Решение по делу № 2-2723/2025 от 28.07.2025 | Центральный районный суд г. Барнаула (Алтайский край)

Дело №2-2723/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2025 года г. Барнаул

Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

Судьи Бобовой Л.В.

при секретаре Требиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным пункта договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным пункта договора аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Управлением имущественных отношений Алтайского края на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №.№, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., земельный участок №, площадью 1867 кв.м. сроком на 20 лет.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Управлением имущественных отношений Алтайского края на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №.№ согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., земельный участок №, площадью 1868 кв.м., сроком на 20 лет.

Право аренды земельного участка по договору №.№ от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за номером № от ДД.ММ.ГГГГ, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного за номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4.4.15 договора аренды, Арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в субаренду, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив. Данные условия договора не являются существенными условиями договора аренды.

11.02.2025 г. в адрес Управления имущественных отношений Алтайского края в досудебном порядке, в соответствии с п.6.1 договора аренды было направлено обращение с предложением заключить дополнительное соглашение к договорам, в котором п. 4.4.15 указанных договоров исключить. В данном письме подробным образом изложена необходимость внесения изменений в договор относительно возможности передачи прав и обязанностей по данным Договорам третьему лицу, с учетом положений законодательства и сложившиеся правоприменительной практики.

Согласно ответу Управления имущественных отношений Алтайского края № от 13.03.2025 г. в добровольном урегулировании разногласий отказано, с указанием в качестве основания п. 7 си. 448, ст. 615 ГК РФ, с утверждением о том, что передача прав и обязанностей по договору аренды участков не допускается.

На основании изложенного, истец просит признать недействительным п. 4.4.15 договоров аренды земельного участка №.№ и №.№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО1 и Управлением имущественных отношений Алтайского края; взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что п.7, ст. 448 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ЗК РФ.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, как того требует статья 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Управлением имущественных отношений Алтайского края на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №.№ согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., земельный участок №, площадью 1867 кв.м. сроком на 20 лет.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Управлением имущественных отношений Алтайского края на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №.№, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., земельный участок №, площадью 1868 кв.м., сроком на 20 лет.

Согласно материалам дела право аренды земельного участка по договору №.№ от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за номером № от ДД.ММ.ГГГГ, по договору №.№ от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного за номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

11.02.2025 г. в адрес Управления имущественных отношений Алтайского края истцом было направлено обращение с предложением заключить дополнительное соглашение к договорам, в котором п. 4.4.15 указанных договоров исключить.

Согласно ответу Управления имущественных отношений Алтайского края № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано, со ссылкой на п. 7 ст. 448, ст. 615 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Между тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное в указанной норме закона правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить лицо в качестве стороны договора.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок.

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Указанная позиция согласуется с многочисленными кассационными определениями, в том числе определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2024 №88-23773/2024.

В сложившейся ситуации следует признать, что Управление имущественных отношений Алтайского края правомерно включил в договор аренды от земельного участка пункт 4.4.15, предусматривающий запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным пункта договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в апелляционном порядке.

Судья: Бобова Л.В.

Решение суда в окончательной форме составлено: 28.07.2025.

<данные изъяты>