив факт прекращения существования в силу закона земельного участка с кадастровым номером 07:09:0105002:124, площадью 269847 кв.м., суд приходит к выводу, что пересечения границ с данным земельным участком не могло свидетельствовать о необходимости уточнения границ испрашиваемых истцом земельных участков, в связи с чем, у ТУ Росимущества в КБР отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка по пункту 24 ст. ст. 39.16 ЗК РФ.
Рассматривая иные основания для отказа в предоставлении земельных участков в собственность, суд приходит к следующим выводам.
Отказывая в заключении договоров купли-продажи в редакции, представленной истцом, как и в предоставлении участков в собственность за плату без проведения торгов, ТУ Росимущества в КБР указало в оспариваемом решении на то, что согласно правилам землепользования и застройки г.о. Нальчик земельные участки отнесены к производственно-коммунальной территориальной зоне первого типа (КП-1), которая не предполагает использование земельных участков в сельскохозяйственных целях.
В связи с этим, ссылаясь на положения п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, ТУ Росимущества в КБР указало, что земельные участки не могут быть предоставлены в собственность для целей сельскохозяйственного производства.
С таким основанием отказа суд согласиться не может, в виду того, что в соответствии с п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Следовательно, возможность предоставления земельного участка в собственность, при условии соблюдения иных установленных законом требований, зависит от цели использования земельного участка, которое должно соответствовать разрешенному использованию земельного участка.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, общей площадью 264848 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:228, общей площадью 5000 кв.м., относятся к категории земель – земли населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования – под многолетние насаждения.
Из представленных в материалы дела доказательства судом также установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0105002:228, площадью 5000 кв.м. имеются многолетние насаждениями (деревья) в количестве 133 штуки, при этом на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, площадью 264 848 кв.м. имеются многолетние насаждения (деревья) в количестве 11 397 штук. Это обстоятельство сторонами по делу не оспаривалось.
Земельные участки испрашивались заявителем для целей содержания и ухода за принадлежащими ему деревьями, которые, в силу природных особенностей представляют собой составную часть земельного участка, так как прочно связаны с землей, следовательно, земельные участки испрашивались в собственность для их использования в соответствии разрешенным использованием земельных участков, указанным в ЕГРН – под многолетние насаждения.
Отказывая в заключении договоров купли-продажи в редакции, представленной истцом, как и в предоставлении участков в собственность за плату без проведения торгов, ТУ Росимущества в КБР указало в оспариваемом решении на то, что согласно правилам землепользования и застройки г.о. Нальчик земельные участки отнесены к производственно-коммунальной территориальной зоне первого типа (КП-1), которая не предполагает использование земельных участков в сельскохозяйственных целях.
Сторонами не оспаривается, что испрашиваемые истцом земельные участки согласно правилам землепользования и застройки г.о. Нальчик отнесены к производственно-коммунальной территориальной зоне первого типа, в которой не предусмотрено такого вида разрешенного использования как многолетние насаждения или сельскохозяйственное производство.
Включение земельных участков в границы населенного пункта (ранее относились к землям сельскохозяйственного назначения), определение территориальных зон правилами землепользования и застройки должно осуществляться с учетом целей и принципов градостроительного законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 4 ст. 85 ЗК РФ установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Таким образом, использование земельного участка предопределяется требованиями, которые предъявляются градостроительным регламентом территориальной зоны, в пределах которой находится такой земельный участок. Конституционный Суд РФ применительно к положениям части 8 статьи 36 ГрК РФ отмечал, что возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства (Определения от ДД.ММ.ГГГГ N 631-О, ДД.ММ.ГГГГ N 1491-О).
В связи с этим, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации юридически значимым обстоятельством по настоящему делу, имеющим значение для разрешения вопроса о добросовестности действий истца и возможности использования находящегося у него в пользовании земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования по условиям договора аренды, является установление момента изменения территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, - до или после приобретения истцом прав на него. (определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 88А-1652/2023). Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на момент заключения договора аренды земельных участков они находились в территориальной зоне, предполагающей возможность такого разрешенного использования земельных участков как под многолетние насаждения.
В пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Указанные разъяснения, исходя из положений абз. 4 п. 4 ст. 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ (содержащей аналогичное, по сути, положение), относится к случаям, когда ранее возникшее использование объектов недвижимости сохраняется в неизменном виде, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков опасно для жизни или здоровья человека.
Доказательств того, что использование испрашиваемых земельных участков в соответствии с разрешенным использования «под многолетние насаждения», может быть опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, материалы гражданского дела не содержат, в судебном заседании таких обстоятельств судом не установлено и ответчиком не представлено.
Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории населенного пункта в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию развития населенного пункта и условия формирования среды жизнедеятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 56-АПГ17-7).
Таким образом, само по себе изменение правового режима земельного участка в результате утверждения (внесения изменений) правил землепользования и застройки, изменение территориальной зоны, в которой находится земельный участок, не является основанием для отказа в предоставлении собственность, поскольку земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.
При этом суд отмечает, что испрашиваемые земельные участки, длительное время (более двадцати лет) используемые под многолетние насаждения, в случае предоставления их в собственность истца, будут использованы им в точном соответствии с целевым назначением, указанным в ЕГРН, сведения из которого являются в силу прямого указания закона достоверными.
Доказательств того, что в результате изменения территориальной зоны на производственно-коммунальную территориальную зону в сведения ЕГРН о разрешенном виде земельных участков были внесены изменения, ответчиком не представлено и имеющимся в деле доказательствами этот факт опровергается.
В силу пункта 11 статьи 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда РФ № (2019), утвержденного Президиумом ДД.ММ.ГГГГ, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.
Спорные земельные участки, как и земельный участок из которых они были образованы, поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «под многолетние насаждения». При этом содержащиеся в ЕГРН сведения никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.
Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, установленный вид разрешенного использования «для производственных целей» следует признать действительным.
По изложенным основаниям, поскольку земельные участки истцом испрашивались в собственность в целях использования, которые соответствуют виду разрешенного использованию земельного участка, содержащемуся в ЕГРН, оснований для отказа в предоставлении в собственность по п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, у ответчика не имелось.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, установив, что оснований для отказа в предоставлении в собственность земельных участков у ответчика не имелось, что спорные земельные участки, предоставленные ФИО1 для производства сельхозпродукции, используются арендатором в соответствие с указанными целями (многолетние плодовые насаждения), используются на основании договора аренды более девятнадцати лет, сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства при использовании земельных участков отсутствуют, при этом заявление о заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов подано арендатором до дня истечения срока договора аренды земельных участков, суд полагает, что имеются все условия, с которыми положения пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ связывают обязанность уполномоченного органа без проведения торгов осуществить продажу земельных участков, суд приходит к выводу, что требование истца о возложении обязанности заключить договор купли продажи являются по существу обоснованными и подлежит удовлетворению.
При этом, на основании пп. 1 п. 2 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Поскольку спорные земельные участки находятся в собственности Российской Федерации при определении выкупной цены нужно руководствоваться Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" согласно которым.
Согласно пп. «а» п. 3 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов", цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке (пп. «а» п. 3 Правил).
Из выписок ЕГРН судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:09:0000000:58898 составляет 5 744 553 рублей, с кадастровым номером 07:09:0105002:228 составляет 108 450 рублей.
Исходя из этого, по правилам п. 3 названного Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № суд приходит к выводу, что выкупная стоимость земельных участков подлежит установлению в размере 3 446 731 рубль 87 копеек за земельный участок 07:09:0000000:58898 (60% от 5 744 553 руб.) и 65 070 рублей за земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:228 (60% от 108 450 рублей).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике удовлетворить.
Признать незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №-ЕМ-03/5822.
Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР без проведения торгов, путем заключения договора купли-продажи на условиях проектов договоров от 17.10.2024г., реализовать в собственность ФИО1: земельный участок с кадастровым номером 07:09:0105002:228, площадью 5000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под многолетние насаждения», местоположение: КБР, <адрес>, д. б/н по цене 65070 рублей (60% от кадастровой стоимости); земельный участок с кадастровым номером 07:09:0000000:58898, площадью 264848 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под многолетние насаждения», местоположение: КБР, <адрес>, д. б/н, по цене 3 446 731 руб.87 коп. (60% от кадастровой стоимости).
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 25.07.2025г.
Председательствующий
Ольмезов М.И.